在城市化率較高的一線城市中，新增土地供應(yīng)總量開始顯得捉襟見肘，大量開發(fā)商開始進(jìn)軍城市更新領(lǐng)域，展開新的市場博弈。

　　尤其是近期會議中對于城鎮(zhèn)化問題的多次重申，則讓眾多開發(fā)商看到了其中蘊(yùn)含的大好商機(jī)。

　　將一片雜草叢生的爛尾樓改成深圳布吉第一豪宅"桂芳園",佳兆業(yè)從一開始便顯得與眾不同，被稱為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的"舊改專家"。

　　在率先完成城市化的深圳，從可園到布吉東大街都成為佳兆業(yè)參與舊改的典型杰作,而佳兆業(yè)又進(jìn)一步將舊城改造發(fā)展成片區(qū)開發(fā)和城市運(yùn)營模式。

　　目前，佳兆業(yè)成為全國擁有最多舊改項目的開發(fā)商，舊改項目總占地面積超過1000萬平方米，已經(jīng)在開發(fā)商中穩(wěn)穩(wěn)雄踞舊改領(lǐng)域的第一陣營。

　　開發(fā)商爭奪城市舊改

　　城市化的發(fā)展在帶來龐大市場需求的同時，也帶來了土地資源的匱乏，尤其是在北上廣深為代表的一線城市。

　　有行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的城市化率分別達(dá)到86%、89.3%、83%、100%。

　　但根據(jù)CRIC統(tǒng)計，從2001至2011年全國32個重點(diǎn)城市土地購置面積來看，這些城市近年來土地供應(yīng)總量整體呈遞減的走勢。

　　尤其是一二線城市中心城區(qū)土地供應(yīng)量的下降幅度更為明顯，2008年至2011年間，深圳中心城區(qū)的土地供應(yīng)量從93.48萬平方米下降至0.92萬平方米，到2012年時深圳中心城區(qū)更是零地塊出讓。

　　佳兆業(yè)集團(tuán)(01638.hk)執(zhí)行董事兼總裁金志剛認(rèn)為，舊城改造的本質(zhì)在于城市中心土地單位價值的重新挖掘、需求的重新匹配、以及節(jié)能環(huán)保生態(tài)文明的要求。

　　CRIC研究報告則認(rèn)為，舊城改造的好處在于可提升土地價值、適應(yīng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、改善區(qū)域環(huán)境。在改造過程中，城區(qū)的重新規(guī)劃利于環(huán)境的提升以及土地的集約使用。

　　實(shí)際上，舊城改造是城市市場化的自我調(diào)節(jié)方式，對不適應(yīng)城市規(guī)劃的區(qū)域作必要的、有計劃的改建，解決影響和阻礙城市化進(jìn)程的各方面問題。

　　目前，長三角、珠三角等區(qū)域都遇到了這樣的問題——經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型、人口快速膨脹，而舊城改造正符合了經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的需求。

　　而縱觀世界各國的發(fā)達(dá)城市，包括紐約、倫敦、新加坡、東京等城市，舊城改造是其發(fā)展進(jìn)程中必須經(jīng)過的階段，也是其可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路。

　　在這樣的背景下，加快推進(jìn)舊城改造，釋放更多土地到市場，理所當(dāng)然成為政府關(guān)注的重點(diǎn)，而開發(fā)商早已在城市舊改領(lǐng)域大量布局。

　　以萬科、招商、華潤、首創(chuàng)置業(yè)等為代表的央企，以及以金地、新鴻基、佳兆業(yè)為代表的民企紛紛提前布局，并在此過程中形成了一套自己的模式和思路。

　　12月8日，在行業(yè)界首個以舊城改造為主題的“對話佳兆業(yè)——中國舊城改造高峰論壇”上，多位與會開發(fā)商認(rèn)為，參與舊城改造已經(jīng)成為開發(fā)商在大城市做大做強(qiáng)的戰(zhàn)略性選擇，擅長舊改的房企將在下一波市場角逐中占據(jù)先機(jī)。

　　舊改專家領(lǐng)跑行業(yè)

　　但目前中國舊城改造魚龍混雜，正常、合理、規(guī)范的舊城改造被等同于拆遷，由此產(chǎn)生了偏見和誤區(qū)。

　　金志剛表示：“與凈地開發(fā)不同，舊城改造是一項專業(yè)性、綜合性、系統(tǒng)性、復(fù)雜性工程，涉及領(lǐng)域多，法律性強(qiáng)，從規(guī)劃、拆遷到建設(shè)都會面臨一系列的困難與問題。品牌開發(fā)商在資金實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)方面都占有優(yōu)勢，由品牌開發(fā)商深度參與舊城改造，對社會、政府和業(yè)主來說都更為有利。”

　　CRIC研究報告認(rèn)為，有別于一般的房地產(chǎn)開發(fā)，舊城改造項目涉及拿地、融資、規(guī)劃、拆遷等多個方面，專業(yè)能力是舊城改造項目運(yùn)作的關(guān)鍵。

　　毫無疑問，舊城改造的復(fù)雜性和系統(tǒng)性，決定了企業(yè)必須具備高度的專業(yè)能力;舊城改造周期性相對較長，則決定了企業(yè)必須具備良好的資金實(shí)力。而專業(yè)開發(fā)能力是舊城改造業(yè)務(wù)得以實(shí)現(xiàn)的最后一個環(huán)節(jié)。

　　根據(jù)CRIC的研究，以佳兆業(yè)為典型企業(yè)代表的開發(fā)商，具備豐富的舊城改造經(jīng)驗(yàn)，和豐富的本土資源和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，談判合作有優(yōu)勢。

　　佳兆業(yè)從1999年開始參與舊城改造，經(jīng)過十幾年的專注發(fā)展，舊城改造業(yè)務(wù)已成為佳兆業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略之一。

　　在13年的舊城改造中，佳兆業(yè)集團(tuán)改造對象包括私宅、爛尾樓、廠房等多業(yè)態(tài)，積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，城市更新和舊城改造也在此過程中上升為公司戰(zhàn)略之一，并成功開發(fā)佳兆業(yè)o桂芳園、佳兆業(yè)·金翠園、廣州中石化大廈、佳兆業(yè)大都匯、佳兆業(yè)城市廣場等眾多經(jīng)典舊城改造項目，如今舊城改造已成為佳兆業(yè)獨(dú)特的競爭優(yōu)勢。

　　目前，佳兆業(yè)集團(tuán)已將舊城改造團(tuán)隊獨(dú)立出來，成立了佳兆業(yè)置業(yè)發(fā)展有限公司，專門推進(jìn)舊城改造工作，成為全國第一家專注于舊城改造的企業(yè)。

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