富力壓縮成本無視質(zhì)量問題 管控漏洞或成硬傷
紅商網(wǎng)訊：日前，富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長、總裁張力公開表示：“分拆商業(yè)地產(chǎn)沖擊A股是謠言，富力不會(huì)將住宅與商業(yè)地產(chǎn)分拆。”
而蘭德機(jī)構(gòu)總裁宋延慶向新華網(wǎng)記者指出：“富力商業(yè)地產(chǎn)盈利面比較窄，回報(bào)率不高，實(shí)際上也不具備單獨(dú)上市的實(shí)力。”的確，盡管歷經(jīng)數(shù)年耕耘，富力在商業(yè)地產(chǎn)上已有所收獲，但仍處于發(fā)展的初級(jí)階段。
而其面臨的融資困局、運(yùn)營短板、人才匱乏等亦表明，若想在行業(yè)內(nèi)問鼎，富力還有很長的路要走。
依賴土地升值存風(fēng)險(xiǎn)
10月27日，富力位于廣州珠江新城華夏路的盈通大廈開盤。至此，富力在珠江新城的各種項(xiàng)目已達(dá)22個(gè)，其中包括超甲級(jí)寫字樓、頂級(jí)酒店、國際公寓、商場、商鋪等。
據(jù)悉，早在珠江新城CBD建設(shè)規(guī)劃剛出爐并不太被看好時(shí)，富力便開始在此 “攻城掠地”。僅2004年，便一口氣在此斬獲7塊商業(yè)地塊。隨后幾年，富力更是“逢地必爭”。
而隨著珠江新城逐漸成為廣州核心區(qū)域，其土地價(jià)值呈現(xiàn)井噴式爆發(fā)，富力在該區(qū)域的項(xiàng)目呈現(xiàn)諸多利好，并在公司的業(yè)績構(gòu)成中占據(jù)了相當(dāng)比例。2012年半年報(bào)顯示，僅富力盈尊廣場和盈盛廣場便實(shí)現(xiàn)營業(yè)額15.4億元，占富力廣州營業(yè)總額的45%。
顯然，依靠土地升值而獲得的利潤不足以構(gòu)成企業(yè)的核心競爭力，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。高和投資董事長蘇鑫表示：“從節(jié)段上來看，商業(yè)地產(chǎn)有三個(gè)階段：土地升值，開發(fā)建設(shè)，運(yùn)營。恰恰第三個(gè)才是最主要的創(chuàng)作價(jià)值的形式。”
何況，富力珠江新城的項(xiàng)目并非沒有風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前珠江新城大型商業(yè)物業(yè)已經(jīng)供大于求，經(jīng)營情況不佳致使部分商場現(xiàn)時(shí)的售價(jià)已低于發(fā)售初期的價(jià)格。而區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓空置率近20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了6%的安全指標(biāo)。
“即使富力在此區(qū)域的項(xiàng)目多半已經(jīng)出售，但如果后期遭遇空置或爛尾，同樣會(huì)對富力的品牌造成致命沖擊。這一點(diǎn)有別于住宅地產(chǎn)的‘一錘子買賣’，也是商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)所在。”一位分析人士向新華網(wǎng)記者表示。
運(yùn)營短板亟待補(bǔ)齊
廣州知名房地產(chǎn)專家韓世同表示：“萬達(dá)為什么能成功?關(guān)鍵是他兼具開發(fā)商與運(yùn)營的能力，包括全程運(yùn)營與延伸發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈，以提高項(xiàng)目投資回報(bào)率，但富力在這方面要欠缺一些。”
今年9月底，富力成都天匯Mall傳出主力店廣百百貨撤離的消息。盡管廣百官方回應(yīng)只是停業(yè)整頓，但東莞證券發(fā)布的報(bào)告顯示，廣百股份成都購物中心店2011年上半年銷售額僅為1400萬元，虧損約200萬元。
