擴(kuò)張資金之需
巨資收購、借殼上市的背后，是中糧曠日持久的地產(chǎn)港股登陸戰(zhàn)。
據(jù)蘭德咨詢總裁宋延慶分析，中糧借殼僑福，實(shí)際是出于戰(zhàn)略布局需要，實(shí)現(xiàn)“A+H”股上市的布局。這一決策與有著地產(chǎn)情結(jié)，同時(shí)深諳香港資本市場的中糧集團(tuán)董事長寧高寧，有直接關(guān)系。但他也表示，中糧急于打通資本渠道有其內(nèi)部原因。中糧地產(chǎn)板塊在中糧集團(tuán)系統(tǒng)內(nèi)籌集資金難度很大，集團(tuán)產(chǎn)業(yè)鏈長但盈利能力一般，且連續(xù)收購需要大量現(xiàn)金，而地產(chǎn)已進(jìn)入的A股融資窗口仍未打開，這就出現(xiàn)一個(gè)問題：既想對地產(chǎn)板塊快速擴(kuò)張，又缺乏必要資金支持。打通H股資本渠道，便成了順理成章的事情。
中糧的擴(kuò)張，在其商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)尤為明顯。2006年中糧決定劃分投資性物業(yè)和住宅發(fā)展業(yè)務(wù);2007年成立中糧置業(yè)，專門運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)，中糧地產(chǎn)專攻住宅開發(fā)，后者在A股上市。繼北京西單大悅城開業(yè)并收獲成功后，中糧置業(yè)大力推進(jìn)“大悅城”城市綜合體戰(zhàn)略。而在2011年底，中糧集團(tuán)更是發(fā)出了“未來3-5年在國內(nèi)打造30個(gè)大悅城”的豪言壯語。
“去年中糧董事會(huì)沒開過一次地產(chǎn)的會(huì)，結(jié)果地產(chǎn)單一盈利卻位居第一。”寧高寧在今年5月接受媒體采訪時(shí)表示，去年中糧集團(tuán)整體利潤70多億，中糧地產(chǎn)板塊包括沒上市部分，即大悅城、住宅、酒店加一起賺了近20億元。拿大悅城來說，現(xiàn)在北京大悅城項(xiàng)目已經(jīng)賺錢了，天津大悅城也剛開始。大悅城項(xiàng)目今年?duì)I業(yè)額上升170%多，還在一路往上走。
陳沖也表示，目前中糧商業(yè)主要是“大悅城”這條產(chǎn)品線，在北京、上海、天津、沈陽等7個(gè)城市已布局9個(gè)大悅城，其中5個(gè)開業(yè)，已開業(yè)項(xiàng)目去年全部品牌銷售額突破100億元，企業(yè)自身也收益不菲。為實(shí)現(xiàn)全國快速復(fù)制，大悅城已在試水一些先進(jìn)舉措，如在明確年輕客群的定位前提下，推進(jìn)會(huì)員的大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略，充分了解會(huì)員消費(fèi)習(xí)慣，同時(shí)與優(yōu)質(zhì)品牌商戶達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，爭取更大的話語權(quán)，力爭“大悅城開到哪里，優(yōu)質(zhì)商戶便跟到哪里”。
但商業(yè)的崛起與快速復(fù)制，歷來伴隨著巨額資金的投入。如此，也加劇了中糧對資本市場的渴望。據(jù)媒體報(bào)道，早在2009年，中糧便有將旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合上市的想法。2011年3月，寧高寧明確表示，在中糧地產(chǎn)、中糧置業(yè)兩大地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)合并完成后，中糧集團(tuán)將以A+H方式整體上市。時(shí)隔一年，寧又公開表示，計(jì)劃拆分旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在香港實(shí)現(xiàn)單獨(dú)上市。
如果此次中糧置地商業(yè)項(xiàng)目順利注入僑福，并最終實(shí)現(xiàn)登陸港股后，中糧商業(yè)地產(chǎn)拓展無疑將平添重大動(dòng)力。作為中糧商業(yè)地產(chǎn)主要業(yè)態(tài)的“大悅城”，或?qū)⒃诤罄m(xù)持續(xù)注入到香港上市平臺(tái)之中。
“大悅城屬持有型商業(yè)地產(chǎn)，需要大量資金注入，指望零售產(chǎn)生的數(shù)億元利潤，根本難以滿足快速復(fù)制大悅城的資金需求，只能依賴資本市場。”宋延慶表示，如果此次中糧成功借殼上市，或會(huì)逐步把其他大悅城通過定向募集或增發(fā)形式，圈回大量資金，這樣就可以把資金流動(dòng)起來，從10個(gè)大悅城發(fā)展到30個(gè)大悅城。
“如果整體商業(yè)地產(chǎn)還在持續(xù)升值，大舉擴(kuò)張的中糧會(huì)成為大贏家。”黃立沖表示，因商業(yè)地產(chǎn)資金回報(bào)周期長、長期占用大量資金的特點(diǎn)，如今中糧確實(shí)需要一個(gè)上市平臺(tái)，能把持有商業(yè)注入進(jìn)去，低成本獲取資本，給其快速發(fā)展提供足夠支持。令人擔(dān)憂的是，“商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率較低，面臨未來資本市場上價(jià)值長期會(huì)低估的問題”。
未竟的地產(chǎn)整合
一直以來，中糧地產(chǎn)板塊為外界熟知的，仍是中糧置業(yè)、中糧地產(chǎn)等詞匯。而此次大筆注資僑福的中糧置地，實(shí)際卻低調(diào)且神秘。
