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萬科上半年凈利潤(rùn)37.3億同比增長(zhǎng)25％ http://www.74sbvg36.cn 2012-08-07 紅商網(wǎng) 發(fā)布稿件

　　紅商網(wǎng)訊：樓市政策持續(xù)調(diào)整下，今日晚間萬科公布2012年上半年度報(bào)告顯示，上半年萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入307.2億元，凈利潤(rùn)37.3億元，同比分別增長(zhǎng)53.7%和25.1%。實(shí)現(xiàn)銷售面積602.5萬平方米，銷售金額625.4億元。截至6月底，萬科已售未結(jié)資源規(guī)模達(dá)到1392萬平方米，對(duì)應(yīng)合同金額達(dá)到1464億元，相當(dāng)于公司一年多的銷售量。

　　值得注意是，盡管相比其他公司來看萬科銷售額尚佳，但上半年樓盤銷售均價(jià)、結(jié)算均價(jià)以及利潤(rùn)率方面均呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，由于預(yù)售賬款因素，負(fù)債也呈現(xiàn)小幅上漲。萬科董事會(huì)秘書譚華杰表示今年推盤“前低后高”，根據(jù)目前的推盤計(jì)劃，下半年銷售高于上半年、全年銷售超越去年應(yīng)無疑問。去年同期結(jié)算資源中，廣深上等城市結(jié)算均價(jià)和毛利率均處于較高水平，相比之下，今年上半年結(jié)算均價(jià)和毛利率下降屬于正�，F(xiàn)象。

　　結(jié)算均價(jià)下滑超17%

　　4月份開始，樓市成交逐步回暖，開發(fā)商銷售似乎進(jìn)入狀態(tài)。萬科半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，數(shù)據(jù)顯示，1-6月，萬科實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積263.8萬平方米，同比增長(zhǎng)90.7%；實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入302.2億元，同比增長(zhǎng)55.4%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入307.2億元，凈利潤(rùn)37.3億元，同比分別增長(zhǎng)53.7%和25.1%。

　　值得注意是，上半年萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積602.5萬平方米，同比增長(zhǎng)6.5%，銷售金額625.4億元，同比下降4.7%。上半年萬科的銷售均價(jià)為10380元，較去年同期下降10.6%。在結(jié)算方面：上半年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算均價(jià)為11456元/平方米，較2011年同期下降17.4%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為26.5%，較2011年同期降低5.6個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)算凈利率14.2%，較2011年同期下降2.2個(gè)百分點(diǎn)。主營(yíng)業(yè)務(wù)中房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)成本同比呈現(xiàn)大幅上漲76%，而營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率則下滑。

　　譚華杰解釋，今年萬科的新推盤資源主要集中在下半年特別是在四季度，上半年推盤量不大，明顯低于去年同期，但通過合理的銷售策略，公司仍然保持了銷售面積的同比增長(zhǎng)，銷售金額也高于同期推盤金額。9月份之后預(yù)計(jì)推盤會(huì)有明顯增加，只要市場(chǎng)環(huán)境不發(fā)生太大的不利變化，全年銷售超越去年是大概率事件。價(jià)格變化則因市場(chǎng)調(diào)整期部分城市或區(qū)域住房?jī)r(jià)格調(diào)整的影響，但主要還是銷售結(jié)構(gòu)的變化。

　　同時(shí)他指出，雖然利潤(rùn)率有所下降，但投資者最關(guān)心的ROE水平仍然在提升。上半年萬科全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為6.76%，比去年同期的6.44%提高0.32個(gè)百分點(diǎn)。

　　截至6月底，公司合并報(bào)表范圍內(nèi)尚有1392萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計(jì)約1464億元，較2011年末分別增長(zhǎng)28%和20%。截至7月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積698.5萬平方米，銷售金額 729.3億元，分別同比上升9.6%和下降1.6%。

　　負(fù)債方面：受預(yù)收賬款增加的影響，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到78.9%，較年初增加1.8個(gè)百分點(diǎn)；如果剔除預(yù)售帳款，萬科真實(shí)負(fù)債占總資產(chǎn)的比例只有39.3%，較去年年末下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。截至6月底，萬科持有現(xiàn)金470.1億元，較年初提高了37%，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的總和203.1億元。

　　萬科認(rèn)為，由于保持了良好的回款節(jié)奏，在房地產(chǎn)行業(yè)整體融資環(huán)境尚未有根本改善的情況下，充裕的資金既是確保經(jīng)營(yíng)安全的保障，也為公司把握土地市場(chǎng)上可能出現(xiàn)的機(jī)會(huì)提供了良好的條件。

　　抄底樓市

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年萬科新獲取開發(fā)項(xiàng)目13個(gè)，對(duì)應(yīng)萬科權(quán)益規(guī)劃建筑面積約174萬平方米，平均樓面地價(jià)約2230元/平方米。此外，萬科還參與1個(gè)城市更新改造類項(xiàng)目，根據(jù)當(dāng)前規(guī)劃條件，由萬科負(fù)責(zé)開發(fā)的部分用地面積約13萬平方米，計(jì)容積率建筑面積約39萬平方米，預(yù)計(jì)平均樓面綜合改造成本和地價(jià)約3800元/平方米。

　　近期萬科的拿地持續(xù)加碼。此前網(wǎng)易財(cái)經(jīng)初略統(tǒng)計(jì)，近一個(gè)月時(shí)間萬科在上海、寧波、南昌、青島、天津、西安等下拿下多宗地塊，總購地款達(dá)到60億元。譚華杰認(rèn)為，雖然近期拿地?cái)?shù)量有所增加，但公司并沒有放松拿地的標(biāo)準(zhǔn)。他指出，7月萬科在公開市場(chǎng)獲得的項(xiàng)目基本上都以底價(jià)成交，包括上海虹橋商務(wù)區(qū)11號(hào)地塊。除上海虹橋項(xiàng)目因地處核心城市中心區(qū)域情況特殊外，其他項(xiàng)目的平均樓面地價(jià)為1492元，價(jià)格比較合理。

　　同時(shí)，他說今年一季度主要城市的地價(jià)相對(duì)于前期有所調(diào)整，但調(diào)整幅度不大；除了少數(shù)幾個(gè)城市供地面積較大外，大多數(shù)城市的土地供應(yīng)面積都出現(xiàn)萎縮，土地市場(chǎng)的機(jī)會(huì)并不多。二季度土地市場(chǎng)成交局部活躍，但整體仍未放量。預(yù)計(jì)下半年各地將加大供地力度，土地供應(yīng)規(guī)模將超過上半年，由于開發(fā)企業(yè)的投資能力尚未全面恢復(fù)，資金充裕的企業(yè)在下半年或許會(huì)有更好的機(jī)會(huì)。

　　“公司既會(huì)關(guān)注土地市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，也會(huì)堅(jiān)持嚴(yán)格的項(xiàng)目投資標(biāo)準(zhǔn)，不會(huì)把項(xiàng)目的盈利預(yù)期建立在房?jī)r(jià)大幅上漲的假設(shè)前提上。”譚華杰說。

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