一、事件概述
紅商網(wǎng)訊：友好集團(tuán)于12 年1 月11 日發(fā)布租賃物業(yè)開(kāi)設(shè)購(gòu)物中心（百貨及超市大賣(mài)場(chǎng)）的公告，租賃對(duì)象為烏魯木齊元廣市場(chǎng)開(kāi)發(fā)有限公司的位于烏魯木齊市天山區(qū)大灣北路465 號(hào)“中環(huán)購(gòu)物中心”項(xiàng)目地下負(fù)一層及地上一層至六層的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，該項(xiàng)目總面積為20,353.71 平方米，其中第6 層1259 平方米用于辦公，其余6 層約1.9 萬(wàn)平方米用于商業(yè)。租賃期限為15 年零6 個(gè)月，租賃期間租金總額為245,160,436.98 元。資金來(lái)源以銀行貸款方式取得。
二、分析與判斷
該項(xiàng)目地理位臵良好，且競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)和壓力較小
中環(huán)購(gòu)物中心項(xiàng)目是友好集團(tuán)第二個(gè)五年戰(zhàn)略規(guī)劃背景下的項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于烏魯木齊市天山區(qū)大灣北路，項(xiàng)目北至東大梁路，西至和平南路，人流可由大灣北路、幸福路、體育館路及躍進(jìn)街等主支道路匯聚至本案，地理位臵優(yōu)良，交通便利，綜合優(yōu)勢(shì)明顯：（1）地段優(yōu)勢(shì)：地處烏魯木齊成熟商圈，地理位臵良好，交通便利，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯；（2）項(xiàng)目周邊居民小區(qū)、辦公單位眾多，消費(fèi)潛力大，且周邊無(wú)大型綜合購(gòu)物中心，能最大限度的滿(mǎn)足北至東大梁路，西至和平南路內(nèi)的居民一站式購(gòu)物的需求，競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)和壓力較��；（3）周邊設(shè)施完善：基礎(chǔ)設(shè)施如銀行、公交站點(diǎn)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、學(xué)校等完善；（4）會(huì)員優(yōu)勢(shì)：截止2011 年5 月底，友好集團(tuán)會(huì)員人數(shù)為27.6 萬(wàn)人，消費(fèi)群體巨大，有利于進(jìn)一步縮短市場(chǎng)培育期。
項(xiàng)目處于成熟商圈，租金較高
該項(xiàng)目租賃期限為15 年零6 個(gè)月，自2012 年3 月1 日至2027 年8 月31 日。2012年3 月1 日至2012 年8 月31 日為免租期。租金從2012 年9 月1 日開(kāi)始計(jì)算。首期租金為13,372,387.47 元，自第四年起每三年租金遞增10%。
該項(xiàng)目為公司為數(shù)不多的以租賃形式開(kāi)設(shè)的百貨門(mén)店。公司已有的7 大百貨門(mén)店中（含百盛購(gòu)物中心），僅庫(kù)爾勒天百和美美百貨為租賃物業(yè)。但是12 年5 個(gè)儲(chǔ)備門(mén)店中，自有物業(yè)2 處（奎屯天百購(gòu)物中心、阿克蘇天百購(gòu)物中心），其余3 處均為租賃（美林花源項(xiàng)目、怡和大廈購(gòu)物中心項(xiàng)目、中環(huán)購(gòu)物中心項(xiàng)目）。我們猜測(cè)除了物業(yè)可獲取限制外，租賃門(mén)店在短期內(nèi)可以以較少的資金達(dá)到較快的開(kāi)店速度，達(dá)到快速擴(kuò)張的目的。
我們對(duì)比了12 年3 家儲(chǔ)備項(xiàng)目的租金情況，中環(huán)購(gòu)物中心和怡和大廈購(gòu)物中心處于較高水平，該兩個(gè)項(xiàng)目均處于成熟商圈，美林花園處于新區(qū)，租金較低。
項(xiàng)目投資較大，預(yù)計(jì)第4年開(kāi)始盈利
預(yù)計(jì)該項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前尚需投入：（1）裝修改造費(fèi)用：3,750萬(wàn)元，（2）設(shè)備購(gòu)臵費(fèi)用：173萬(wàn)元，（3）滿(mǎn)足商品經(jīng)營(yíng)需營(yíng)運(yùn)資金：2,000萬(wàn)元，合計(jì)5,923萬(wàn)元。根據(jù)公司預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)第4年開(kāi)始盈利，項(xiàng)目靜態(tài)回收期為7.79年。
盈利預(yù)測(cè)及投資建議
新疆有望成為未來(lái)2-3年內(nèi)消費(fèi)增速最快地區(qū)，而公司在新疆的商業(yè)中處于壟斷地位，已擁有的合計(jì)20萬(wàn)平方米經(jīng)營(yíng)面積的6家百貨門(mén)店結(jié)構(gòu)良好，2家處于成熟期，2家即將完全進(jìn)入成熟期，2家即將進(jìn)入成長(zhǎng)期，5個(gè)百貨儲(chǔ)備項(xiàng)目合計(jì)建筑面積達(dá)21萬(wàn)平方米；超市業(yè)務(wù)也正快速發(fā)展，以后每年至少開(kāi)10家門(mén)店；地產(chǎn)業(yè)務(wù)也有可能在12年-14年貢獻(xiàn)一次性收益。預(yù)計(jì)公司2011-2013年EPS分別為0.48、0.54和0.70元，維持公司“強(qiáng)烈推薦”的評(píng)級(jí)，長(zhǎng)期看好公司的發(fā)展。
風(fēng)險(xiǎn)提示
開(kāi)店速度低于預(yù)期；同店增長(zhǎng)低于預(yù)期。
友好集團(tuán)：庫(kù)爾勒拿下兩個(gè)大型超市項(xiàng)目
友好集團(tuán)：擬租賃商業(yè)物業(yè)開(kāi)設(shè)購(gòu)物中心
友好醫(yī)院肛腸科最專(zhuān)業(yè)的醫(yī)療服務(wù)
小病竟治成大病 北京京華友好醫(yī)院稱(chēng)自己無(wú)過(guò)錯(cuò)
小病治成大病 北京京華友好醫(yī)院稱(chēng)自己無(wú)過(guò)錯(cuò)
斥資7.9億連租帶買(mǎi) 友好集團(tuán)加速連鎖擴(kuò)張
友好集團(tuán)投資3億多的伊犁購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)
友好集團(tuán)擬6億新疆阿克蘇市建購(gòu)物中心
新疆友好集團(tuán)擬投近6億收購(gòu)商業(yè)房產(chǎn)
友好集團(tuán)3.6億元投資兩宗商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目
友好集團(tuán)3億元收購(gòu)新疆伊犁“銅鑼灣”
友好集團(tuán)建復(fù)合業(yè)態(tài)購(gòu)物中心
友好集團(tuán)有意收購(gòu)伊犁銅鑼灣商廈
中日友好湖南交流會(huì)日本訪(fǎng)問(wèn)團(tuán)參觀(guān)“你好漂亮”
達(dá)能和娃哈哈集團(tuán)達(dá)成友好和解
烏魯木齊：全新友好路“拓寬”友好商圈
新疆友好超市改擴(kuò)建后全面開(kāi)業(yè)
國(guó)美格力恩怨或?qū)⑵票?雙方愿友好合作
友好天信電器悄然退出烏魯木齊市
SAP掌門(mén)孔翰寧稱(chēng)科技公司要建友好中央平臺(tái)
搜索更多: 友好
