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紅商網(wǎng)訊：友好集團(tuán)11月5日發(fā)布租賃“怡和大廈”綜合樓商業(yè)項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)交易公告。公司與大股東的全資子公司烏魯木齊新資源地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司擬簽訂《房屋租賃合同》，向其租賃怡和大廈商業(yè)項(xiàng)目用以開設(shè)大型購物中心，租賃面積21306平米，年均租金2166萬元，租賃期限2012/11/1-2032/10/31（不包括此前5個(gè)月免租期）。此次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易，尚待股東大會(huì)批準(zhǔn)。怡和大廈商業(yè)項(xiàng)目位于烏魯木齊市天山區(qū)新華南路（主干道）808號(hào)，北至團(tuán)結(jié)路，西至河灘快速路，毗鄰烏魯木齊市傳統(tǒng)商圈旁，輻射團(tuán)結(jié)路、錢塘江路、新華南路、延安路及珠江路等主、支道路的客流，交通便利。
該項(xiàng)目共五層（負(fù)一層至地上四層），總面積21306平米；前兩年租金單價(jià)為2元/平米/天，自第三年起至第十四年每兩年按上一年度租金分別遞增5%、6%、7%、8%、9%、10%，自第十五年起每三年按上一年度租金遞增10%；租賃期間租金單價(jià)為2.79元/平米/天，年均租金2166萬元，20年租金總額43325萬元。本次租賃價(jià)格相對(duì)市場化，預(yù)計(jì)2012-13年分別新增租賃費(fèi)用256萬元和1555萬元。本次交易將有利于進(jìn)一步拓展公司在烏魯木齊市的連鎖門店網(wǎng)絡(luò)，提高市場占有率；考慮到公司在當(dāng)?shù)剌^強(qiáng)的品牌和規(guī)模效應(yīng)，預(yù)計(jì)該門店培育期較短，有望為公司收入做出增量貢獻(xiàn)。
公司作為新疆商業(yè)龍頭，具備規(guī)模競爭優(yōu)勢，并且百貨和超市均在快速擴(kuò)張之中，能夠最大程度受益于新疆區(qū)域基于投資帶動(dòng)和人口倍增所推動(dòng)的巨大消費(fèi)增長紅利。而公司改善的管理也有望帶來較高的業(yè)績彈性，公司具備可持續(xù)的業(yè)績?cè)鲩L和長期投資價(jià)值。由于2011下半年公司不存在新開門店項(xiàng)目，我們認(rèn)為其仍將維持上半年的增長勢頭，全年會(huì)有較好的盈利表現(xiàn)。
展望2012年，我們認(rèn)為投資關(guān)注點(diǎn)在于：（A）2012年公司商業(yè)主業(yè)因外延擴(kuò)張?zhí)崴賰衾麧檶⒚媾R較大壓力。雖然原有老門店仍將有較好的內(nèi)生增長表現(xiàn)，但由于2012年內(nèi)公司將先后開業(yè)美林花源店、阿克蘇店、奎屯店和烏魯木齊怡和大廈店，合計(jì)新增19.07萬平米建筑面積（其中自有物業(yè)11.8萬平米），新開門店雖可貢獻(xiàn)增量收入，但短期培育虧損將給整體商業(yè)業(yè)務(wù)帶來利潤增長壓力。（B）地產(chǎn)業(yè)務(wù)自2012年開始貢獻(xiàn)收益，對(duì)沖商業(yè)新開門店對(duì)公司短期盈利的不利影響。自2012年開始，公司參股50%經(jīng)營的匯友地產(chǎn)開發(fā)的三個(gè)樓盤（“中央郡”、“馬德里春天”和“航空嘉園”）將開始進(jìn)入結(jié)算期，合計(jì)145.45萬平米可銷售面積。我們初步測算合計(jì)將給公司帶來約82億元銷售收入和8.2億元權(quán)益利潤，貢獻(xiàn)EPS約2.63元，其部分在2012年及以后年份確認(rèn)將能對(duì)沖新開門店對(duì)公司盈利增長的影響。
維持業(yè)績預(yù)測：2011-13年主業(yè)EPS分別為0.41元、0.45元和0.56元（不包含地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而地產(chǎn)業(yè)務(wù)的業(yè)績彈性非常大），可比口徑業(yè)績?cè)鏊贋?5.6%、8.71%和25.98%（主要考慮新開伊寧店、阿克蘇店、奎屯店、烏魯木齊美林花源店和怡和大廈店對(duì)公司業(yè)績的短期壓力）。按當(dāng)前13.67元股價(jià)，對(duì)應(yīng)PE分別為33.4倍、30.7倍和24.4倍。另外，地產(chǎn)業(yè)務(wù)有可能貢獻(xiàn)更有彈性的一次性收益（我們預(yù)計(jì)地產(chǎn)項(xiàng)目有望在12年開始貢獻(xiàn)利潤，并在12-14共約三年的受益期間，合計(jì)貢獻(xiàn)2.63元EPS），雖然從短期主業(yè)估值角度，公司相對(duì)應(yīng)行業(yè)雖不具備明顯估值優(yōu)勢，但考慮到公司所處的特殊區(qū)域，以及公司未來業(yè)績?cè)鏊儆谐A(yù)期潛質(zhì)，維持“增持”，六個(gè)月目標(biāo)價(jià)16.97元（2011年約35倍PE加上2.63元/股的一次性地產(chǎn)業(yè)務(wù)的價(jià)值）。
風(fēng)險(xiǎn)與不確定性。新的外延擴(kuò)張項(xiàng)目可能帶來業(yè)績壓力；地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和收益確認(rèn)給業(yè)績帶來一定波動(dòng)。
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