據(jù)了解，中糧置地的前身，是2010年中糧集團(tuán)組建的地產(chǎn)酒店事業(yè)部，在中糧集團(tuán)地產(chǎn)板塊整合中扮演著關(guān)鍵角色的組織，而“大悅城”是否能全部托付給中糧置地，則是置地能否統(tǒng)領(lǐng)中糧地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)。據(jù)悉，在中糧高層的規(guī)劃藍(lán)圖中，中糧地產(chǎn)及中糧置業(yè)或?qū)⒈患{入中糧置地版圖，涵蓋集團(tuán)住宅、商業(yè)、酒店及旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等所有地產(chǎn)業(yè)務(wù)范疇，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌擴(kuò)張和整體做大做強(qiáng)。
見諸媒體的報(bào)道稱，中糧集團(tuán)曾表示，中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體上市，為把所有地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合起來，將包括商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)及酒店部分，形成一個(gè)整體地產(chǎn)公司，避免出現(xiàn)下面兩三個(gè)地產(chǎn)公司同業(yè)競爭的問題。具體分三步，即人員整合、股權(quán)整合、資產(chǎn)整合。而后，中糧一直在利用中糧置地打包旗下地產(chǎn)資產(chǎn)，整合中糧置業(yè)、中糧地產(chǎn)、海南公司以及酒店事務(wù)部，爭取2013、2014年左右實(shí)現(xiàn)A+H股上市的計(jì)劃。
陳沖，也從中糧原來的某地產(chǎn)公司被調(diào)入到中糧置地。她表示，目前中糧置地已做完人員整合，四個(gè)核心部門——商業(yè)管理中心、住宅營銷部、酒店事業(yè)部和工業(yè)地產(chǎn)部已開始運(yùn)轉(zhuǎn)。在管理上以專業(yè)形式劃分，集團(tuán)所有商業(yè)、住宅、酒店、業(yè)務(wù)業(yè)態(tài)分別對接給上述部門，中糧置地做地產(chǎn)發(fā)展全國性的統(tǒng)籌管理，這樣就加快了擴(kuò)張效率，避免地產(chǎn)公司搶奪項(xiàng)目的局面。“不管是中糧置業(yè)還是中糧地產(chǎn)拿的地，現(xiàn)在更像是左兜、右兜掏錢的關(guān)系，實(shí)際是中糧置地在拿地管理。”
“中糧置地，更多的仍是集團(tuán)內(nèi)部的叫法。”陳沖也表示，目前中糧置地僅注冊了一個(gè)名稱，業(yè)務(wù)人員組織完畢，更多行使的仍是統(tǒng)籌管理工作，目前包括股權(quán)方面沒有做任何更改。而實(shí)際上，人員架構(gòu)的統(tǒng)一就是給未來股權(quán)統(tǒng)一打基礎(chǔ)，在未完成股權(quán)統(tǒng)一之前，也不會(huì)對外大肆宣揚(yáng)這一平臺(tái)，以免給市場造成集團(tuán)內(nèi)部混亂的錯(cuò)覺。
而在此次注資中大出風(fēng)頭的中糧置地，于2011年6月在香港注冊成立。記者也就中糧置地注資僑福及集團(tuán)內(nèi)部整合等問題采訪中糧置地及中糧集團(tuán)，得到的最終回復(fù)是“交易正在進(jìn)行中，詳情不便透露”。值得玩味的是，率先注入僑福的是其商業(yè)項(xiàng)目，卻幾乎沒有住宅項(xiàng)目蹤影。同時(shí)，在中糧置地整合集團(tuán)內(nèi)部地產(chǎn)板塊的過程中，與專攻住宅項(xiàng)目開發(fā)的上市公司中糧地產(chǎn)之間，似乎隱藏著一種尷尬的管理關(guān)系。
中糧地產(chǎn)董秘辦相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，中糧地產(chǎn)是從事住宅開發(fā)為主的獨(dú)立上市公司，與中糧置地同屬中糧集團(tuán)下屬企業(yè)，卻并不存在上下級關(guān)系，也并不歸住宅管理部管轄。而近期中糧置地也在大舉招攬人才，其在某知名招聘網(wǎng)站上的介紹為，“中糧集團(tuán)發(fā)展綜合地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)平臺(tái)，中糧集團(tuán)的三大主業(yè)之一”，“以發(fā)展大悅城為品牌的城市綜合體為業(yè)務(wù)發(fā)展方向”。
宋延慶分析指出，相對于中糧住宅地產(chǎn)經(jīng)營的差強(qiáng)人意，近年來依托中糧構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)鏈條，中糧商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)生水起。中糧置地注資僑福登陸港股后，仍將以商業(yè)綜合體開發(fā)為主。而中糧置地對內(nèi)更像地產(chǎn)事業(yè)部，對外則為二級集團(tuán)，中糧置業(yè)、中糧地產(chǎn)在其中分飾不同角色。但在未來的地產(chǎn)板塊整合過程中，中糧置地這個(gè)平臺(tái)卻未必是一線市場主體，實(shí)際操控力仍有待檢驗(yàn)。
�。ń�(jīng)濟(jì)觀察報(bào)）
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