同時(shí)，碧桂園近年來(lái)亦開(kāi)始逐漸將土地拓展權(quán)下放到區(qū)域及項(xiàng)目公司，以碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)為首的審核組會(huì)在每周一對(duì)區(qū)域公司的意向項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一評(píng)估，這種流程管理使得快速拿地的決策得以實(shí)施，也保證了碧桂園項(xiàng)目的拓展速度。
當(dāng)然，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)快速攀升的背后，也產(chǎn)生了不少的“后遺癥”。營(yíng)銷(xiāo)成本的上升、樓盤(pán)為“搶收”不惜冒“無(wú)證銷(xiāo)售”的風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售夸大宣傳乃至陷誠(chéng)信危機(jī)等等。
在全員營(yíng)銷(xiāo)的模式推動(dòng)下，碧桂園的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)增加了1萬(wàn)人，公司通過(guò)銷(xiāo)售與工資掛鉤來(lái)加強(qiáng)內(nèi)部評(píng)估，員工浮動(dòng)工資高達(dá)總傭金的60%，營(yíng)銷(xiāo)及市場(chǎng)推廣成本也不斷增長(zhǎng)。
根據(jù)碧桂園公布的2013年上半年財(cái)報(bào)，上半年，碧桂園營(yíng)銷(xiāo)及市場(chǎng)推廣成本同比增長(zhǎng)80.4%，升至15.29億元，主要由于廣告費(fèi)較去年同期的4.14億元增長(zhǎng)81.5%至7.5億元以及2013年上半年銷(xiāo)售傭金的增長(zhǎng)。
一方面是成本費(fèi)用的激增，另一方面三、四線城市的人口容量是否能支持碧桂園的持續(xù)發(fā)展成為疑問(wèn)。穆迪報(bào)告認(rèn)為，碧桂園的項(xiàng)目主要分布于廣東省以及全國(guó)的三、四線城市，其每年銷(xiāo)售的面積在600萬(wàn)～700萬(wàn)平方米。依據(jù)此類(lèi)市場(chǎng)的容量，能否支持大供應(yīng)量的快速去化，存在一定疑問(wèn)。
轉(zhuǎn)危為安？
當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的分化跡象，三線城市積聚的樓市風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。
日前，中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布前10個(gè)月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)。同比來(lái)看，除溫州外，其余城市全部上漲。其中，21個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅高于10%。但這種“火爆”只存在于一、二線城市，許多三線城市今年下半年量?jī)r(jià)齊跌，行業(yè)正在迎來(lái)大拐點(diǎn)，未來(lái)的有效剛需嚴(yán)重小于供應(yīng)量，房?jī)r(jià)不會(huì)再瘋漲。
上海易居房地產(chǎn)研究院根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算得出，10月一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.85%、0.64%、0.57%。全年一線城市房?jī)r(jià)的環(huán)比平均漲幅均“高高在上”，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越二、三線城市的平均漲幅，同時(shí)，二線城市房?jī)r(jià)的環(huán)比平均漲幅則一直略高于三線城市。而廣大三、四線城市的房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)供過(guò)于求的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。
雖然碧桂園的郊區(qū)大盤(pán)和三、四線市場(chǎng)戰(zhàn)略，客觀上很少受制于限購(gòu)政策，并且土地成本比一線城市低很多，但去化速度可能也會(huì)比一、二線城市慢。其大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式風(fēng)險(xiǎn)之一就是會(huì)導(dǎo)致存貨量較多，并由此帶出資金沉淀比重大等問(wèn)題。
不過(guò)，碧桂園也十分明白自身的弊病。從莫斌上任后，碧桂園拿地路線也比以往多了些章法，碧桂園已不再簡(jiǎn)單復(fù)制縣鎮(zhèn)圈地的歷史。盡管碧桂園對(duì)外仍堅(jiān)稱模式不變，但從一線城市拍賣(mài)場(chǎng)身影、旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、酒店持有體量增大等跡象來(lái)看，微調(diào)的步伐早已悄然邁開(kāi)。不過(guò)，多元化之路并不會(huì)一馬平川。
濱海度假產(chǎn)品項(xiàng)目是碧桂園重點(diǎn)打造的新類(lèi)型產(chǎn)品。碧桂園希望這種濱海旅游度假項(xiàng)目能成為未來(lái)發(fā)展方向之一，目前開(kāi)發(fā)了4個(gè)濱海項(xiàng)目，包括惠州的十里銀灘，海南的金沙灘，山東的十里金灘及馬來(lái)西亞靠近新加坡的金海灣。為此，碧桂園6月份還在上海啟動(dòng)了度假地產(chǎn)上海營(yíng)銷(xiāo)中心，主要針對(duì)這幾個(gè)項(xiàng)目。另外，除了馬來(lái)西亞的市場(chǎng)以外，碧桂園對(duì)東南亞市場(chǎng)甚至歐美市場(chǎng)也在進(jìn)行研究，只要有合適的土地都會(huì)去嘗試。
現(xiàn)在，碧桂園手中擁有土地儲(chǔ)備存量約5000萬(wàn)平方米，龐大的儲(chǔ)備足夠公司五年開(kāi)發(fā)用量。
三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是令人擔(dān)憂的，對(duì)于一直以城鎮(zhèn)化“寵兒”自居的碧桂園來(lái)說(shuō)，未來(lái)其在中國(guó)城鎮(zhèn)化中是“受寵”還是“失寵”，很大程度上決定了碧桂園“千億”的可持續(xù)性。（來(lái)自：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)）
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