紅商網(wǎng)訊：徽商銀行香港上市在即。房地產(chǎn)巨頭萬(wàn)科日前斥資4億多美元參與認(rèn)購(gòu)徽商銀行H股，一石激起千層浪。目前，地產(chǎn)商僅靠自身業(yè)務(wù)增值，發(fā)展路徑越來(lái)越窄，因此，已有多家大型房企在謀求房地產(chǎn)金融化的布局，并以金融為紐帶進(jìn)行轉(zhuǎn)型，由此獲得更多利潤(rùn)，萬(wàn)科也不例外。

　　不過(guò)，有知情人士透露，對(duì)于萬(wàn)科而言，銀行只是一個(gè)平臺(tái)，布局金融的最終目的是盤(pán)活手頭上的以商鋪為主的商業(yè)地產(chǎn)，不過(guò)，入股徽商銀行是否能如萬(wàn)科所愿還有待觀望。

　　突破

　　萬(wàn)科參股徽商銀行謀求轉(zhuǎn)變

　　在國(guó)際配售期間，徽商銀行獲得了3倍認(rèn)購(gòu)，包括萬(wàn)科、周大福、江蘇匯金及Peaceland等共有6名基石投資者參與，認(rèn)購(gòu)金額達(dá)45.1億元，約相當(dāng)于集資額的一半。其中，地產(chǎn)巨頭萬(wàn)科的出手，讓業(yè)內(nèi)揣測(cè)紛紛。

　　萬(wàn)科前不久發(fā)布公告稱，預(yù)計(jì)公司旗下子公司認(rèn)購(gòu)徽商銀行H股股份數(shù)不超過(guò)88398.6萬(wàn)股，金額達(dá)4.19億美元，交易完成后萬(wàn)科將持有徽商銀行近8%的股權(quán)，成為最大單一大股東。

　　對(duì)于首次大手筆投資房地產(chǎn)以外的領(lǐng)域，且首次大規(guī)模認(rèn)購(gòu)新股，萬(wàn)科董秘譚華杰公開(kāi)表示“認(rèn)購(gòu)徽商銀行的投資規(guī)模不大，但可望發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，幫助公司率先向客戶提供國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的社區(qū)金融服務(wù)，提升公司在全面居住服務(wù)方面的競(jìng)爭(zhēng)力。”

　　直觀來(lái)看，萬(wàn)科借入股徽商銀行鞏固融資渠道便利的優(yōu)勢(shì)。與此同時(shí)，目前萬(wàn)科有包括建材供應(yīng)商及承包商在內(nèi)的約8000家合作企業(yè)，其中5000家為中小型企業(yè)，今后，徽商銀行也能夠?yàn)檫@些合作的小企業(yè)提供更為便捷的融資通道，且可降低成本，這客觀上也有利于萬(wàn)科在與這些企業(yè)談合作時(shí)，降低采購(gòu)方面的資金成本。

　　此外，有分析人士認(rèn)為，萬(wàn)科自身貸款融資并不十分困難，只不過(guò)，目前的地產(chǎn)商僅靠自身業(yè)務(wù)增值，發(fā)展路徑越來(lái)越窄，接下來(lái)萬(wàn)科很可能將謀求地產(chǎn)業(yè)金融化，并以金融為紐帶進(jìn)行轉(zhuǎn)型，由此獲得更多利潤(rùn)。

　　實(shí)際上，萬(wàn)科管理層早有建立一個(gè)金融平臺(tái)的打算。萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮曾表示，“中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入"下半場(chǎng)"，告別暴利時(shí)代。當(dāng)游戲規(guī)則發(fā)生了變化，房地產(chǎn)企業(yè)都必須重新檢視自己存在的方式和策略，萬(wàn)科將從產(chǎn)品供應(yīng)商轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商的新定位。”萬(wàn)科入股商業(yè)銀行，一方面是為其管理的社區(qū)提供金融服務(wù)，另一方面則是通過(guò)這一金融平臺(tái)向其他產(chǎn)業(yè)延伸，實(shí)現(xiàn)與自身可控的金融平臺(tái)的良性對(duì)接。

