“快”的敵人
“結(jié)了婚的人家中，通常找不到上等的香檳。”一百年前，英國作家王爾德道出的一個小細(xì)節(jié)，就輕易割裂了非理性消費與已婚人士的關(guān)系。
今天，我們有了互聯(lián)網(wǎng)，“人人都是心靈上的單身”的樂活消費時代已經(jīng)到來。由經(jīng)濟(jì)學(xué)家麥卡錫提出的“單身經(jīng)濟(jì)”概念，在資本圈中演化擴(kuò)展。于是，好像就在一瞬間，“雙十一”突然從日期變成一個事件，醒目得不得了。在互聯(lián)網(wǎng)語境下，萬達(dá)商業(yè)世界正在發(fā)生變革。
不缺便宜地，不為資金發(fā)愁的萬達(dá)，也盡管王健林自信的與馬云立下“1億賭約”，不可否認(rèn)的是，電商對傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊使得萬達(dá)不得不做出調(diào)整。
電商將不可避免地拓寬中國零售業(yè)的細(xì)分市場，但同時以逛街為休閑活動的傳統(tǒng)仍廣泛扎根于中國。面對新舊商業(yè)模式之爭，既不能夸大了電子商務(wù)的威脅，也不可過高估計實體店的抵抗力。毋庸置疑的是，即便不是“vs”的關(guān)系，電商對傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的生態(tài)的影響是顯而易見的，電商的崛起至少放大了商用物業(yè)品質(zhì)和運營的重要性。
由于國內(nèi)REITs的缺失，國內(nèi)大部分發(fā)展商開始采用現(xiàn)金流滾動開發(fā)的模式，以平衡自身的資產(chǎn)收益，但持有型商業(yè)物業(yè)的低資金杠桿效應(yīng)，依然從根本上沒有緩解，因此對于萬達(dá)這類資金回現(xiàn)速度和回現(xiàn)量有要求的發(fā)展商而言，保證持有型商業(yè)項目的準(zhǔn)時開業(yè)成為其向銀行獲得經(jīng)營性貸款的一個前提。
購物中心開業(yè)保證性前提是招商滿租率達(dá)到70%，這意味著購物中心需要150～200個簽約品牌、約6萬平米；但這個龐大的品牌商戶資源體如今正面臨：線上，電商不斷的搶占市場份額；線下，商戶面臨人力成本高、租金高、稅費高、利潤低的現(xiàn)狀。據(jù)第一太平戴維斯2013年三季度數(shù)據(jù)顯示，優(yōu)質(zhì)購物中心首層租金出現(xiàn)3年來的首次下滑。
商業(yè)地產(chǎn)講求的是其資產(chǎn)價值，而不是零售代理費價值或者零售提點價值，但因為商戶資源有限，一旦開業(yè)率難以保證，萬達(dá)就快不起來。這也是萬達(dá)進(jìn)行多資源的跨界整合發(fā)展的驅(qū)動力之一，目的是繼續(xù)保持項目開業(yè)率，完善資金鏈條。
“就像獅子會吃掉羊。”越來越多的觀察家認(rèn)定，以電子商務(wù)為代表的新模式將是“對傳統(tǒng)商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的一次革命性的顛覆。”王健林則認(rèn)為，“所有的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)今后都面臨互聯(lián)網(wǎng)化，需要加入互聯(lián)網(wǎng)的基因，但這絕不意味著互聯(lián)網(wǎng)淘汰所有行業(yè)，我覺得是一個融合的過程。”
融合，馬云是這么在做的，但嘴上卻沒有這么說。馬云想贏的不止是賭局，他還叫板房地產(chǎn)商。他的邏輯是，實體商鋪鋪租畸高，既然阿里巴巴鋪租如此低廉，店主又日進(jìn)斗金，那誰還要去租實體商鋪呢？沒人租，價格不就下來了！
在淘寶和天貓雙十一當(dāng)天交易額還沒達(dá)到最后的350億元之前，馬云就發(fā)表了即興的演講，稱超過300億元已經(jīng)沒有懸念，但阿里并不希望超過太多。“就是要讓雙十一的超300億元的交易額讓商業(yè)地產(chǎn)商感到震撼，只有電商起來了，線下零售蕭條，才能遏制商業(yè)地產(chǎn)的投資，也才能迫使商業(yè)地產(chǎn)周邊的房地產(chǎn)項目價格回調(diào)到合理的價位。”
馬云的350億元說明了什么？既說明電子商務(wù)平臺這個“線上開發(fā)商”，可能會勝過線下商業(yè)地產(chǎn)，還說明了電子商務(wù)市場力量的強大，只有緊跟市場的變化而變化，才能夠贏得市場。而馬云正在踐行他所說的：成為未來中國商業(yè)地產(chǎn)的顛覆者。
2013年10月份的全國社會消費品零售總額為21491億元，平均每天零售總額為639億元人民幣，阿里巴巴光棍節(jié)當(dāng)天的零售額占了10月份一天當(dāng)中全國零售額的54.7%。如果這個數(shù)據(jù)還不能說明問題，請看2012年全年阿里巴巴集團(tuán)支付寶總交易額超過1萬億元人民幣，這意味著阿里巴巴集團(tuán)一年從傳統(tǒng)商鋪型零售金額當(dāng)中“分走”1萬億元人民幣，這也同時意味著傳統(tǒng)商鋪型零售市場已經(jīng)發(fā)生根本性變化，以往“一鋪養(yǎng)三代”財富規(guī)則已被基本終結(jié)。
而馬云從來不掩飾自己對線下零售的不看好：“如果2020年房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)仍舊占領(lǐng)中國大半江山，說明我們的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型沒有做好，說明我們這代人的努力不如他們上一代人。大家記住，2020年王健林如果贏的話，是我們這個社會輸了，是我們這代年輕人輸了。”
顛覆者的力量
萬達(dá)的對手，有著一個很萌的名字：菜鳥。也許幾年以后，要加上“帝國”二字。
馬云的“三駕馬車”分別是電商、金融、物流，對應(yīng)公司則是阿里集團(tuán)、小微金融集團(tuán)和菜鳥物流。這三家公司同時也是大數(shù)據(jù)公司，集合在一起，將解決一直以來讓電商頭痛的“三流”問題，即信息流、資金流、物流。
三駕馬車能否協(xié)同作戰(zhàn)現(xiàn)在還很難說，淘寶系的電商地位目前仍無人撼動；作為小微金融的核心，支付寶和淘寶系一同成長，同樣穩(wěn)坐業(yè)內(nèi)頭把交椅；成立半年的菜鳥物流，雙十一首飛，目前全國性的物流網(wǎng)絡(luò)建設(shè)進(jìn)展也不為人知。
在菜鳥的股東構(gòu)成中，除了第一、第二大股東天貓和國俊投資各占股43%和32%。其他小股東包括：有一線快遞公司順豐、申通、圓通、中通、韻達(dá)，富春集團(tuán)有物流產(chǎn)業(yè)園經(jīng)驗，復(fù)星旗下復(fù)地有開發(fā)能力、銀泰是傳統(tǒng)商業(yè)的佼佼者。
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