大悅城城市綜合體產(chǎn)品戰(zhàn)略近日發(fā)布。中糧置地常務(wù)副總經(jīng)理韓石強(qiáng)調(diào),將“堅(jiān)持發(fā)展一條以大悅城為品牌的城市綜合體產(chǎn)品線,以18～35歲的青年新興中產(chǎn)階層為主力客群,以‘年輕、時(shí)尚、潮流、品位’為品牌特征,以購(gòu)物中心為主體,組合酒店、寫字樓、公寓住宅等建筑業(yè)態(tài),提供全服務(wù)鏈的精品商業(yè)項(xiàng)目。”

　　在中糧大悅城城市綜合體產(chǎn)品戰(zhàn)略發(fā)布暨品牌交流會(huì)上,來(lái)自北京、上海、天津、沈陽(yáng)、成都等地的10個(gè)大悅城項(xiàng)目團(tuán)隊(duì),與APPLE、GAP集團(tuán)、優(yōu)衣庫(kù)、SEPHORA等300余家國(guó)際時(shí)尚品牌高層共同探討了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)合作模式。

　　布局重點(diǎn)城市

　　此次發(fā)布會(huì)上亮相的10座中糧大悅城,除已被市場(chǎng)所熟知的4個(gè)已運(yùn)營(yíng)的和一個(gè)今年底即將運(yùn)營(yíng)的天津大悅城外,未來(lái)三年內(nèi)還將有成都大悅城、煙臺(tái)大悅城、天津中糧大道、安定門大悅城和深圳大悅城相繼面世,其中成都、煙臺(tái)、深圳都是大悅城首次進(jìn)入的城市。大悅城以北京、上海、天津等一線城市為核心,輻射長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海等經(jīng)濟(jì)區(qū)的全國(guó)版圖輪廓已顯。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中天總經(jīng)理鄧中文介紹,當(dāng)一個(gè)城市的年人均國(guó)民生產(chǎn)總額超過(guò)8000美元時(shí),其商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)步入一個(gè)快速發(fā)展期。縱觀中糧大悅城未來(lái)三年拓展布局,天津、成都的年人均國(guó)民生產(chǎn)總額已超過(guò)這一數(shù)據(jù),目前已有萬(wàn)達(dá)、凱德、華潤(rùn)、恒隆等品牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在以上城市選址開發(fā)城市綜合體項(xiàng)目,原本只是百貨業(yè)態(tài)居多的行業(yè)格局,被各大城市綜合體開發(fā)商推向“購(gòu)物中心大躍進(jìn)”時(shí)代。

　　相應(yīng)的,在類似于天津、成都等商業(yè)待開發(fā)、待升級(jí)的城市中,消費(fèi)者對(duì)新興商業(yè)配套服務(wù)的接受程度和消費(fèi)潛力也都蘊(yùn)藏著巨大商機(jī),任何一家有雄心的地產(chǎn)商都會(huì)不遺余力地爭(zhēng)奪這塊市場(chǎng)。對(duì)于已經(jīng)在北京、上海等一線城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)確立起標(biāo)桿地位的中糧而言,能夠在此類商業(yè)地產(chǎn)待升級(jí)城市中復(fù)制大悅城模式,亦是其戰(zhàn)略性的突破。

　　據(jù)悉,將于今年12月開業(yè)的天津大悅城位于天津內(nèi)環(huán)核心區(qū)域,周邊3公里范圍擁有73萬(wàn)人口,項(xiàng)目毗鄰古文化街、食品街、鼓樓商業(yè)街等天津著名旅游景點(diǎn),每年有近600萬(wàn)的游客,將是天津至今投資最大、體量最大、業(yè)態(tài)最全的一站式購(gòu)物中心。而成都大悅城所在的武侯區(qū),以中、高端住宅和傳統(tǒng)商業(yè)為主,周邊居住人群消費(fèi)力較強(qiáng),片區(qū)常住人口已達(dá)到50萬(wàn)。隨著大量新增住宅的不斷呈現(xiàn),中長(zhǎng)期人口將達(dá)到150萬(wàn)人。

　　作為三線城市的煙臺(tái),基本上還沒有成熟的購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目。近年來(lái),僅有振華購(gòu)物中心、百盛、日本JUSCO購(gòu)物中心等少數(shù)商業(yè)品牌主導(dǎo)其商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。而2010年以來(lái),除了中糧,還有華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)、金地、龍湖、大商集團(tuán)等知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)場(chǎng),可以預(yù)見,商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)格局的顛覆性變動(dòng)將在煙臺(tái)拉開帷幕。

