商業(yè)地產(chǎn)低調(diào)潛行
對萬科而言，如果有機(jī)會拿到更多、更便宜的錢，意味著未來在城市布局、土地市懲發(fā)展戰(zhàn)略上將會有更大選擇余地。
對于未來發(fā)展戰(zhàn)略，郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)的下半場是長期趨勢，萬科仍將堅(jiān)持“為普通人蓋房子，蓋有人住的房子”理念，堅(jiān)持“不拿地王、不囤地、不捂盤”的原則。
在住宅市場，萬科希望進(jìn)入更多的城市，取得更高的市場占有率。截至2012年底，萬科已進(jìn)入了全國60個(gè)城市。郁亮透露，萬科正在研究湖南一家專注于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)。
住宅市場之外，更值得關(guān)注的是萬科的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略。高和資本董事長蘇鑫告訴財(cái)新記者，萬科對商業(yè)地產(chǎn)已從之前的所謂“被動(dòng)從商”轉(zhuǎn)為主動(dòng)探索。除了與住宅配套的社區(qū)商業(yè)之外，萬科也開始操盤一些純粹的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。他認(rèn)為，萬科此次B轉(zhuǎn)H，將為萬科的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供極好的契機(jī)。“目前國內(nèi)的融資環(huán)境還不支持大規(guī)模發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，而B轉(zhuǎn)H讓萬科為商業(yè)地產(chǎn)拿到低成本融資成為可能。”
不過，郁亮對財(cái)新記者表示，B轉(zhuǎn)H是公司股本架構(gòu)調(diào)整，與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展沒有直接關(guān)系。“萬科對商業(yè)地產(chǎn)，是在謹(jǐn)慎態(tài)度下發(fā)展。”郁亮說，目前商業(yè)地產(chǎn)在個(gè)別城市出現(xiàn)了過快發(fā)展的勢頭，如果出現(xiàn)泡沫將是一個(gè)很危險(xiǎn)的事情。
萬科在給財(cái)新記者的書面回復(fù)中稱，萬科發(fā)展非住宅類業(yè)務(wù)的出發(fā)點(diǎn)，首先是為了更好地做住宅，為用戶營造更好的生活環(huán)境;另一方面，也是為了順應(yīng)城市發(fā)展趨勢，與城市同步發(fā)展的需要。目前，萬科商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目類型包括社區(qū)配套商業(yè)、區(qū)域中心型商業(yè)綜合體，以及酒店、服務(wù)式公寓和寫字樓。
萬科官方對發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的對外口徑一如既往的低調(diào)謹(jǐn)慎。但事實(shí)上，萬科的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模在過去一年呈現(xiàn)加速擴(kuò)張之勢。
據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，截至2012年12月初，萬科在全國范圍拿下的純商業(yè)用地面積已經(jīng)達(dá)122萬平方米，占萬科所持商業(yè)綜合用地總量的11%，比2011年全年的22.54萬平方米增長了4倍多。
2013年1月，萬科成立了商用物業(yè)管理部，總部設(shè)在北京，由萬科執(zhí)行副總裁毛大慶分管，原北京萬科商業(yè)發(fā)展部總經(jīng)理錢嘉擔(dān)任該部門總經(jīng)理。
毛大慶告訴財(cái)新記者，商管部是屬于萬科集團(tuán)總部的一個(gè)部門，此部門將承擔(dān)整合萬科旗下各類商用資源，探索適合萬科未來發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)模式的職能。目前，萬科商業(yè)地產(chǎn)的投資、開發(fā)和運(yùn)營仍由一線的項(xiàng)目公司操盤。
北京萬科與金隅集團(tuán)合作的金隅萬科廣場將在今年開業(yè)。北京萬科目前在建的商業(yè)綜合體項(xiàng)目有三個(gè)，分布在昌平、房山和大興，總建筑面積約38萬平方米，總投資約30億元。
除了北京金隅萬科廣場，萬科在2013年-2014年間，將陸續(xù)開業(yè)一批社區(qū)商業(yè)和區(qū)域購物中心，包括深圳九州萬科廣嘗蘇南萬科美好廣嘗無錫萬科運(yùn)河外灘、西安萬科紅、東莞松湖萬科生活廣場等項(xiàng)目。
據(jù)公開資料，萬科計(jì)劃在福州、佛山、沈陽、東莞、上海、青島、合肥等地投資建設(shè)萬科廣場，投資總額超過300億元。在成都一地，萬科投資開發(fā)4個(gè)寫字樓項(xiàng)目。2012年12月，萬科與上海綠地、九龍倉合作拿下上海南站商務(wù)地塊，地價(jià)款為54.31億元。
2011年9月，萬科執(zhí)行副總裁、廣深區(qū)域總經(jīng)理張紀(jì)文曾稱，在萬科華南，將有超過15個(gè)萬科廣場，30個(gè)萬悅會和50個(gè)萬科金街。同樣在2011年，萬科發(fā)布了商業(yè)地產(chǎn)三個(gè)產(chǎn)品線，社區(qū)商業(yè)品牌“萬科紅”、購物中心品牌“萬科廣潮和寫字樓品牌“萬科大廈”。
萬科商業(yè)地產(chǎn)近年低調(diào)潛行，但一直缺乏廉價(jià)的融資渠道。萬科多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目只得借助信托融資，成本接近10%。萬科金稻田舊城改造項(xiàng)目信托計(jì)劃的收益率是9.5%，東莞長安萬科中心項(xiàng)目的信托融資成本約10%。
蘇鑫表示，萬科與其他股東合作拿地，以及在項(xiàng)目上與地產(chǎn)基金合作，一方面是為了降低商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也是國內(nèi)融資成本過高導(dǎo)致。萬科B轉(zhuǎn)H后將使低成本融資成為可能，可為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力打下基矗
此前業(yè)內(nèi)曾猜測萬科會把萬科置業(yè)(海外)作為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的海外融資平臺。對此，郁亮表示，萬科置業(yè)(海外)目前沒有國內(nèi)業(yè)務(wù)，接下來一段時(shí)間將主要著眼于香港業(yè)務(wù)。
龍湖地產(chǎn)內(nèi)部人士對財(cái)新記者表示，大型住宅開發(fā)商介入商業(yè)地產(chǎn)，是出于戰(zhàn)略上的必要考慮。因?yàn)槌钟猩虡I(yè)物業(yè)的公司，在海外資本市場的估值、評級和融資成本都有優(yōu)勢;不過，海外投資人對持有物業(yè)的區(qū)域選擇、項(xiàng)目類型及投資比例等，也有嚴(yán)格的要求。
�。▉碓矗贺�(cái)新網(wǎng) 作者：朱以師）
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