瓶頸期
此次股權(quán)出讓恰巧遭遇深國投商置計(jì)劃赴港上市的市場(chǎng)傳言，有市場(chǎng)猜測(cè)，黑石和工銀國際收購深國投商置46%股權(quán)或加速其上市。
但將近一半的股份出讓并不符合上市股改的邏輯，而深國投商置香港公關(guān)公司也向本報(bào)表示，目前公司暫無上市計(jì)劃，股權(quán)出讓更與上市無關(guān)。
對(duì)于頻繁的股權(quán)出讓，有不愿透露姓名的深圳開發(fā)商高管認(rèn)為，這主要與開發(fā)商遭遇的融資困境和深國投商置的擴(kuò)張乏力有關(guān)。根據(jù)官方資料，目前深國投商置共擁有和管理購物中心19家，累計(jì)開發(fā)及管理的購物中心建筑面積已超過400萬平方米。
但此前深國投商置所擁有的項(xiàng)目，至少是現(xiàn)有項(xiàng)目數(shù)量的3倍。
由于深國投起初是沃爾瑪中方股東，深國投商置2003年成立之后便依托沃爾瑪進(jìn)行大規(guī)模的購物廣場(chǎng)開發(fā)建設(shè)。2003年至2006年之間，深國投商置還引入新加坡的嘉德置地，雙方共投資了33個(gè)以沃爾瑪為主力租戶的購物中心項(xiàng)目；其間，深國投商置還引入西蒙集團(tuán)、摩根士丹利、普洛斯等國際巨頭，并合作開發(fā)五個(gè)印象城系列的購物中心。
與地產(chǎn)巨頭的合作促成深國投商置短時(shí)期內(nèi)迅速擴(kuò)張，2004年至2006年深國投商置在全國獲得項(xiàng)目60多個(gè)，與北方的萬達(dá)集團(tuán)不相伯仲。
可以說，深國投商置曾經(jīng)一度是中國最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，但它并非商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商，因?yàn)樯顕渡讨卯?dāng)初更多只關(guān)注購物中心建設(shè)環(huán)節(jié)。
2007年，深國投商置提出轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)地產(chǎn)管理公司。但此后，深國投商置卻意外地遭遇到頻繁的股權(quán)變動(dòng)。
2009年，深國投商置通過資產(chǎn)置換與嘉德置地分道揚(yáng)鑣。2010年，西蒙集團(tuán)退出中國市場(chǎng)，深國投商置全面接手西蒙集團(tuán)的股權(quán)。
直至2011至2012年，深國投商置再次發(fā)生兩次股權(quán)變動(dòng)，華潤集團(tuán)最終退出，深國投商置被民營資本全面接盤。
上述開發(fā)商人士坦言，頻繁的股權(quán)變化導(dǎo)致深國投商置的經(jīng)營戰(zhàn)略無法良性延續(xù)，深國投商置近幾年擴(kuò)張乏力，“江湖地位”嚴(yán)重下滑。
深國投商置一直未對(duì)外披露經(jīng)營業(yè)績，但根據(jù)上海產(chǎn)交所的掛牌披露信息，2010年度深國投商置營業(yè)收入4.2億元，凈利潤僅為1.39億元，但負(fù)債總計(jì)卻高達(dá)78.56億元。而截至2011年10月31日，企業(yè)營業(yè)收入微幅增長至4.6億元，而凈利潤卻小幅下降為8704萬元，負(fù)債總計(jì)68.13億元。
顯然，與當(dāng)初一南一北立足商業(yè)地產(chǎn)的萬達(dá)集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)已經(jīng)不可同日而語，住宅開發(fā)商綠地、世茂房地產(chǎn)、華潤置地、保利地產(chǎn)等在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也風(fēng)生水起，深國投商置在中國商業(yè)地產(chǎn)“黃金期”遭遇瓶頸。
甚至在2008年后的某段時(shí)期，市場(chǎng)傳出深國投商置大量在建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目被迫停工、部分項(xiàng)目對(duì)外出售的消息。
接受采訪的開發(fā)商人士認(rèn)為，這種落后局面在根源上是由于深國投商置的商業(yè)模式短板所決定，與萬達(dá)集團(tuán)形成的住宅銷售和商業(yè)開發(fā)并舉的“造城模式”完全不同，深國投商置始終是以單純的“造商場(chǎng)模式”進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，無法實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠和相互支撐，導(dǎo)致其商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金不足。
尤其是在房地產(chǎn)融資渠道普遍遇阻情況下，單純依靠銀行貸款顯然并不能有效支撐深國投商置的擴(kuò)張開發(fā)需求。
曾經(jīng)的大規(guī)模跑馬圈地已成過眼云煙，深國投商置“引入戰(zhàn)略投資—與戰(zhàn)略投資分手—再引入戰(zhàn)略投資”的路徑選擇或許存在更多無奈。
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