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“一些大的家電廠商以及大的電商，早已實現(xiàn)了這種線下線上的商業(yè)互通，而地產(chǎn)只是這種商業(yè)模式的物理載體。”宋延慶指出，目前阿里巴巴的“菜鳥網(wǎng)絡(luò)”以及海爾集團的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略無不如此。
“對于傳統(tǒng)零售商而言，這相當于再造一個全新的生態(tài)系統(tǒng)，兩者會互相映襯，一個走重資產(chǎn)路線，一個走輕資產(chǎn)路線，未來具有很大的想象空間。”上述金融業(yè)人士分析。
風險疑云
盡管步子已經(jīng)邁得很大，但對具體模式和未來運營方面，鵬潤高層們似乎沒有想得那么明白。
“物流地產(chǎn)到底應(yīng)該如何運營，鵬潤目前也沒有想好。”前述國美知情人士對中國房地產(chǎn)報記者透露，此前負責與其接洽的鵬潤物流地產(chǎn)的營銷總監(jiān)和招商經(jīng)理都已經(jīng)離職，該項目推進也沒有任何進展。
記者隨后聯(lián)系到離職的二人，其都表示鵬潤目前“缺乏核心領(lǐng)導(dǎo)人的決策，項目推進太慢，人員流動太頻繁，而且公司的文化和環(huán)境也很難適應(yīng)”。
“實際上，如何打造物流倉儲，使其成為新的盈利點本來就不是一件容易的事情。”公衍奎分析，物流地產(chǎn)掣肘于與生俱來的地理位置偏遠、人氣稀少等因素，如何改變傳統(tǒng)物流園的消極形象，選擇一種更好的商業(yè)模式，對企業(yè)至關(guān)重要。
另外，物流地產(chǎn)開發(fā)中往往需要采用租售結(jié)合的方式，即以產(chǎn)權(quán)銷售解決前期現(xiàn)金流需求，以租賃實現(xiàn)未來長期資產(chǎn)收益。“然而，此種銷售物業(yè)往往很容易演變?yōu)榕l(fā)市場商鋪模式，這對家電零售企業(yè)來說并不是最優(yōu)選擇。”公衍奎說。
而蘇寧之路也絕非一帆風順。在門店、電商和地產(chǎn)領(lǐng)域分別向國美、京東和萬達發(fā)出挑戰(zhàn)后，蘇寧面對的未來幾年數(shù)以千億的巨大投資和三路強敵的環(huán)伺，但其現(xiàn)金流和未來盈利前景能否支撐這一宏圖霸業(yè)引起了業(yè)界的紛紜質(zhì)疑。
“從零售進軍地產(chǎn)，從商業(yè)運營上來講，只是多了個物理載體而已，關(guān)鍵要看其整合能力如何，能否帶來盈利以及現(xiàn)金流才是核心。”宋延慶認為，在目前商業(yè)地產(chǎn)泡沫加劇、物業(yè)租售比普遍較低的情況下，“做不做地產(chǎn)不重要，重要的是誰擁有實戰(zhàn)的運營經(jīng)驗，以及整合市場資源的能力”。
按照規(guī)劃，蘇寧到2020年要完成300個電器旗艦店、50個大型購物中心、100家高星級酒店和60個物流基地的建設(shè)，如此龐大的建設(shè)規(guī)模，其資金壓力可想而知。
“由于土地運營成本較高、REITs等金融工具缺失，無論何種類型的開發(fā)，都必須關(guān)注投資回報，尤其是前期現(xiàn)金流問題。”公衍奎表示。
�。ㄖ袊康禺a(chǎn)報 記者 陳淑亞）
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