現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司的負(fù)債比率比2010年有所上漲了60%，這個(gè)負(fù)債比例是否合適？會(huì)不會(huì)通過(guò)一些更好的現(xiàn)金流的控制方式來(lái)降低資產(chǎn)負(fù)債率？

　　孔健岷：關(guān)于負(fù)債比例問(wèn)題確實(shí)是有增長(zhǎng)，但是目前從房地產(chǎn)行業(yè)總體來(lái)看，合景泰富在這方面還是偏低的，所以目前的負(fù)債比例是可以接受，房地產(chǎn)公司在75%以下的負(fù)債比率還是算比較正常。當(dāng)然，未來(lái)公司希望能夠盡量降低負(fù)債比率，增加資金周轉(zhuǎn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：負(fù)債比率有所上升，那升幅有多少？公司想盡量降低負(fù)債比率，降低到什么程度呢？另外，今年的銷(xiāo)售目標(biāo)大概是多少，要怎么樣來(lái)實(shí)現(xiàn)呢？2011年是很艱難的一年，那么對(duì)于2012年的市場(chǎng)，你們是怎么看待的？

　　羅兆和：關(guān)于負(fù)債率，是由去年48%增加到今年的61%，實(shí)際上中期負(fù)債表是60.8%，所以增加并不是很多。事實(shí)上，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)是比期望還要差，因此賣(mài)樓的速度也緩慢很多。盡管樓市情況不是很好，銷(xiāo)售不是很理想，但公司控制負(fù)債比率也是相對(duì)還是減少的。2011年公司預(yù)計(jì)150個(gè)億的銷(xiāo)售，負(fù)債比率55個(gè)億，然而最后把工程款控制在35個(gè)億，減少了20億。所以在這么差的市場(chǎng)環(huán)境下，公司的負(fù)債比率還是維持在60%的水平，這算是房地產(chǎn)公司偏低的負(fù)債比率的水平。

　　而銷(xiāo)售目標(biāo)，今年的目標(biāo)與去年的是有一點(diǎn)增幅，去年是115個(gè)億，今年預(yù)計(jì)是120個(gè)億。

　　孔健岷：而今年公司銷(xiāo)售市場(chǎng)的策略實(shí)際上還是根據(jù)市場(chǎng)的情況來(lái)制定策略，會(huì)比較靈活。公司的空間會(huì)比較大，因?yàn)檫@兩年買(mǎi)的地都是相對(duì)比較便宜的，所以毛利率是比較高。因此，空間可以調(diào)整很大，根據(jù)市場(chǎng)情況對(duì)價(jià)格做一些促銷(xiāo)，在維持利潤(rùn)率的基礎(chǔ)上，根據(jù)區(qū)域和項(xiàng)目不同對(duì)價(jià)格作出一些調(diào)整，采取適當(dāng)?shù)拇黉N(xiāo)措施，希望今年可以完成銷(xiāo)售目標(biāo)，而且是盡快實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司認(rèn)為因?yàn)橥恋爻杀镜�，所以調(diào)整空間價(jià)格是比較大的，我想問(wèn)一下空間有多大？

　　另外，認(rèn)為二三線城市是要看毛利率才會(huì)根據(jù)情況去開(kāi)發(fā)，那么這個(gè)毛利應(yīng)該要達(dá)到多少才會(huì)去開(kāi)發(fā)？還有負(fù)債的情況會(huì)不會(huì)維持在60%左右？

　　孔健岷：價(jià)格土地調(diào)整是公司以前買(mǎi)的土地相對(duì)于這兩年買(mǎi)的土地比較便宜，所以銷(xiāo)售價(jià)格是有一定的空間可以做調(diào)整的。至于多少呢，這要根據(jù)每個(gè)城市的市場(chǎng)情況，不同的情況有不同的做法。舉一個(gè)例子，廣州項(xiàng)目相對(duì)多一些，而成都項(xiàng)目可能會(huì)比較少，所以根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的位置不同，價(jià)格調(diào)整也不同。當(dāng)然公司一定會(huì)維持凈利潤(rùn)率，比如說(shuō)中端產(chǎn)品我們是1.5萬(wàn)，高端產(chǎn)品是在1.8萬(wàn)以上，這也是要根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目、城市的不同而作出不同的策略調(diào)整。

　　而關(guān)于二三線城市，公司在土地選擇相對(duì)會(huì)比較謹(jǐn)慎，會(huì)根據(jù)城市的收入、GDP的增長(zhǎng)以及人口的結(jié)構(gòu)來(lái)做土地結(jié)構(gòu)的調(diào)整。另外，公司是對(duì)二三線城市是有要求的，比如15%的利潤(rùn)率，所以也要看看二三線城市能否完成公司的目標(biāo)利潤(rùn)，如果完成不了，那拿地就會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎一些。

　　或許二三線城市項(xiàng)目要達(dá)到利潤(rùn)率要求，除了地塊成本以外，規(guī)模的大小也有很大的關(guān)系和影響，例如偏遠(yuǎn)的二三線城市項(xiàng)目規(guī)模比較大的，所以隨著時(shí)間、土地的增值、物業(yè)的成熟度對(duì)價(jià)格判斷也有一定的幫助。所以這跟一線城市的開(kāi)發(fā)是有區(qū)別的。

　　而負(fù)債比率，60%是公司一直都想維持的數(shù)字，但這也要看當(dāng)時(shí)市場(chǎng)，看當(dāng)時(shí)市場(chǎng)融資的難度以及銷(xiāo)售市場(chǎng)政策。如果政策放寬，而銀根也放寬的時(shí)候，那么銷(xiāo)售量可能有所提升，現(xiàn)金流回籠就會(huì)比較快，負(fù)債比率就自然會(huì)降低。不過(guò)即使限購(gòu)調(diào)控不放松，繼續(xù)維持，市場(chǎng)觀望情緒也相對(duì)濃厚的情況下，公司還是有能力去維持這個(gè)負(fù)債比率。

合景泰富今年合約銷(xiāo)售目標(biāo)120億元人幣

合景泰富首月銷(xiāo)售4億 2012年主攻上海

合景泰富加速推進(jìn)酒店業(yè)務(wù) 再推兩商用物業(yè)

合景泰富銷(xiāo)售過(guò)百億 全國(guó)推廣鋪路海南項(xiàng)目

三盤(pán)合力錦繡嘉定 合景泰富三大項(xiàng)目聯(lián)合開(kāi)工

合景泰富半年收入51億 總土儲(chǔ)880萬(wàn)平米

合景泰富高價(jià)拿商業(yè)地 被指“險(xiǎn)棋”

北京崇菜地王之后 被“看空”的合景泰富？

富力與合景泰富兩公司獲26億港元貸款

富力再度攜手合景泰富開(kāi)發(fā)上海物業(yè)

合景泰富廣州地王項(xiàng)目申請(qǐng)拔高35米

新鴻基攜合景泰富搶食廣東舊改蛋糕

搜索更多: 合景泰富