　　至于北京市場(chǎng),韓石表示,北京西部、南部地區(qū)的發(fā)展速度以及精品購(gòu)物中心項(xiàng)目的稀缺程度非常值得關(guān)注,中糧置地計(jì)劃未來(lái)將在這兩大區(qū)域?yàn)榇髳偝俏锷�合適的地塊。

　　鎖定青年消費(fèi)群體

　　從2010年初開始,住宅開發(fā)商紛紛謀求轉(zhuǎn)型,加之中國(guó)多個(gè)城市驚人的發(fā)展速度,致使商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫,投資規(guī)模日益擴(kuò)大。

　　據(jù)戴德梁行近期統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,萬(wàn)科計(jì)劃未來(lái)持有型物業(yè)將占其20%的開發(fā)比例;保利計(jì)劃到2012年在商業(yè)地產(chǎn)方面的投資將占到其總投資額的30%;金地2011年的土地投資額中有20%的資金投向商業(yè)項(xiàng)目。

　　眾多資本的大量進(jìn)入,讓商業(yè)地產(chǎn)受到前所未有的關(guān)注。但在商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)中,從選址立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì),到招商、推廣、運(yùn)營(yíng)、投融資和資本運(yùn)作,每一個(gè)環(huán)節(jié)都凸顯專業(yè)及經(jīng)驗(yàn)要求。實(shí)操經(jīng)驗(yàn)缺乏及大量的專業(yè)人才缺口,已經(jīng)導(dǎo)致一些爛尾商業(yè)項(xiàng)目浮出水面,部分中小房企被迫退出市場(chǎng)或正面臨并購(gòu)壓力。

　　在這種復(fù)雜的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商勢(shì)必需要考慮利用何種優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng),在梟雄混戰(zhàn)的局面中脫穎而出。對(duì)于中糧大悅城,打造成熟的城市綜合體品牌成為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重要舉措。

　　據(jù)世界銀行今年9月發(fā)布的對(duì)新興中產(chǎn)階層的研究報(bào)告表明,日薪起點(diǎn)在10～20美元之間,年薪在0.6～3美元之間的群體即可定義為新興中產(chǎn)階層,他們通常會(huì)用1/3的收入作為自由支配,有很強(qiáng)勁的購(gòu)買潛力。而18～35歲之間的青年人便是這群新興中產(chǎn)階層的主力。他們有很強(qiáng)的品牌意識(shí),偏好嘗試新奇潮流的產(chǎn)品或服務(wù),愿意為“無(wú)形的”附加值買單,接受借貸的生活方式,他們是城市精神文明的影響者與引領(lǐng)者。

　　美國(guó)《新聞周刊》的數(shù)據(jù)顯示,2030年,發(fā)展中國(guó)家的中產(chǎn)階層將占全球總數(shù)的93%,2000年這個(gè)數(shù)字只有54%,這部分新增人士中有2/3分布在中國(guó)和印度,其中中國(guó)占新增人數(shù)的52%。預(yù)測(cè)到2025年,中國(guó)中產(chǎn)階層占總?cè)丝诘谋壤龑��?3%上升至76%,有望在2025年之前成為全球第三大消費(fèi)市場(chǎng)。

　　正是基于上述原因,中糧大悅城希望抓住新興中產(chǎn)階層的快速崛起契機(jī),放棄粗放式的全客層定位,做純粹的為青年人打造的“城中之城”,希望將品牌影響力培養(yǎng)成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,形成品牌溢價(jià),進(jìn)一步助力其5年內(nèi)全國(guó)復(fù)制30個(gè)城市綜合體項(xiàng)目的宏偉藍(lán)圖。而青年新興中產(chǎn)階層的市場(chǎng)潛力和影響力,正是中糧大悅城達(dá)成戰(zhàn)略目標(biāo)的助推器。

　　不過(guò),“堅(jiān)持年輕時(shí)尚的品牌定位,無(wú)疑將增加大悅城從選址到招商再到運(yùn)營(yíng)等各個(gè)環(huán)節(jié)的操作難度。選址必須滿足區(qū)域易達(dá)性;招商必須能請(qǐng)到全球最受歡迎的快時(shí)尚品牌;業(yè)態(tài)必須新奇、豐富;建筑設(shè)計(jì)必須打造亮點(diǎn),與國(guó)際先進(jìn)理念同步等。”談到未來(lái)的發(fā)展,韓石不乏清醒的認(rèn)識(shí)。

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