毛大慶透露，目前北京萬科商業(yè)和住宅的比例是2:8。但我所說的80%是銷售型物業(yè)，包括新建住宅產(chǎn)品、寫字樓和商鋪等可售型產(chǎn)品，而20%的商業(yè)部分則是屬于萬科自己運(yùn)營(yíng)的持有型物業(yè)。
目前，萬科商業(yè)項(xiàng)目的三條產(chǎn)品線，萬科廣場(chǎng)系列、生活中心系列和鄰里家系列。萬科廣場(chǎng)系列定位為區(qū)域型購物中心，生活中心系列主要針對(duì)集中型社區(qū)商業(yè)，而鄰里家則是對(duì)社區(qū)商業(yè)街的歸納。據(jù)毛大慶透露，萬科多位副總裁參與商用地產(chǎn)的工作。
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，萬科希望能走上一條“輕資產(chǎn)”的路徑。毛大慶介紹，在操作模式上，將向凱德商用學(xué)習(xí)，更強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)與資本市場(chǎng)的有效結(jié)合，目標(biāo)就是開一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目爭(zhēng)取“資本化”一個(gè)，用引用基金、國(guó)際資本來減少資金占用帶來的實(shí)際壓力，然后以收取管理費(fèi)等方式來自己運(yùn)營(yíng)。
事實(shí)上，這種“輕資產(chǎn)”的商業(yè)地產(chǎn)模式與越秀集團(tuán)的房地產(chǎn)投資信托基金雙平臺(tái)有著異曲同工之妙。而越秀集團(tuán)收購香港廖創(chuàng)興銀行被外界視為商業(yè)地產(chǎn)向金融的借力，萬科此番進(jìn)軍銀行業(yè)也引來市場(chǎng)的無限遐想。
欲掘金社區(qū)金融
11月12日，隨著徽商銀行在香港聯(lián)交所掛牌上市，萬科成功成為了徽商銀行最大股東。
對(duì)于入股徽商銀行的緣由，萬科董事會(huì)秘書譚華杰表示，參股商業(yè)銀行，是為了更好的滿足萬科客戶在金融服務(wù)方面的需求。相對(duì)于萬科過千億的年銷售規(guī)模，參股徽商銀行的投資規(guī)模不大，但可望發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，幫助公司率先向客戶提供國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的社區(qū)金融服務(wù)，提升公司在全面居住服務(wù)方面的競(jìng)爭(zhēng)力。
據(jù)了解，目前萬科的建材供應(yīng)商及承包商約8000家合作企業(yè),其中5000家為中小型企業(yè)。萬科方面表示,一旦上述企業(yè)遇到融資困難,徽商銀行可以在按揭貸款的審批和發(fā)放上提供更多支持,改善企業(yè)融資環(huán)境,降低資金成本。有利于萬科與合作企業(yè)洽談價(jià)格,間接幫助萬科降低采購成本。
申銀萬國(guó)研究報(bào)告指出，入股徽商銀行是萬科為公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展進(jìn)行的戰(zhàn)略布局,短期看,可以使公司在開發(fā)貸和按揭貸等方面都更具優(yōu)勢(shì),長(zhǎng)期看,公司借助此舉探索具有支付功能的社區(qū)服務(wù)提供平臺(tái)模式,并布局未來開發(fā)商轉(zhuǎn)型方向。
光大證券研究報(bào)告亦認(rèn)為，入股徽商銀行是萬科加速向社區(qū)服務(wù)商轉(zhuǎn)型的信號(hào)。萬科目前在全國(guó)42個(gè)城市管理有5000萬方住宅項(xiàng)目,涉及社區(qū)居民30余萬戶。參與徽商銀行IPO實(shí)際上有助于萬科更好的理解和參與社區(qū)金融服務(wù)業(yè)務(wù),不排除在幾年后萬科會(huì)向支付和社區(qū)銀行領(lǐng)域突破。
近兩年，萬科一直在籌劃為其管理的社區(qū)提供金融服務(wù)，但一直未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。萬科內(nèi)部人士向騰訊財(cái)經(jīng)表示，萬科目前的社區(qū)金融服務(wù)處于概念階段，還沒有操作實(shí)際業(yè)務(wù)。
有中型房企高管向騰訊財(cái)經(jīng)表示，“不少房地產(chǎn)企業(yè)都有參股銀行，但實(shí)際能有話事權(quán)的很少，大多為了牌照資質(zhì)或分一杯羹，而隨著民營(yíng)銀行的逐步放開，銀行競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，通過參股銀行的模式而把社區(qū)金融做大的難度太大了。”
“加法”的背后
從曾經(jīng)什么都做的“加法”到不斷強(qiáng)調(diào)做“減法”，專注住宅開發(fā)近20年后，萬科似乎又做起了“加法”，不但入股了銀行，還高調(diào)宣布了進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。
對(duì)于萬科住宅開發(fā)的定位，毛大慶首度明確表態(tài)，“在今天的商業(yè)環(huán)境和外部環(huán)境下，純粹的住宅用地已經(jīng)很難買到。萬科在這種情況下選擇搞商業(yè)，這種選擇是謹(jǐn)慎且理性的。”
而萬科掌舵人王石對(duì)多元化的態(tài)度也在變化。
�。⒕退阄宜懒耍銈兏愣嘣�，我還是會(huì)從骨灰盒里伸出手來干擾你。”幾年前，萬科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石對(duì)萬科多元化曾發(fā)出這個(gè)著名的反多元化宣言。但這一強(qiáng)硬堅(jiān)持顯然已經(jīng)不再。
在9月份，王石在其實(shí)名微博上表示，萬科業(yè)務(wù)新翼---城市配套供應(yīng)商，其包括醫(yī)院、學(xué)校、博物館、公園、商場(chǎng)、公屋等。
實(shí)際上，萬科近幾年來一直在不斷做“加法”。據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，深圳寶安區(qū)的萬科兒童醫(yī)院計(jì)劃2014年春節(jié)后動(dòng)工；10月31日，萬科BOT項(xiàng)目前海企業(yè)公館推介會(huì)召開，預(yù)計(jì)2014年6月竣工；9月4日，萬科以53.99億元的價(jià)格競(jìng)得深圳留仙洞地塊，首次公開涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的緣由。
是什么讓王石的想法發(fā)生變化？
事實(shí)上，今年以來，王石在多個(gè)場(chǎng)合甚至發(fā)微博表達(dá)了對(duì)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂，“一線、接著二線城市房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)同80年代末的日本泡沫經(jīng)濟(jì)的高地價(jià)、房?jī)r(jià)何其相似！但日本的泡沫破裂了。警惕前車之鑒！”
今年11月，陸續(xù)有武漢、南昌、沈陽、廈門、南京、長(zhǎng)沙、杭州等7個(gè)城市出臺(tái)了地方版的調(diào)控新政。加上早前已宣布升級(jí)版調(diào)控新政的北上廣深四大一線城市以及鄭州市，全國(guó)已有12個(gè)城市出臺(tái)了升級(jí)版調(diào)控新政。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，今年以來房?jī)r(jià)漲幅過快，許多城市難以完成今年年初制定的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，所以不得不在年底緊急出臺(tái)措施遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的勢(shì)頭。
此外，郁亮曾多次公開表示，長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，利潤(rùn)率存下降的趨勢(shì)。
業(yè)內(nèi)人士指出，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的加大以及政府調(diào)控的加碼，對(duì)于先行者萬科而言，提前尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)是必要的，而至于這些新業(yè)務(wù)的成果如何則需時(shí)間的驗(yàn)證。
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