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世界著名高樓對(duì)比圖
紅商網(wǎng)訊：蘇州“秋褲樓”旁，不久將建造一座700米以上的超高層建筑，有望超過(guò)規(guī)劃中的深圳平安金融中心(660米)和在建的武漢綠地中心(預(yù)計(jì)636米)，成為中國(guó)第一高樓，項(xiàng)目開發(fā)商為中南建設(shè)。
今年6月，中南建設(shè)競(jìng)得該項(xiàng)目所在地塊，地塊面積1.65萬(wàn)平方米，容積率16~20，成交總價(jià)共計(jì)6630萬(wàn)元，折合樓板價(jià)僅200元/平方米。有關(guān)招標(biāo)文件顯示，這一項(xiàng)目的整體高度將超過(guò)700米，上人高度小于550米。中南建設(shè)的公告顯示，該項(xiàng)目未來(lái)將涵蓋商務(wù)金融、批發(fā)零售、住宿餐飲、城鎮(zhèn)住宅(酒店式公寓)等業(yè)態(tài)，其中酒店式公寓比例不超過(guò)四成。
地塊出讓公告中，相關(guān)條款還要求，項(xiàng)目?jī)?nèi)須設(shè)置一家達(dá)到超白金五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店，且不少于15%的計(jì)容積率建筑面積(含上述酒店)須由競(jìng)得人長(zhǎng)期持有，不得出售、出租或作其他用途，此外，地上建筑須按國(guó)家二星級(jí)綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。
中南建設(shè)證券事務(wù)代表對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，由于項(xiàng)目剛剛進(jìn)入規(guī)劃招標(biāo)階段，無(wú)法透露有關(guān)投資規(guī)模、開工時(shí)間等具體細(xì)節(jié)。
“蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)超過(guò)300米的超高層項(xiàng)目，樓板價(jià)基本上都是每平方米幾百元。”蘇州當(dāng)?shù)匾晃皇煜ぴ擁?xiàng)目的開發(fā)商告訴記者，“因?yàn)槌邔禹?xiàng)目對(duì)開發(fā)商的投入和現(xiàn)金流有較高的要求，預(yù)期投入會(huì)比較高，風(fēng)險(xiǎn)也比較大，所以土地的出讓價(jià)格相對(duì)便宜。”
“蘇州工業(yè)園正在向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，對(duì)辦公需求、商場(chǎng)需求較大，因此項(xiàng)目也會(huì)得到政府方面的支持。”上述開發(fā)商表示，“政府支持的方式不是以白紙黑字的方式提供地價(jià)補(bǔ)貼，而會(huì)在未來(lái)招商方面介紹更多資源，引導(dǎo)企業(yè)入駐。”
據(jù)該開發(fā)商介紹，中南建設(shè)投資這一項(xiàng)目的主要目的是為了打開知名度、塑造品牌。
資料顯示，中南建設(shè)總部位于南通，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括建筑施工業(yè)務(wù)和房屋開發(fā)銷售兩部分，項(xiàng)目主要在長(zhǎng)三角和山東半島的三、四線市場(chǎng)。公司今年三季度報(bào)告顯示，公司前九個(gè)月營(yíng)業(yè)收入為82億元。而投資這樣一個(gè)超高層項(xiàng)目，對(duì)中南建設(shè)而言尚屬首次，同時(shí)也將是一個(gè)考驗(yàn)。
華泰證券的研究報(bào)告指出，由于中南建設(shè)在獲得土地儲(chǔ)備的方式除了通過(guò)招拍掛，還會(huì)通過(guò)公建換土地、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)兩種方式，這種拿地模式加之工程業(yè)務(wù)預(yù)先墊資的操作方式，導(dǎo)致在公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)中，短期借款占比明顯高于其他房地產(chǎn)開發(fā)公司。今年三季度末，公司短期借款為53.2億元，長(zhǎng)期借款58.5億元，資產(chǎn)負(fù)債率為81.9%，較去年年末的79.5%提升了2個(gè)百分點(diǎn)。
而要在這樣的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上，再去投資超高層項(xiàng)目，未來(lái)無(wú)疑將對(duì)中南建設(shè)把控資金以及杠桿的能力提出挑戰(zhàn)。
對(duì)中南建設(shè)而言，另一個(gè)挑戰(zhàn)在于公司在商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方面經(jīng)驗(yàn)有限。公司此前以大型的住宅項(xiàng)目開發(fā)為主，在建及擬建的20個(gè)項(xiàng)目中，建筑面積在100萬(wàn)平方米以上的大盤開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到6個(gè)。今年以來(lái)，中南建設(shè)才首次涉足商業(yè)地產(chǎn)。2011年5月，公司首個(gè)五星級(jí)酒店——南通金石國(guó)際大酒店正式開業(yè)，11月，公司第一家購(gòu)物中心開業(yè)。
華泰證券的報(bào)告顯示，在未來(lái)城市綜合體項(xiàng)目總體規(guī)劃中，中南建設(shè)計(jì)劃按照20%左右的比例規(guī)劃商業(yè)物業(yè)面積，現(xiàn)已確定規(guī)劃的在建、擬建商業(yè)物業(yè)面積約200萬(wàn)平方米，其中包括6至8個(gè)購(gòu)物中心、5至6個(gè)五星級(jí)酒店及部分臨街商業(yè)。
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