幾乎與此同時，在與廣州緊鄰的東莞，除了目前在建的兩個項目外，萬達(dá)集團(tuán)還計劃至少再建設(shè)三個萬達(dá)廣場，投資總額預(yù)計超過150億元。
然而在擴(kuò)張的背后，卻是一系列尷尬的事實：2003年建成的沈陽萬達(dá)廣場，因人氣稀少陷入與業(yè)主糾紛中，2006年9月，沈陽萬達(dá)廣場遭拆除，成為城市綜合體的短命案例之一。2010年11月，位于濟(jì)南的首個萬達(dá)廣場開業(yè)，因定位不準(zhǔn)導(dǎo)致人氣不足。2012年6月，武漢菱角湖萬達(dá)廣場室外商鋪交房一年多，人氣不足，出租率只有三成左右。
據(jù)悉，萬達(dá)的資金來源主要是靠銀行貸款和銷售回款，而其銷售回款和銀行貸款兩個主要融資渠道已被用到極致。此外，萬達(dá)的高負(fù)債問題也依然是業(yè)內(nèi)詬病最多的。媒體曾算賬，萬達(dá)的資產(chǎn)負(fù)債率長期維持在90%左右，其高速擴(kuò)張依賴于高負(fù)債率。
為此專家分析，萬達(dá)已不能光靠貸款獲得發(fā)展，需要股權(quán)融資等方式借力資本市場。
低調(diào)買殼或仍受到行業(yè)監(jiān)管
保利、招商、萬科等房地產(chǎn)先后成功上市，而同樣作為龍頭房地產(chǎn)企業(yè)之一的萬達(dá)卻一直在資本市場的路上努力跋涉。如今，迫切建立上市融資平臺的萬達(dá)再次向資本市場發(fā)力，引起資本市場的高度關(guān)注。
然而讓業(yè)界關(guān)注的是，在資本道路上一路曲折的萬達(dá)此番借殼上市是否會苦盡甘來夢想成真？又會遇到哪些阻礙因素？
3月22日，恒力地產(chǎn)在港交所發(fā)布的公告中提到，恒力地產(chǎn)及陳長偉就出售事項訂立的協(xié)議中，出售事項以銷售事項的完成為先決條件，并將與銷售事項同時完成。
正像金融行業(yè)人士肖華向《中國企業(yè)報》記者所說，“動作快”、“保密工作做得好”是這次萬達(dá)借殼上市的突出特點。
肖華還向記者表示，“也許是吸取了前幾次上市折戟的教訓(xùn)，這些年萬達(dá)上市工作很低調(diào)，不愿意過多向外界透露信息。”
但盡管如此，對于萬達(dá)此番借殼上市仍有業(yè)界人士表示擔(dān)憂。“萬達(dá)在上市過程中依然會遇到困難。雖然是借殼上市，但是在當(dāng)前資本市場對房地產(chǎn)持較為謹(jǐn)慎態(tài)度以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下，其借殼上市依然存在風(fēng)險。”中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉對《中國企業(yè)報》記者表示。
復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民表示，當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)變數(shù)很多，商業(yè)地產(chǎn)已面臨過剩危機(jī)，而萬達(dá)的模式陳舊，戰(zhàn)線又拉得長，對于這樣的企業(yè)不管在哪里IPO上市都會很難。
但萬達(dá)方面向《中國企業(yè)報》記者表示，雖然目前萬達(dá)還沒有獲得正式的批準(zhǔn)文件，但借殼上市在法律上沒有任何障礙。
“大連萬達(dá)借殼上市成功的可能性較大。雖然尚未獲得正式批文，但萬達(dá)借殼上市在法律上是合規(guī)的，這也是目前萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)上市比較可行的路徑，可以適當(dāng)避免企業(yè)價值被低估。”韓長吉表示。
同時韓長吉指出，“當(dāng)前萬達(dá)地產(chǎn)由于擴(kuò)張急需補(bǔ)充其資金鏈，而盈利不足及債務(wù)融資成本較高，導(dǎo)致股權(quán)融資成為萬達(dá)地產(chǎn)融資的有效手段。而一旦萬達(dá)地產(chǎn)向恒力大量注入資產(chǎn)，根據(jù)港交所的相關(guān)規(guī)定，又將令借殼上市失去意義。因此，能否有效解決萬達(dá)擴(kuò)張所需的資金鏈，是其能否借殼成功的關(guān)鍵。
對于未來預(yù)期，還有一個關(guān)鍵因素，即萬達(dá)即使借殼上市順利，其發(fā)揮恒力地產(chǎn)實質(zhì)性的融資作用，仍需要時間來檢驗。
韓長吉認(rèn)為，由于港股對借殼上市的相關(guān)要求，在兩年內(nèi)對其股權(quán)融資的幫助依然較��；前期高密度地通過信貸、信托等手段來融資，較高的財務(wù)風(fēng)險提高了其債務(wù)融資的資本成本。“不過，若萬達(dá)院線上市成功，將會在一定程度上緩解萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的融資壓力。”
但有分析指出，根據(jù)香港上市規(guī)則，買殼后的24個月內(nèi)，殼公司收購某項資產(chǎn)的資產(chǎn)比例、盈利比率、收益比率、代價比率以及股本比率等五項核心指標(biāo)中的任意一項指標(biāo)超過100%，都將構(gòu)成“非常重大的收購事宜”，會被按新股上市處理，令買殼上市失去意義。
“具體到萬達(dá)地產(chǎn)本身，其買殼只是上市‘萬里長征’的第一步。接下來萬達(dá)會向‘殼公司’恒力大規(guī)模注入資產(chǎn)。”肖華對《中國企業(yè)報》記者分析。
�。�來源：中國企業(yè)報 作者：陳青松）
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