　　對(duì)徽商銀行而言，該行的房地產(chǎn)行業(yè)信貸投放政策與大多數(shù)銀行無(wú)異，都是以“控風(fēng)險(xiǎn)”“有保有壓”為主基調(diào)，但在徽商銀行高層看來(lái)，萬(wàn)科作為優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)商，參股后雙方都能借助城鎮(zhèn)化的發(fā)展和中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)崛起的背景開(kāi)展業(yè)務(wù)合作。

　　“目前，房地產(chǎn)行業(yè)投資依然是帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量，因此，大多數(shù)銀行的房地產(chǎn)貸款占比都不低，萬(wàn)科介入后，其合作的上千家企業(yè)都有可能給徽商銀行帶來(lái)融資或其他方面的業(yè)務(wù)，徽商銀行能夠在地產(chǎn)供應(yīng)鏈中尋找業(yè)務(wù)擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。”一位銀行業(yè)分析人士說(shuō)。

　　壓力

　　倒逼資產(chǎn)證券化盤(pán)活商業(yè)地產(chǎn)

　　目前，房地產(chǎn)金融化已是業(yè)內(nèi)共識(shí)。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過(guò)了五六年高利潤(rùn)增長(zhǎng)之后，隨著價(jià)格泡沫的集聚，不少大型房企早已開(kāi)始在金融領(lǐng)域布局，包括保利、泛海、綠地等在內(nèi)的房企，已先于萬(wàn)科入股了商業(yè)銀行。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的融資正在越來(lái)越多地由間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變，銀行貸款不再是唯一的主要融資渠道，但銀行仍然是不可或缺的重要金融平臺(tái)，房企需要把握時(shí)機(jī)占領(lǐng)在金融領(lǐng)域布局的窗口和資源。

　　隨著銀行資產(chǎn)證券化二次試點(diǎn)的臨近，外加啟動(dòng)房地產(chǎn)信托投資基金呼聲四起，業(yè)內(nèi)猜想，對(duì)于萬(wàn)科而言，從銀行起步，未來(lái)不排除在基金、證券等領(lǐng)域都有所滲透。

　　一位接近萬(wàn)科的知情人士透露，在金融布局方面，萬(wàn)科打算借鑒香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的做法，未來(lái)試圖撬開(kāi)房地產(chǎn)信托投資基金這一渠道，推動(dòng)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，以盤(pán)活名下以商鋪為主的商業(yè)地產(chǎn)等固定資產(chǎn)“賣(mài)房子只是一錘子買(mǎi)賣(mài)，如何將手里買(mǎi)房的客戶資源、供應(yīng)商資源等充分利用，升華品牌和再次掘金，也許是眼下房企巨頭正在思考和實(shí)踐的事情。”該人士分析稱。

　　早在2005年11月，香港房屋委員會(huì)分拆出售名下180個(gè)商場(chǎng)和停車(chē)場(chǎng)成立了領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金，在香港聯(lián)交所主板上市，以19億港元基金單位，籌資200億港元之巨。萬(wàn)科副總裁毛大慶指出，“香港的領(lǐng)匯模式，將社會(huì)服務(wù)、基礎(chǔ)配套、群眾滿意度、生活幸福指數(shù)最終過(guò)渡到金融產(chǎn)品，是非常好的啟發(fā)。領(lǐng)匯基金并非涵蓋大體量的房地產(chǎn)綜合體，而是一堆社區(qū)小商鋪，打包這些社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)并上市，開(kāi)創(chuàng)了成功的社區(qū)商業(yè)盈利模式，這是萬(wàn)科商業(yè)的追求目標(biāo)，也是萬(wàn)科目前主推的商業(yè)形態(tài)。”

