但這個(gè)在中糧內(nèi)部有高度戰(zhàn)略意義，被寄予厚望的項(xiàng)目，是否能演繹西單大悅城的傳奇，仍有待市場的檢驗(yàn)。

　　招租率98%，但客流極低

　　2010年2月，上海新梅公告稱，公司控股子公司上海新蘭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與中糧置業(yè)簽訂了《關(guān)于買賣新梅太古城項(xiàng)目一期之框架協(xié)議》，根據(jù)新梅太古城一期預(yù)測(cè)的可售建筑面積64672.08平方米，新蘭房產(chǎn)擬以13.5億元將新梅太古城一期房產(chǎn)項(xiàng)目“以商品房銷售的方式”整體出售給中糧置業(yè)。

　　據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，整個(gè)太古城項(xiàng)目是上海新梅大股東興盛集團(tuán)2002年中標(biāo)拿地，實(shí)際上是閘北區(qū)的舊區(qū)改造項(xiàng)目，后來交給上海新梅開發(fā)，2005年一期項(xiàng)目已經(jīng)開工。

　　為何選擇在項(xiàng)目即將完工之際出售，上海新梅當(dāng)初在公告中解釋：公司原計(jì)劃對(duì)該項(xiàng)目采取自主經(jīng)營的策略，并嘗試開展了招商工作，但招商形勢(shì)不容樂觀。同時(shí)，鑒于最近國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)加強(qiáng)調(diào)控的宏觀形勢(shì)，為了給公司的后續(xù)土地儲(chǔ)備提供資金支持，從而保證公司未來的持續(xù)發(fā)展能力，因此將新梅太古城一期項(xiàng)目予以整體銷售。

　　中糧置業(yè)接手后，將太古城項(xiàng)目更名為上海大悅城。彼時(shí)，中糧集團(tuán)董事長寧高寧表示，上海大悅城是整個(gè)大悅城組合中不可或缺的部分，他對(duì)上海大悅城未來的發(fā)展寄予很高期望，并希望新梅置業(yè)在中糧置業(yè)收購二、三期項(xiàng)目上予以支持。

　　上海大悅城一期位于西藏北路166號(hào)，商業(yè)面積約5.3萬平方米，地處蘇河灣區(qū)域，8號(hào)線地鐵上蓋，定位為“樂尚生活魅力場”，目標(biāo)客戶鎖定在 22-30歲為主的時(shí)尚年輕女性。整體開發(fā)面積超過40萬平方米，二期、三期規(guī)劃有高端公寓、酒店式公寓、五星級(jí)酒店及甲級(jí)寫字樓，整體投資120多億。

　　2010年12月18日，上海大悅城一期正式開業(yè)。中糧置業(yè)相關(guān)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，“一期招租率98%，是上海第一的，開業(yè)率92%左右，一般商場開業(yè)率70%以上就不錯(cuò)了。盡量能開的就開，商戶也很支持的。目前入駐了180多個(gè)品牌，當(dāng)初招商招了500多個(gè)品牌，從里面再篩選的。集團(tuán)沒有要求說2010年一定要開業(yè)，但商戶也希望2010年能開，做足準(zhǔn)備就開業(yè)了。開業(yè)第一天人流量20萬人次左右。”

　　但2010年的最后一天，時(shí)代周報(bào)記者來到新開業(yè)的上海大悅城實(shí)地探訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，雖然商場引入了無印良品、H&M等大型主力店，以及一些上海獨(dú)一無二的品牌，如JoyRich、杭州餐館外婆家、日本女性娛樂性料理教研室ABCCookingStudio等，而且每家店都有不同的優(yōu)惠，但是商場內(nèi)的廣州蕉葉等仍在裝修，十層、十一層的上海歌城、金逸影院也沒有開業(yè)，商場內(nèi)的部分通道還有尚未裝修完的痕跡，保潔員也顯得特別忙碌。整個(gè)商場每層樓的顧客屈指可數(shù)，只有午飯時(shí)間，部分餐飲品牌才有了一些人氣。

　　同時(shí)，原本作為吸引眼球重要手段的摩天輪孤零零地矗立在商場旁邊，緩緩地轉(zhuǎn)動(dòng)，并沒有對(duì)顧客開放。“不是不能上人，2010年11月15日以后，上海市政府停止了所有跟安全設(shè)施有關(guān)的報(bào)批工作，所以我們這個(gè)項(xiàng)目也只能暫停，目前還沒有報(bào)批解禁的時(shí)間表。”該人士稱。