據(jù)成都當(dāng)?shù)厝朔从�，天匯MALL自2010年年底開業(yè)以來一直冷冷清清，里面不少店鋪仍空置。有成都本土分析人士指出，這一方面因?yàn)槠涮幱趦蓚�(gè)商圈的“夾縫地帶”，在地理位置上有些尷尬，但更主要的是其在產(chǎn)品上與其他購物中心也沒有明顯的差異化，遠(yuǎn)未形成號(hào)召力和口碑效應(yīng)。
同樣遭遇困境的還有北京富力廣場。作為富力在北京市場進(jìn)軍商業(yè)的開山之作，該項(xiàng)目一直身居“鬧市”卻無緣“火爆”。開業(yè)之初，定位不準(zhǔn)、招商不力等問題讓其一度風(fēng)雨飄搖，舉步維艱。現(xiàn)在，經(jīng)過四年的培育，雖然稍有起色，但仍擺脫品牌更迭、業(yè)態(tài)混沌、人氣不佳的尷尬境地。
事實(shí)上，富力并非沒有重視運(yùn)營。早在2006年富力便與第一太平戴維斯等國際性機(jī)構(gòu)簽約，以期其帶來更先進(jìn)的管理理念和經(jīng)驗(yàn)。但現(xiàn)實(shí)是“一城一地一特色”，國際經(jīng)驗(yàn)若不能跟本土化結(jié)合，就不會(huì)有意義。
另有業(yè)內(nèi)專家向記者表示：“開發(fā)商沒有足夠?qū)I(yè)人員儲(chǔ)備及缺乏行業(yè)精英，是導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營困難的重要原因。但人才難覓，不是高薪就能挖到人，因?yàn)槿瞬挪粌H僅看重薪水，還看重企業(yè)平臺(tái)是否適合未來發(fā)展等。”
資金成發(fā)展掣肘因素
資金的短缺，是富力面臨的另一大風(fēng)險(xiǎn)與難題。由于商業(yè)地產(chǎn)資金需求量巨大，富力的負(fù)債率一直居高不下。截至2012年6月30日，富力持有現(xiàn)金人民幣136.4億元，負(fù)債率84.7%。
有分析認(rèn)為，實(shí)際上富力較高的負(fù)債水平與其相對單一的融資模式亦有關(guān)。今年年初，富力地產(chǎn)對A股發(fā)起了第四次沖擊，不過目前為止股市的大門依舊對富力地產(chǎn)緊閉。隨后，關(guān)于其計(jì)劃將商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)單拆上市的傳聞甚囂塵上，但富力地產(chǎn)總裁張力已公開否認(rèn)。
蘭德機(jī)構(gòu)總裁宋延慶則向新華網(wǎng)記者表示，事實(shí)上，富力商業(yè)地產(chǎn)也根本不具備單獨(dú)上市的實(shí)力。他表示：“盈利面比較窄，回報(bào)率不高，而且風(fēng)險(xiǎn)比較大，顯然不可能通過上市審核。”。另有一位不愿透露姓名的分析師則向新華網(wǎng)記者表示，即使通過審核也意義不大，富力商業(yè)地產(chǎn)是長期持有項(xiàng)目數(shù)量較少，難以讓投資者認(rèn)可。
緊張的現(xiàn)金流不止影響富力的擴(kuò)張速度，也使得其難以提升自持物業(yè)的比例，進(jìn)而無法享受更多物業(yè)增值帶來的穩(wěn)定回報(bào)。據(jù)悉，目前富力商業(yè)地產(chǎn)的持有和出售比例大概只有3:7。
而更為尷尬的是，受制于尚未成熟的商業(yè)地產(chǎn)，富力已被后起之秀的恒大地產(chǎn)、碧桂園遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了后面。此外，在凈利潤上，富力亦不敵恒大、碧桂園及雅居樂。
“目前如何加速資金周轉(zhuǎn)率，如何搞好商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營，尤其是自持項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)營，都值得富力深入思考。而如何確立獨(dú)特競爭模式，更是富力持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。”有業(yè)內(nèi)專家如此表示。
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