　　“萬(wàn)科的地產(chǎn)項(xiàng)目非常多，而其中商業(yè)儲(chǔ)備用地就高達(dá)700萬(wàn)平方米。并且，這些商業(yè)商鋪大多是萬(wàn)科自己持有。然而，萬(wàn)科非常清楚地認(rèn)識(shí)到，單一房地產(chǎn)業(yè)態(tài)發(fā)展黃金期即將過(guò)去，如果這些資產(chǎn)最終打包上市，可以形成相當(dāng)可觀的利潤(rùn)，而這些也屬于房地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”上述知情人士表示。

　　挑戰(zhàn)

　　徽商銀行政府控股地位或難撼動(dòng)

　　不過(guò)，徽商銀行作為一家城商行，金融牌照并不齊全，未來(lái)是否能如愿作為萬(wàn)科進(jìn)軍金融領(lǐng)域的“跳板”，業(yè)內(nèi)普遍持觀望態(tài)度。

　　回顧徽商銀行的“成長(zhǎng)史”，2005年，在時(shí)任安徽銀監(jiān)局局長(zhǎng)楊家才的一手支持下，安徽境內(nèi)6家城市商業(yè)銀行和7家城市信用社整合成為“徽商銀行”，開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)城商行和城信社聯(lián)合重組的“徽商模式”。不過(guò)，在8年的發(fā)展期間，徽商銀行并沒(méi)有淡化地方政府股權(quán)，反而強(qiáng)化了地方政府的控股地位。

　　公開(kāi)資料顯示，2006年，徽商銀行國(guó)有股占比為48%，到2012年末，這一數(shù)字已上升至62%。在徽商銀行前十大股東名單中，安徽省能源集團(tuán)有限公司、安徽省信用擔(dān)保集團(tuán)有限公司、安徽國(guó)元控股有限責(zé)任公司、安徽省高速公路控股集團(tuán)有限公司四家省屬國(guó)企雄踞前四位，分別持有該行9.99%、9.81%、8.42%和6.12%的股權(quán)。

　　日前，徽商銀行H股發(fā)行價(jià)敲定為3.53港元/股，按發(fā)行26.1億股新股計(jì)算，徽商銀行H股上市后，目前持股第一的安徽省能源集團(tuán)的持股比例將被攤薄至7.57%，因此，萬(wàn)科的持股比例有望超過(guò)安徽省能源集團(tuán)，成為徽商銀行最大股東。不過(guò)，有業(yè)內(nèi)分析人士猜測(cè)，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，一旦地方政府仍想擁有控股權(quán)，那么，不排除這些排名靠前的大股東會(huì)通過(guò)簽署一份有關(guān)共同持股的一致行動(dòng)人協(xié)議，以保證政府控股地位。

　　業(yè)內(nèi)普遍判斷，中資銀行估值水平處于低位，H股上市后短期內(nèi)恐怕也很難獲得投資者廣泛認(rèn)可，股價(jià)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都不會(huì)太高。“徽商銀行的隱患也是地方融資平臺(tái)債務(wù)問(wèn)題。隨著境內(nèi)銀行利潤(rùn)增速放緩和未來(lái)面臨利率市場(chǎng)化的沖擊，銀行利差還將繼續(xù)縮窄，并面臨不良率上升和轉(zhuǎn)型的壓力。”德勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所一位分析人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示。

　　“作為徽商銀行H股的基石投資者，前期基本很難估計(jì)其增值空間，但如果基于長(zhǎng)遠(yuǎn)布局的話，面對(duì)徽商銀行長(zhǎng)久以來(lái)的政府控股背景，萬(wàn)科能否順利實(shí)現(xiàn)自身的金融布局，也很難說(shuō)。不過(guò)，基于徽商銀行政府融資平臺(tái)的背景，借城鎮(zhèn)化背景，萬(wàn)科在前期可能會(huì)與徽商銀行開(kāi)展一些合作。”申銀萬(wàn)國(guó)一位銀行行業(yè)分析師如是說(shuō)。(來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào))

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