紅商網(wǎng)訊：開發(fā)商對“城市綜合體”概念趨之若鶩，但敢于到縣城開發(fā)綜合體項目的開發(fā)商卻不多。南京中商是其中一家。
作為“雨潤系”地產(chǎn)上市平臺，南京中商正在成為又一個“萬達模式”的復(fù)制者。
不過與其他“萬達模式”復(fù)制者相比，南京中商選擇的投資策略更為激進，公司將大體量的綜合體項目建在了三、四線城市，甚至縣級市。
南京中商2012年年報顯示，公司已開工的綜合體項目達到8個，總投資額高達180億元。這些項目分布在包括徐州、淮安、宿遷這樣的三、四線城市，同時也包括盱眙、泗陽、新沂這樣的縣城，且都在蘇北。
8個項目完工日期多在2015年以后，目前難料前景，但已有券商分析師指出其中存在的風(fēng)險。
“公司目前大力發(fā)展大體量的城市綜合體建設(shè)，因此財務(wù)壓力將不斷增大。” 光大證券在4月14日的一份研究報告中給予了南京中商“中性下調(diào)”評級。
截至2013年一季度末，南京中商的資產(chǎn)負債率達到90.13%，在如此高負債率的情況下，南京中商依然選擇激進的房地產(chǎn)擴張策略，光大證券的報告認為“風(fēng)險較高”。
項目為什么都在縣級市?
南京中商并非傳統(tǒng)意義上的開發(fā)商。公司2012年收入構(gòu)成中，來自百貨業(yè)的收入占到94%，來自房地產(chǎn)業(yè)的收入僅占不到6%。
但2010年以來，南京中商對于成為綜合體項目開發(fā)商的野心卻突然膨脹起來。
2010年，南京中商投資47億和4億的淮安雨潤新天地以及鎮(zhèn)江雨潤購物廣場先后開工。
2011年，又有三個綜合體項目開工，分別是徐州國際廣場、泗陽雨潤新天地以及宿遷國際廣場，三個項目的預(yù)計總投資額達到44億、20億和25億元。
進入2012年，南京中商仍然沒有放慢投資步伐，盱眙雨潤廣場和盱眙星雨華府兩個項目在年底同時開工，兩個項目分別投資11億和19億元。
而2013年初，投資8.6億元的新沂雨潤新天地，成為南京中商第八個也是最近一個動工的綜合體項目。
這8個綜合體項目，除了淮安雨潤新天地、徐州國際廣場和宿遷國際廣場三個項目位于地級市，其他項目均坐落在縣級市，其中泗陽雨潤廣場的體量最大，達到56萬平方米。
“在三、四線城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，面臨很大風(fēng)險，這些地方缺少人口導(dǎo)入，消費能力也不足。”一位業(yè)內(nèi)人士對《第一財經(jīng)日報》記者表達了他的擔(dān)憂。
在南京中商開發(fā)的這些項目中，不乏高層乃至超高層建筑。其中，徐州國際廣場主樓高達259米，為徐州第一高樓;宿遷中央國際購物廣場建成后主樓高度達160米，成為宿遷第一高樓;泗陽雨潤廣場主樓也達到近140米，成為泗陽最高樓。
但最為驚人的是淮安項目，包括一棟258米高的主樓，以及5棟150米高的超高層。
“所謂的第一高樓、地標(biāo)，很難說不是為了迎合當(dāng)?shù)卣恼冃枰?rdquo;一位地產(chǎn)開發(fā)商對記者表示，“類似項目要想盈利，通常需要當(dāng)?shù)靥峁┓浅?yōu)惠的政策。”
一位曾接觸過徐州項目的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，低地價以及和當(dāng)?shù)卣奶厥怅P(guān)系，是南京中商選擇進入這些城市或縣城的主要動力。
但這一說法無法考證，南京中商在公告中并未披露所有項目的拿地價格。
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