望京“地王”每平方米直降6000元急售
紅商網(wǎng)訊：有分析人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，SOHO中國(guó)近兩年戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)移至上海，甩賣(mài)北京項(xiàng)目可能意在加快資金回籠支援上海擴(kuò)張，同時(shí)緩解公司全面轉(zhuǎn)型自持的資金壓力
“城市中心商業(yè)空間稀缺”，“寫(xiě)字樓租金暴漲”，“持續(xù)看好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”，這基本上是業(yè)界認(rèn)為SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹能夠把“土豆賣(mài)成黃金價(jià)”的眼光，而北京商業(yè)項(xiàng)目租金上漲也支撐了其散售項(xiàng)目?jī)r(jià)格一路飆高。不過(guò)，SOHO中國(guó)近期卻開(kāi)始急于大力促銷北京項(xiàng)目的尾盤(pán)。
“現(xiàn)在SOHO中國(guó)北京的幾個(gè)項(xiàng)目尾盤(pán)都已經(jīng)重新定價(jià)，比如三里屯SOHO和原名望京SOHO后更名為銀峰SOHO的兩個(gè)項(xiàng)目，而且促銷力度也比較大。”近一個(gè)多月時(shí)間，記者多次接到SOHO中國(guó)商鋪和寫(xiě)字樓的促銷電話。
對(duì)此，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，今年4月25日，SOHO中國(guó)以31.9億元的價(jià)格成功拍得位于上海虹橋黃金地段的古北5-2地塊，再加上公司全面轉(zhuǎn)型自持之后，項(xiàng)目資金回收期相對(duì)于散售較長(zhǎng)，因此公司預(yù)見(jiàn)短期內(nèi)會(huì)存在一定的資金壓力，需要通過(guò)銷售北京項(xiàng)目尾盤(pán)回籠資金以支持新項(xiàng)目的發(fā)展和公司的整體營(yíng)運(yùn)周轉(zhuǎn)。
地王項(xiàng)目售價(jià)為樓面地價(jià)6倍
6月18日，記者來(lái)到位于北京望京CBD中心的銀峰SOHO。沿著項(xiàng)目工地圍擋繞行后發(fā)現(xiàn)，銀峰SOHO一共3棟建筑，均已封頂。目前正在做樓棟的外立面，其中一棟樓的玻璃外立面已經(jīng)做好了10層左右。此外，現(xiàn)場(chǎng)有施工聲音，甚至空氣中還飄著涂料的味道。
隨后，記者沿著圍擋前往項(xiàng)目銷售中心，途經(jīng)奔馳大廈和銀峰SOHO中間的一條路，整條路上停滿了轎車(chē)，儼然是一個(gè)大停車(chē)場(chǎng)。繞過(guò)“停車(chē)場(chǎng)”后，記者已經(jīng)步行了10多分鐘，最終來(lái)到了銀峰SOHO的銷售中心。
“我們項(xiàng)目已經(jīng)賣(mài)了兩年左右了，現(xiàn)在只剩下30套左右商鋪和一套寫(xiě)字樓了”。銀峰SOHO銷售中心的一位銷售人員向記者介紹道。
事實(shí)上，據(jù)記者了解，該項(xiàng)目所占用地為2009年土地市場(chǎng)出讓的商業(yè)項(xiàng)目。2009年9月，SOHO中國(guó)以40億元的價(jià)格競(jìng)得位于望京東部的B29商業(yè)項(xiàng)目用地，規(guī)劃總建筑面積為521265平方米，當(dāng)年樓面地價(jià)沖高至10197元/平方米，一舉成為當(dāng)年的商業(yè)用地地王，同時(shí)也是SOHO中國(guó)的“重頭戲”項(xiàng)目。
而此前記者根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站獲悉，銀峰SOHO1號(hào)樓商業(yè)部分最高擬售價(jià)為91254.00元/平方米，辦公部分最高擬售價(jià)為58450.00元/平方米;2號(hào)樓商業(yè)部分最高擬售價(jià)為80661.00元/平方米，辦公部分最高擬售價(jià)為58223.00元/平方米;3號(hào)樓則無(wú)任何簽約紀(jì)錄。
除此之外，銀峰SOHO辦公寫(xiě)字樓實(shí)際成交均價(jià)為49534元/平方米;商業(yè)實(shí)際成交均價(jià)為77942元/平方米，地下商業(yè)實(shí)際成交均價(jià)為71676元/平方米。
“整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際成交均價(jià)應(yīng)該超過(guò)了6萬(wàn)元/平方米。”上述銷售人員向記者如是透露，而且僅1號(hào)樓和2號(hào)樓兩棟樓銷售金額就已經(jīng)超過(guò)100億元。
如此看來(lái)，銀峰SOHO項(xiàng)目實(shí)際成交均價(jià)即約占項(xiàng)目樓面地價(jià)的6倍，其利潤(rùn)之高可見(jiàn)一斑。
記者翻閱SOHO中國(guó)2012年年報(bào)后證實(shí)，截至2012年12月31日，銀峰SOHO的1號(hào)樓和2號(hào)樓累計(jì)合同銷售金額達(dá)127.66億元，報(bào)告期內(nèi)合同銷售均價(jià)為52196元/平方米。同時(shí)，SOHO中國(guó)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)毛利率約達(dá)59%。
“相比一般地王的苦苦掙扎甚至至今尚未入市，嚴(yán)重拖累企業(yè)資金鏈的項(xiàng)目來(lái)看，SOHO中國(guó)拿下的望京地王可謂賺的缽滿盆滿”，一位業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言。
值得一提的是，盡管銀峰SOHO被SOHO中國(guó)認(rèn)定為升值空間和利潤(rùn)貢獻(xiàn)率雙高的項(xiàng)目，但潘石屹依然選擇了降價(jià)讓利銷售尾盤(pán)，以求快速回籠資金。
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