從整合轉(zhuǎn)型單干
10年前，深國(guó)投商置的成立僅僅只是為沃爾瑪商量身定做購(gòu)物廣場(chǎng)，以配合后者的在華擴(kuò)張。
2003年，深國(guó)投商置作為沃爾瑪新店的開發(fā)建設(shè)工具在深圳注冊(cè)成立。2004年開始，新加坡嘉德置地、摩根士丹利、美國(guó)西蒙地產(chǎn)、高摩盛、蓋里提國(guó)際等紛紛與深國(guó)投商置進(jìn)行合作，共同投資創(chuàng)建嘉興茂、印象城、GMS恒光等購(gòu)物中心品牌。
“成立之初的原因確實(shí)是這樣，沃爾瑪提出來(lái)要在中國(guó)發(fā)展，我們配合沃爾瑪?shù)陌l(fā)展，但是隨著公司慢慢的成長(zhǎng)起來(lái)，雙方都在變化，現(xiàn)在我們不是唯一 幫他們建造購(gòu)物廣場(chǎng)的公司。不過(guò)我們的發(fā)展不是依靠沃爾瑪提高的便利，而是因?yàn)楣菊w的形象、實(shí)力。”丁為眾向記者表示。
在上述合作關(guān)系中，深國(guó)投商置主要是以沃爾瑪股東的身份參與各地政府的招商引資，以便拿到廉價(jià)的商業(yè)地塊，并根據(jù)商業(yè)規(guī)劃進(jìn)行前期建設(shè)。而整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程中，前期整體商業(yè)規(guī)劃、中期商場(chǎng)招商及后期商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理基本都是外資合作方擔(dān)當(dāng)。
2010年，深國(guó)投商置收購(gòu)深圳格瑞企業(yè)管理咨詢有限公司，正式轉(zhuǎn)型為集商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理于一體的商業(yè)地產(chǎn)商，并宣告以深國(guó)投廣場(chǎng)、印象城和新一城為核心的SCP新品牌體系正式確立。
丁為眾表示：“公司成立之初跟摩根士丹利、美國(guó)西蒙地產(chǎn)等有一些合資的項(xiàng)目，雙方共同經(jīng)營(yíng)，他們是管理占主，我們是開發(fā)占主�，F(xiàn)在我們公司下面有一個(gè)百分百商業(yè)運(yùn)營(yíng)咨詢管理公司，我們有這樣的團(tuán)隊(duì)自己來(lái)做后期的管理。”
“開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和資本三條腿在支撐我們公司的全產(chǎn)業(yè)鏈。”丁為眾向時(shí)代周報(bào)記者表示，“現(xiàn)在我們公司從拿地，到設(shè)計(jì)，然后開發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理，包括招商等后期的運(yùn)營(yíng)都是我們自己在做，現(xiàn)在在資本市場(chǎng)我們也發(fā)了基金，希望在資本市場(chǎng)根據(jù)各種業(yè)務(wù)的需要做不同的融資。”
而事實(shí)上，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和收益往往都集中在經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)上，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)的技術(shù)要求比開發(fā)環(huán)節(jié)的要高很多。
項(xiàng)目投資回報(bào)率低
據(jù)丁為眾介紹，目前深國(guó)投商置持有的商業(yè)物業(yè)多數(shù)在二、三線城市，“我們公司拿地基本上都不是在市中心，我們會(huì)經(jīng)過(guò)測(cè)算后再來(lái)進(jìn)行拿地，測(cè)算結(jié)果合適的，我們才去拿地。”
“二、三線城市最大的優(yōu)勢(shì)就在于深刻的需求洼地。二、三線城市的消費(fèi)者對(duì)物質(zhì)生活的追求，對(duì)高品質(zhì)生活的向往，就近實(shí)現(xiàn)購(gòu)物、游樂、娛美，這是這種需求引發(fā)大量商業(yè)企業(yè)青睞。”夏強(qiáng)如此認(rèn)為。
不過(guò)，鄧國(guó)堅(jiān)告訴時(shí)代周報(bào)記者，隨著商業(yè)地產(chǎn)商扎堆進(jìn)入二、三線城市拿地，目前已經(jīng)出現(xiàn)了商業(yè)用地過(guò)剩的現(xiàn)象。“風(fēng)險(xiǎn)是永遠(yuǎn)都存在的，主要看他們有沒有專業(yè)水平去把控。”
深國(guó)投商置主要依靠以大型綜超作為核心主力店的這種購(gòu)物中心的模式，開發(fā)的購(gòu)物廣場(chǎng)除了與沃爾瑪建立合作之外，也與其他超市華潤(rùn)萬(wàn)家、大潤(rùn)發(fā)、永旺等國(guó)際零售商捆綁合作。
深國(guó)投商置的業(yè)態(tài)組合較單一的情況同樣值得注意。鄧國(guó)堅(jiān)告訴記者：“這一模式是有它的獨(dú)特性，但仍然模式單一，并非是一個(gè)模式就能打遍全國(guó)或者打遍全球。”
此外，深國(guó)投商置開發(fā)項(xiàng)目的投資周期長(zhǎng)，投資回報(bào)率低等也是其發(fā)展的瓶頸。據(jù)了解，深國(guó)投商置目前持有項(xiàng)目中，除南海項(xiàng)目和2個(gè)深圳項(xiàng)目的投資回報(bào)率超過(guò)6%外，大量項(xiàng)目回報(bào)率在2%左右，低于銀行貸款利率，其回報(bào)率尚不夠資金成本。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，有個(gè)“一三五”法則，即一年開發(fā)期、三年培育期、五年成長(zhǎng)期。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，商辦物業(yè)獲利空間在于長(zhǎng)期持有 的租金收益以及5-10年經(jīng)營(yíng)成熟后的增長(zhǎng)空間，這個(gè)增長(zhǎng)空間約在30%-50%之間。但重要的是，商業(yè)項(xiàng)目需要長(zhǎng)期的“養(yǎng)護(hù)”和持有，才能將其價(jià)值逐漸釋放。
�。〞r(shí)代周報(bào) 項(xiàng)義妹）
共2頁(yè) 上一頁(yè) [1] [2]
深國(guó)投商置擬赴港IPO 將著眼二三線城市發(fā)展印象城
深國(guó)投商用置業(yè)計(jì)劃香港上市 旗下商場(chǎng)達(dá)10個(gè)
凱雷收購(gòu)深國(guó)投印象城購(gòu)物中心49％股權(quán)
深國(guó)投將開發(fā)西安首個(gè)“印象城”系列項(xiàng)目
深國(guó)投：印象城或攜沃爾瑪落戶南通崇川區(qū)
搜索更多: 深國(guó)投
