紅商網(wǎng)訊：星河灣正將開發(fā)重心全部調(diào)往成都項(xiàng)目，而成都項(xiàng)目似乎也是一塊“難啃的骨頭”。
在今年8月海南博鰲房地產(chǎn)論壇上，星河灣高調(diào)宣布與雅居樂合作開發(fā)成都項(xiàng)目，并公布項(xiàng)目案名“鉑雅苑”。一向以獨(dú)立開發(fā)、追求單個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)率著稱的星河灣，正在逐漸走向與其他房企合作開發(fā)的道路。
繼太原、鄂爾多斯兩度“折戟”之后，星河灣再次進(jìn)入省會(huì)城市，欲“復(fù)制”以往高端住宅的成功。星河灣此次接手的是雅居樂在成都開發(fā)了一半的項(xiàng)目，受制于區(qū)域和配套等條件，其銷售狀況一直以來并不樂觀。如何突破當(dāng)?shù)馗叨俗≌袌?chǎng)的桎梏，避免重蹈太原和鄂爾多斯的覆轍，成為擺在星河灣集團(tuán)董事副總裁兼營(yíng)銷負(fù)責(zé)人梁上燕面前的最大難題。
“對(duì)于合作項(xiàng)目，雙方在產(chǎn)品定位、人員架構(gòu)方面都存在一定的磨合期。”在接受記者采訪時(shí)，梁上燕透露了這樣的擔(dān)憂。對(duì)于具體的合作模式和出資比例，星河灣方面諱莫如深。而與講求規(guī)模和周轉(zhuǎn)率的雅居樂合作，其背后折射的或許是星河灣在資金和規(guī)模上的不足。
依然超高價(jià)致“水土不服”
一位接近星河灣的人士透露，鉑雅苑開發(fā)占地約為800余畝，項(xiàng)目定位為成都西南高端住宅，目前項(xiàng)目各項(xiàng)工作正在按照規(guī)劃進(jìn)行當(dāng)中，預(yù)計(jì)在秋季推出市場(chǎng)。
梁上燕曾在海南博鰲論壇上表示，鉑雅苑將是超越星河灣所有樓盤的項(xiàng)目。
雅居樂方面的公開資料顯示，該項(xiàng)目位于成都雙流縣萬安鎮(zhèn)韓婆嶺，地處偏僻，交通配套等條件并不完善，該項(xiàng)目開發(fā)4年以來，該區(qū)域?qū)κ袌?chǎng)抗性很大。
成都當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道稱，星河灣方面此前曾透露項(xiàng)目精裝修大戶型單價(jià)在20000元/平方米，按照最小面積260平方米計(jì)算，單套總價(jià)將達(dá)520萬元。總價(jià)太高，區(qū)域抗性大，成為很多代理公司不敢接手該項(xiàng)目的原因之一。
根據(jù)成都當(dāng)?shù)卮砉就嘎�，在鉑雅苑所屬的麓山大道區(qū)域，同等價(jià)位可以買到交通、商業(yè)、教育配套更為完善的低密度產(chǎn)品。這種“水土不服”的情況在鄂爾多斯項(xiàng)目中也曾遇到過。
據(jù)悉，鄂爾多斯星河灣去年在認(rèn)購(gòu)開始一個(gè)月僅實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)金額20億元左右，一期1900余套房源僅消化不到十分之一。業(yè)內(nèi)將鄂爾多斯項(xiàng)目銷售受阻歸因于星河灣高端住宅的“復(fù)制”模式。以超高價(jià)來做所謂的“地標(biāo)”樓盤，如果成功則賺得盆滿缽滿;如果開盤失利，則整個(gè)項(xiàng)目陷入停滯。
鉑雅苑目前最大的問題仍然在價(jià)格上，星河灣準(zhǔn)備給其制定的價(jià)格，對(duì)成都市場(chǎng)來說，依然是一個(gè)超高價(jià)。
“聯(lián)姻”合作扭轉(zhuǎn)現(xiàn)狀
“雅居樂、星河灣的合作并非一蹴而就，這次合作，是雙方長(zhǎng)期反復(fù)溝通的成果。”梁上燕如是說。
早在2010年成都業(yè)界便傳出消息，雅居樂和星河灣就共同開發(fā)成都雅居樂花園剩余地塊進(jìn)行商談，直到今年3月才最終敲定合作細(xì)節(jié)。
談判用了2年多的時(shí)間，這在任何項(xiàng)目合作上都是少見的。上述接近星河灣的人士說，雅居樂這個(gè)地塊找合作，在當(dāng)?shù)夭皇敲孛埽芏嗥髽I(yè)接觸過，最后只有星河灣敢接手。
據(jù)悉，合作前期盡管高層接觸頻繁并很快敲定，但星河灣向雅居樂索要項(xiàng)目前期相關(guān)資料，卻遇到了一些波折。去年3月份，雅居樂方面甚至已經(jīng)撰寫好公布星河灣和雅居樂聯(lián)姻消息的稿件，希望借勢(shì)拉動(dòng)項(xiàng)目銷售，但最終未被星河灣同意發(fā)布。
“早在正式啟動(dòng)之前，雙方高層就對(duì)項(xiàng)目作出了非常全面的部署，包括土地規(guī)劃、產(chǎn)品定位、裝修標(biāo)準(zhǔn)、園林設(shè)計(jì)、人員架構(gòu)等。”對(duì)于合作中的摩擦和波折，梁上燕承認(rèn)雙方“存在一定的磨合期”，而這也將成為影響項(xiàng)目銷售情況的重要因素。
重組資源，蓄勢(shì)待發(fā)
據(jù)上述接近星河灣的人士介紹，星河灣每次開盤之前都要高調(diào)造勢(shì)，采取高舉高打的營(yíng)銷模式，不惜大量廣告投放，同時(shí)進(jìn)行一輪城市級(jí)價(jià)值營(yíng)銷探討和舉辦大量的文化活動(dòng)。
鉑雅苑也不例外，目前已在多地舉行了項(xiàng)目品鑒活動(dòng)，并投入很多廣告，為開盤蓄勢(shì)。但這樣的營(yíng)銷模式一旦出師不利，后續(xù)銷售力很難持續(xù)。
對(duì)于此次具體的合作模式，星河灣方面并沒有透露，但從其第一個(gè)合作項(xiàng)目澳門星河灣推測(cè)，雅居樂出錢出地，星河灣出品牌做產(chǎn)品，或是最有可能的模式。
上述接近星河灣的人士說，一向獨(dú)立運(yùn)作的星河灣緣何開始走與其他房企攜手合作的路線，這與其規(guī)模有限和土儲(chǔ)不足不無關(guān)系。星河灣迄今為止僅開發(fā)了6個(gè)項(xiàng)目，一直以來的土地儲(chǔ)備量也不大。在經(jīng)歷了鄂爾多斯、太原、上海項(xiàng)目銷售遇挫后，星河灣手上的籌碼已不多了。
據(jù)記者了解，除成都項(xiàng)目外，雙方的合作也擴(kuò)展到了其他城市。雅居樂在江蘇常州開發(fā)的項(xiàng)目，與星河灣在設(shè)計(jì)規(guī)劃方面也有深入合作。
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