范小沖（陽光100常務(wù)副總裁）：調(diào)控也是需要邊調(diào)邊控的，是動態(tài)的。現(xiàn)在國內(nèi)外形勢變化，房價得以遏制，調(diào)控的目標已經(jīng)實現(xiàn)，所以微調(diào)也是有可能的。保障房方面，政府住宅體系長期缺失，大躍進式的惡補，調(diào)動起來需要很大的力量，但其實不是一個建設(shè)、開工就夠了，整個建設(shè)、分配、管理體系要在這么短時間內(nèi)搭建，資金上也沒有保障。保障房是一個系統(tǒng)工程，如果只盯著量，水分太多，是不可持續(xù)的。就像當年四萬億救市，不能花錯了地方。

　　經(jīng)濟觀察報：限購導(dǎo)致房企普遍面臨較大存貨壓力，貴司狀況如何？將采取什么樣的措施應(yīng)對？

　　范小沖：各家公司的存貨都很大。按照正常市場預(yù)期，購地、生產(chǎn)，周期很長，投資很大，要提前很長時間安排，停不下來。現(xiàn)在行政改變了供需關(guān)系，變成了有效購買不足。2012年上半年庫存都會很大�，F(xiàn)在的情況是量價齊跌，庫存壓力就等于資金放在那里，會導(dǎo)致現(xiàn)金流緊張。

　　我們的辦法就是調(diào)整新一年的計劃，根據(jù)庫存出新的供應(yīng)計劃。采用不同的方式，有的就出新產(chǎn)品，有的就是重點做商業(yè)，在一定區(qū)域做布局，在一些好賣的地方加速資金回流。

　　經(jīng)濟觀察報：目前渣打銀行等機構(gòu)認為，2012年準備金將分批次放開。房地產(chǎn)融資狀況在2012年將會怎樣？

　　范小沖：調(diào)控方向過去是抗通脹，現(xiàn)在國際形勢不好，惡性通脹壓力不太具備，保增長要有資金支撐。（現(xiàn)在）現(xiàn)金稀缺，中小企業(yè)面臨資金壓力。放松是必然，也是第一選擇。存準率很高，還有操縱的空間�，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)資金少，第一會限制發(fā)展，第二是經(jīng)營性現(xiàn)金流會受到影響。

　　經(jīng)濟觀察報：貴司在2012年如何安排資金？

　　范小沖：我們會要求每一個項目經(jīng)營性現(xiàn)金流都是正的。大家都會有些辦法，譬如靠大規(guī)模消化（庫存）；一些伙伴、一些股東看到機會，也會加大股本金，或者在項目層面投資；有的則是用信托、PE�，F(xiàn)在地產(chǎn)公司有品牌能力，項目開發(fā)能力，還是有很多人跟進來的。因為現(xiàn)在很多行業(yè)也不賺錢�，F(xiàn)在市場上是資金泛濫，M2是80多萬億，個人存款是40多萬億，是歷史上錢最多的時候，但因為金融沒放開，資金放在不同的地方，沒有形成水系而已。

　　經(jīng)濟觀察報：在產(chǎn)品線上，面對剛需，有何安排？

　　范小沖：剛需會受到保障房的巨大影響。保障房管理不行，溢出量很大。做保障房呢，政府在稅、土地上有很大的優(yōu)勢，所以我們現(xiàn)在是什么房子都做，有各種產(chǎn)品類型，沒有專門的小戶型戰(zhàn)略。

　　經(jīng)濟觀察報：陽光100的商業(yè)地產(chǎn)有哪些打算？

　　范小沖：我們認為商業(yè)地產(chǎn)還沒有結(jié)束，人口在不斷進入城市，城市功能提升需要城市綜合體。我們現(xiàn)在主要在二、三線城市做城市綜合體，柳州有一個綜合體，沈陽、重慶、無錫、濰坊、煙臺、成都等地都有在做，現(xiàn)在有30%的比例是商業(yè)。

　　2012年我們重點就是提高商業(yè)公司效益，提高運營能力，這是一個系統(tǒng)工程，因為一般做商業(yè)，譬如酒店是20-30年都收不回投資的。通常連經(jīng)營性盈利維持都（比較困難），所以一般都是通過物業(yè)評估在資金市場來實現(xiàn)盈利。 

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