　　復(fù)制大悅城模式存疑

　　對(duì)于上海大悅城需要經(jīng)歷多長的培育期，中糧置業(yè)相關(guān)人士說，“我們的商場比較特別，類似于成熟商場，跟行業(yè)規(guī)律有些不一樣，開業(yè)當(dāng)天營業(yè)額300萬元以上，不需要一個(gè)‘養(yǎng)’的過程，我們內(nèi)部也不斷翻新，吸引人氣，雖然不一定每天營業(yè)額都那么好，但現(xiàn)在肯定是沒有虧的。”

　　雅仕鉑(亞洲)有限公司總裁楊詠詩認(rèn)為，98%的招商達(dá)成率算比較高的，確實(shí)令人鼓舞，因?yàn)楸本┪鲉未髳偝亲龅帽容^成功，也吸引了一些商家過來，如果不是大悅城，很難達(dá)到這個(gè)招商率。但這是一個(gè)很大的平臺(tái)，要看后續(xù)可持續(xù)性。

　　“上海大悅城并不處在一個(gè)傳統(tǒng)的消費(fèi)力很強(qiáng)的商圈，周邊是五金、小商品批發(fā)等，沒有高檔社區(qū)和甲級(jí)寫字樓，雖然是地鐵上蓋，但與人民廣場還是隔了一站，就算再好的項(xiàng)目，不是傳統(tǒng)商圈，包括它的文化、目標(biāo)客群，都是需要時(shí)間沉淀的。這個(gè)培育期最起碼有兩三年，即使現(xiàn)在沒有人氣也很正常。如果不算前期投入，只算租金收入和日常經(jīng)營，不虧也不為過，但算上建造成本、顧問費(fèi)等前期成本，目前不太可能不虧。”楊詠詩說。

　　一位商業(yè)地產(chǎn)資深人士也向時(shí)代周報(bào)記者表示，從商業(yè)運(yùn)營來講，雖然達(dá)成了一定的招租率，但一般都需要經(jīng)過1-2年，或者3年，影響力才能做出來，初期完全處于不穩(wěn)定階段，有些商家也許年把時(shí)間就搬走了。開業(yè)容易，但消費(fèi)力不足，則經(jīng)營下去困難。“蘇州河的5年整體規(guī)劃正在進(jìn)行，完全落實(shí)后的效應(yīng)產(chǎn)生還需要時(shí)間，中長期對(duì)大悅城是利好，但短期也沒什么帶動(dòng)作用。這畢竟不是主流地段，周圍沒有商業(yè)基礎(chǔ)。”

　　事實(shí)上，北京朝陽大悅城一直面臨著商業(yè)氛圍先天不足而導(dǎo)致的開業(yè)率不足、有客無市的困境，與嘗盡了活躍商圈甜頭的西單大悅城形成了巨大的反差。

　　華高萊斯國際地產(chǎn)顧問(北京)有限公司副總經(jīng)理公衍奎認(rèn)為，西單大悅城是城市商業(yè)核心區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目，它的作用是帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域商業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型，而朝陽大悅城位于新興商圈，商業(yè)氛圍嚴(yán)重不足，且消費(fèi)者的固有消費(fèi)習(xí)慣短期難以改變，不同區(qū)域商場的業(yè)態(tài)布局、品牌檔次、環(huán)境設(shè)計(jì)等要求均有不同。任何購物中心都不存在簡單復(fù)制的可能，商業(yè)地產(chǎn)可以復(fù)制的有建筑設(shè)計(jì)、產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)以及積累的商脈和資源，但商業(yè)地位和價(jià)值卻無法復(fù)制。

　　2010年11月，中糧集團(tuán)董事長寧高寧透露，未來5-10年規(guī)劃的商業(yè)資產(chǎn)總額將達(dá)到1000億元以上，未來2-3年在全國復(fù)制10個(gè)以上大悅城，5-10年將在國內(nèi)大中型城市布局約20個(gè)大悅城。

　　準(zhǔn)備通過上海大悅城試水，并野心勃勃加緊向長三角進(jìn)軍的中糧置業(yè)，能否成功復(fù)制大悅城模式，還是一個(gè)疑問。