紅商網訊：碧桂園擁有土地儲備存量約5000萬平方米，龐大的儲備足夠五年開發(fā)用量。今年不出意外，碧桂園的年度銷售額將首次達到千億。對于這位意料之外的“千億新星”，業(yè)內關心的是其銷售業(yè)績的持續(xù)性，以及在廣東省外發(fā)展模式的可延續(xù)性。
一條由碧桂園總裁莫斌發(fā)出的短信，早早的泄漏碧桂園認購額今年有可能超千億元，這讓讓碧桂園成為國慶長假后房地產行業(yè)的頭號話題。
事實上，莫斌所指的“認購金額”并不等同于“合約銷售金額”，前者是按公司已獲得客戶的意向來計算，后者則是以客戶已落實簽署買樓合約來計算。一般而言，認購金額將滯后一至兩個月才能反映在合約銷售金額內。這意味著，目前碧桂園超千億的認購金額有希望在年內轉化成合約銷售金額。而包括國浩資本、第一上海證券等在內的分析機構則樂觀地指出，對碧桂園而言，千億已觸手可及。
11月6日，碧桂園宣布，今年前10個月，集團共實現(xiàn)合同銷售金額約797億元，合同銷售建筑面積約1197萬平方米。這個數(shù)字已然超越其在年初制定的全年銷售目標620億元接近三成，并接近2012年全年476億元的2倍。全年業(yè)績翻番已是板上釘釘。
按碧桂園規(guī)劃，公司將用三年時間實現(xiàn)1300億元的銷售目標。以今年100%的增長速度考量，碧桂園明年就可提前實現(xiàn)1300億元目標，后年則會超越萬科，成為行業(yè)老大。
似乎沒有任何事情可以阻礙碧桂園前進的步伐。但碧桂園仍需注意兩大問題：一是高成長的持續(xù)性，2013年“重金”營造的高增長能否持續(xù)；二是三線城市房地產泡沬問題是否會波及公司業(yè)務發(fā)展。
六年興衰
碧桂園的野心要比你看到的大得多。早在今年上半年，因為第一季度所實現(xiàn)的183.9億元銷售額是去年同期的3倍，公司內部已經悄悄把今年年度目標定為標志性的1000億元。盡管這一標志性的激進目標從沒對外公開，但從碧桂園全年所完成的業(yè)績來看，這一目標或早已成為一個公開的秘密。而從這一點上也能看出來碧桂園還是略帶“賭”性。
碧桂園創(chuàng)辦人楊國強，1992年首次開發(fā)順德碧桂園樓盤，創(chuàng)辦了碧桂園。最風光的時候，碧桂園一度進入到中國房地產公司的前三。但這家公司往往被外界輕視，楊國強的經營也時常被認為毫無章法。
廣東另一家房地產企業(yè)恒大一度視碧桂園為學習榜樣。兩家企業(yè)都在1990年從廣東起步，產品相似，價格低廉，幾乎同一年準備上市。2012年當恒大幾乎躋身于1000億銷售俱樂部的時候，碧桂園卻險些完不成將近500億元的銷售目標。不僅如此，碧桂園還在一段時間里被標普評選為“垃圾股”。
在金融危機爆發(fā)之前，碧桂園在香港資本市場一直以黑馬的姿態(tài)出現(xiàn)，其市郊大盤的發(fā)展模式被認為是國內最成功的地產經營模式之一。而楊國強在碧桂園上市后的戰(zhàn)略考慮就是如何將這種模式推廣至全國，于是一方面在資本市場不惜對賭融資，另一方面又在廣東省外四處囤地。
但事與愿違，一場金融危機不僅讓碧桂園大股東楊惠妍丟掉首富之銜，其財富縮水最高達到千億元。與此同時，債務危機、信任危機、模式危機、接班人危機接踵而至。
在2008年，碧桂園為自己設定的目標是320億元，最終僅完成了175億元。2010年7月22日，碧桂園低調宣布，擔任公司總裁8年之久的崔健波先生辭任碧桂園總裁職務，留任執(zhí)行董事，有著20多年工程建筑背景的莫斌先生委任為新總裁及執(zhí)行董事。臨危受命的莫斌，首要解決的就是碧桂園工程質量問題，這也成為碧桂園重拾信心的第一步。
千億“黑馬”
今年以來碧桂園動作頻頻，類似高薪萬人招聘、巨額海外融資、董事會變動等都從側面顯露這家企業(yè)的雄心。
回顧碧桂園過去三年的銷售業(yè)績，增長速度并不快。2010年，年度簽約銷售額為329億元，在2011、2012年亦僅維持在400億-500億元的區(qū)間之內。2013年第三季度已經超額完成銷售目標620億。這主要得益于碧桂園在廣東省外的項目收益情況可觀，中期報告顯示，報告期內，其在廣東省外的銷售貢獻由2008年的24%上升至今年中期的45%。
經過此前碧桂園在內蒙古地區(qū)、安徽、沈陽等地的失敗經驗，碧桂園開始調整區(qū)域策略，注重選擇與廣東省內區(qū)域適應度更高的地區(qū)進行模式復制。今年碧桂園在蘭州的項目一口氣銷售50個億，而馬來西亞項目貢獻了超過90億元的銷售。
莫斌上任后的兩年，碧桂園一直維持在500億元銷售規(guī)模，離千億級別還相去甚遠。一年間，碧桂園如何實現(xiàn)“質變”。
日前，瑞銀集團發(fā)表報告稱，碧桂園的去化率由2008年的22%升至今年上半年的42%。特別是碧桂園大力推廣的“全員營銷”及“成就共享”激勵計劃起了關鍵性作用。今年3月份，碧桂園陸續(xù)在各地開展“全民營銷”活動，除了8000名碧桂園員工的內部宣傳攻勢之外，還發(fā)動社會和業(yè)主網絡等各種途徑，帶動項目銷售。
莫斌公開表示，碧桂園今年還將著重通過激勵機制帶動銷售額的增長，并在去年年底推行了一個名為“成就共享”的激勵計劃，將管理層、普通員工和股東的利益緊密捆綁，這一舉措將對銷售額的提升起到重要促進作用。
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