2月12日，深圳福田中心區(qū)的大型購物中心怡景中心城，爆發(fā)了因為產(chǎn)權(quán)糾紛、散售商鋪而遭到投資客維權(quán)，繼而上升到董事長出手打人的事件，引起各方關(guān)注。消息人士告訴記者，目前深圳市經(jīng)偵局已經(jīng)介入調(diào)查。

　　據(jù)本報記者了解到的情況顯示，怡景中心城目前并未取得分割銷售證明，此前分割散售商鋪涉嫌違規(guī)。

　　散售涉嫌違規(guī)

　　公開資料顯示，怡景中心城總投資7億元人民幣，位于深圳中心區(qū)CBD中央，占地4.3萬平方米，建筑總面積達(dá)14萬平方米。

　　據(jù)多名購買中心城商鋪的投資者向記者反映，2010年12月，他們與樂高控股有限公司（以下簡稱樂高控股）、劉偉宏及劉爾綱（擔(dān)保方）簽訂三方合同，購買了中心城的商鋪（現(xiàn)房），并分別交納了數(shù)百萬到千萬元不等的全款。

　　據(jù)中心城銷售資料計算可知，2010年至今中心城兩次散售共1.5萬平方米商鋪，涉及資金20億-30億。然而截至目前，距離合同約定交房及收租的最后期限已過了4個月，投資者們不僅未能接收所購買的商鋪及其租金收入，也無法按合同約定獲退款及獲得利息補(bǔ)償。

　　部分投資者向有關(guān)部門投訴，但深圳市規(guī)劃國土委曾回應(yīng)稱，中心城產(chǎn)權(quán)人為保怡物業(yè)管理（深圳）有限公司（以下簡稱保怡物業(yè)），該物業(yè)不得分割辦理《房地產(chǎn)證》。2011年1月5日，市規(guī)劃國土委第一直屬管理局與保怡物業(yè)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定部分面積可分割轉(zhuǎn)讓。但該項目至今尚未辦理分割分證登記。

　　深圳市知名房地產(chǎn)律師張茂榮對本報記者表示，從以上回應(yīng)來看，樂高控股及劉偉宏等人不是中心城的產(chǎn)權(quán)人，真正的產(chǎn)權(quán)人是保怡物業(yè)。此外，由于該物業(yè)目前仍未辦理分割分證登記，上述散售顯然涉嫌違規(guī)。

　　另據(jù)招商銀行（600036）深圳分行有關(guān)人士所述，產(chǎn)權(quán)歸屬保怡物業(yè)的中心城，已抵押給招行牽頭的銀團(tuán)，屬于銀團(tuán)的抵押物，上述分割銷售行為從未獲得招行深圳分行以及銀團(tuán)其他貸款成員行的同意。招行等金融機(jī)構(gòu)曾6次向物業(yè)相關(guān)方發(fā)出《律師函》，申明上述意見，并保留采取法律救濟(jì)措施的權(quán)利。

　　產(chǎn)權(quán)糾葛牽出

　　散售背后，中心城復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)糾葛，也浮出水面。

　　本報記者查詢相關(guān)資料顯示，2006年，深圳中心城原開發(fā)商怡景公司引入戰(zhàn)略合資方TMW（保德信亞洲基金），雙方成立保怡物業(yè)，怡景公司和保德信分別擁有中心城50%的股權(quán)。怡景公司、樂高控股實際控制人均為劉偉宏。

　　2007年8月，怡景公司將中心城剩余股權(quán)轉(zhuǎn)讓給保怡物業(yè)，隨后，作為唯一的產(chǎn)權(quán)人，保怡物業(yè)將深圳中心城房產(chǎn)抵押給招行深圳分行牽頭的銀團(tuán)。但劉偉宏稱，她至今未收到保怡物業(yè)的轉(zhuǎn)讓款項，因此散售商鋪以期回購股權(quán)。

　　張茂榮表示，如果是保怡物業(yè)拖欠轉(zhuǎn)讓款，劉偉宏只有向保怡物業(yè)主張權(quán)利。即使保怡物業(yè)確實沒有償還能力，她也只能啟動法律程序，向法院提起訴訟，對物業(yè)采取保全措施，強(qiáng)制保怡物業(yè)償還轉(zhuǎn)讓款，而不是對物業(yè)進(jìn)行私自處置。

　　受三位投資者委托的廣東揚權(quán)律師事務(wù)所律師林燕青介紹，中心城產(chǎn)權(quán)人主體存在糾紛，在賣鋪位時，產(chǎn)權(quán)證被抵押給銀行，賣方?jīng)]有產(chǎn)權(quán)證，只能簽訂物業(yè)買賣委托合同，而賣方安排幾家公司和個人（關(guān)聯(lián)公司和股東或者高管），引導(dǎo)投資者簽訂了并非表達(dá)他們真正意愿的合同和補(bǔ)充協(xié)議，存在瑕疵。

　　張茂榮進(jìn)一步分析，樂高控股等賣方不可能取得預(yù)售許可證，如果唯一產(chǎn)權(quán)人保怡物業(yè)不追認(rèn)，那么買賣合同就是無效合同。購買商鋪的業(yè)主只能要求出售方全額返還購房款本息。如果不能協(xié)商解決，可以向法院提起訴訟。

　　從民法上講，樂高控股等賣方構(gòu)成無權(quán)處分行為；從刑法上講，如果明知沒有銷售權(quán)還要銷售，可能構(gòu)成經(jīng)濟(jì)犯罪，這要經(jīng)過法院的進(jìn)一步認(rèn)定。

　　怡景中心城散售風(fēng)波，凸顯了國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)泡沫和風(fēng)險的存在。

　　萬科總裁郁亮此前對記者表示，商業(yè)地產(chǎn)泡沫值得警惕，不是所有的開發(fā)商都能做好商業(yè)地產(chǎn)。陽光新業(yè)副總裁吳堯稱，商業(yè)地產(chǎn)所需的資金、技術(shù)、人才和運營能力，遠(yuǎn)比住宅開發(fā)復(fù)雜。近年一些企業(yè)實力不足，或以住宅的思路進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，采用散售的方式回籠資金，期望短平快地完成整個項目的投資開發(fā)，給項目的后期運營管理埋下了隱患。消費者購買這類商業(yè)，確實要非常小心。

　　張茂榮提醒，購買商鋪，首先必須看的就是賣方是否有預(yù)售許可證。在商鋪的銷售中，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)變更是存在的，但一般不會影響小業(yè)主的利益。但若房產(chǎn)已進(jìn)行抵押，在房產(chǎn)銷售到交房這樣一個時間跨度里面，抵押登記取消不了，賣方無法取得大的房產(chǎn)證，就沒有辦法為小業(yè)主辦理小的房產(chǎn)證。他認(rèn)為，對股權(quán)變更、項目轉(zhuǎn)讓等行為，政府監(jiān)管有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

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