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紅商網訊：地方政府排著隊翹首以盼的贏萬達，通過“現金滾資產”滾雪球式的發(fā)展，以速度為策略，資產迅速膨脹。資金、土地更是被萬達掌門人王健林一再強調都不是問題，可市場瞬息萬變，王健林和馬云就2020年電子商務能否取代傳統(tǒng)實體50%的零售市場的賭約，本質是新商業(yè)模式與傳統(tǒng)商業(yè)模式之間的大戰(zhàn)，電商成了那根刺，考驗著商業(yè)地產龍頭的抵抗能力。
唯快不破
萬達這間未曾上市的公司，它的一舉一動往往都被講述了無數遍。萬達已經是商業(yè)地產的老大，當然也是商業(yè)綜合體開發(fā)的老大。如果IPO成功，也很可能是中國地產的老大。在萬達的商業(yè)帝國里，有購物中心、寫字樓、院線、KTV、住宅、旅游、文化等，核心還是商業(yè)地產，因為他們都需要依托萬達的商業(yè)地產存活，即便是多資源的跨界整合發(fā)展，也是為了萬達著力打造的消費生態(tài)圈服務國，都必須堅實地建立在房地產的沃土上。
2005年前，萬達現金流平衡是靠商鋪出售來解決的。從2005年開始，經歷了分割產權出售帶來消極影響的王健林宣稱，萬達廣場商鋪“只租不售”。此后，萬達轉向持有大量商業(yè)面積，租金收入成為其主要利潤來源。然而，“只租不售”意味著大量資金無法在短期內快速回流，萬達如何平衡現金流？
王健林確立了萬達的第三代產品——“城市綜合體”的發(fā)展模式和資金規(guī)劃。所謂“城市綜合體”是集大型購物中心、高星級酒店、寫字樓、高級公寓于一體的商業(yè)地產形態(tài)，這個發(fā)展模式萬達一直沿用至今，并成為國內其他商業(yè)地產商的標桿。在現金流方面，住宅項目是銷售重點，100%銷售；其次是寫字樓，按照不同項目的資金情況和寫字樓的投資回報期決定出售的比例，這兩塊銷售會占到整體項目前期投資的一半左右。
很難講萬達的模式說得很全面，但核心是“現金滾資產”實現快速擴張這點一直沒變，一個字：快。萬達幾乎所有的元素都在為跑得更快量身打造。
從建設到招商，萬達每一個環(huán)節(jié)，都以加快速度為準則。項目從拿地開始就已經做規(guī)劃方案，所有的項目規(guī)劃都采取產業(yè)化生產流程。一個城市綜合體包括“四菜一湯”：百貨、超市、娛樂和電器，周邊環(huán)繞商業(yè)街，以求對各個城市的可適應性。
為了不就單個項目的租金水平進行談判，節(jié)約談判時間，采取了“平均租金”的方式。將全國的城市分三等租金，加快招商談判速度。一旦項目啟動，土建、招商、裝修等各鏈條都要以18個月開業(yè)倒計時推進工作，各環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，責任細化到每一個人。
急速擴張的萬達，希望遵循并確保自己的開發(fā)節(jié)奏，一旦萬達發(fā)現擴張速度的短板出現，任何可能的選擇便會被予以實施，萬千百貨是這樣，萬達影院也是這樣。
做生意始終圍著金錢打轉，這是商業(yè)規(guī)律。而院線的高盈利是萬達加快轉型的關鍵。通過建立一條產業(yè)鏈，前面建房，后面收租，從而推進深層次的產業(yè)鏈融合，用一個產業(yè)帶動另一個產業(yè)，換取源源不斷的現金流。百貨公司、高檔酒店是現金流的根本保證。萬達“全產業(yè)鏈”的結構就此成型。
現金流要滾動起來。一直以來，萬達比肩萬科的是“銷售收入”，也是萬達核心的現金“奶牛”。通過住宅、社區(qū)商鋪和部分辦公樓的銷售收入平衡現金流，籍以支撐自持購物中心的建設，目前這種模式逐漸趨向完善，形成了地產開發(fā)利潤+資產溢價+租金回報的盈利模式。
萬達廣場一旦開業(yè)，不但可以把手中的物業(yè)抵押出去變成錢，也可以把手中的租戶變成錢。萬達是國內最早嘗試經營性抵押貸款的企業(yè)，模式基本上是依據總租金額度，抵押貸款額大概為總租金額的 70%，項目總投資額的70%，總租金的70%。而且，“對于十年期抵押，五年后還可以重估重抵，由于五年后租金提升，因此又可以獲得一筆更高的抵押貸款。”王健林說。
關于銷售對現金流的支撐，萬達的內部定位是——“完成銷售指標是萬達集團的生命線，關系著萬達集團發(fā)展戰(zhàn)略的持續(xù)性和長遠性”。
在商業(yè)地產一騎絕塵之后，萬達開始在旅游和文化產業(yè)上再次搶跑，從商業(yè)綜合體的多業(yè)態(tài)，向旅游地產的多業(yè)態(tài)上平滑擴張。其核心也是快，這讓萬達可以突然宣布它已經在旅游地產上占據50%份額，與萬達做商業(yè)綜合體的風格一脈相承。
王健林說，“萬達必須再快一點�？焓菓�(zhàn)略問題，現在是最后的機會，可以做大市場份額，可以積累經驗，可以贏得未來的市場空間和話語權。” 共3頁 [1] [2] [3] 下一頁 萬達電商為什么難做？ 萬達自營酒店挺進西北 萬達嘉華酒店落戶銀川 王健林談萬達文化產業(yè)版圖：2020年做到800億大規(guī)模 萬達的四次轉型 已開業(yè)83座萬達廣場 王健林詳解萬達文旅模式：不走傳統(tǒng)路 多元素融合 搜索更多: 萬達 |
