2011年的濟(jì)南樓市，山大路成為值得銘記的坐標(biāo)。而在富士康進(jìn)駐傳言背后，卻引發(fā)了業(yè)界對(duì)于濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)前途命運(yùn)的猜測(cè)。究竟電子信息產(chǎn)業(yè)是像工程進(jìn)度一樣如人們所愿如火如荼發(fā)展，還是在不確定的宏觀經(jīng)濟(jì)大背景下經(jīng)歷坎坷？富士康的進(jìn)駐究竟是會(huì)給華強(qiáng)帶來(lái)更大的升值空間，還是供應(yīng)放量、競(jìng)爭(zhēng)加劇刺破華強(qiáng)廣場(chǎng)商鋪化公寓的天價(jià)泡沫？

　　“可以確定的是，以華強(qiáng)目前的價(jià)格，其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力是非常低的。”在采訪中，一位業(yè)內(nèi)人士如此表示。

　　競(jìng)爭(zhēng)加劇，富士康擬建升級(jí)版賽博

　　據(jù)報(bào)道，今年3月份濟(jì)南歷下區(qū)政府與富士康協(xié)商洽談，對(duì)富士康賽博創(chuàng)意數(shù)碼廣場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行了前期溝通。據(jù)介紹，賽博數(shù)碼廣場(chǎng)是富士康集團(tuán)旗下通路事業(yè)群的重要組成部分，1999年成立于上海，是全國(guó)第一家連鎖3C數(shù)碼廣場(chǎng)，也是國(guó)內(nèi)電腦賣(mài)場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)品牌，在全國(guó)已擁有34家連鎖店。

　　“其實(shí)富士康早就進(jìn)駐山大路了，現(xiàn)在面臨的是進(jìn)一步的升級(jí)和改造。”歷下區(qū)政府相關(guān)人士介紹，山大路與解放路交界處現(xiàn)有的賽博數(shù)碼廣場(chǎng)，是富士康的早期商業(yè)形態(tài)，隨著濟(jì)南地區(qū)輻射半徑加大、消費(fèi)需求不斷上升，山大路需要一個(gè)更加高端、全方位的電子信息產(chǎn)業(yè)綜合體。

　　富士康目前籌劃中的山大路新一代創(chuàng)意型數(shù)碼廣場(chǎng)，包括3C數(shù)碼商城、多功能會(huì)展中心、全能型孵化器等核心要素，可以完成從前期概念開(kāi)發(fā)到工業(yè)設(shè)計(jì)、樣品生產(chǎn)，再到后期推廣、測(cè)試的整個(gè)過(guò)程，將成為創(chuàng)意、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的示范基地，同時(shí)具備創(chuàng)新培育、新品發(fā)布、終端銷(xiāo)售等功能。建成后的綜合體，將為IT商家提供尖端科技的展示中心，為市民尤其是年輕人，提供體驗(yàn)最新科技商品的空間。

　　時(shí)間進(jìn)入2011年6月份。從濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)的招商及公寓情況來(lái)看，電子賣(mài)場(chǎng)部分受到了業(yè)界商戶的追捧。畢竟，作為山大路賣(mài)場(chǎng)的一個(gè)后來(lái)者，華強(qiáng)廣場(chǎng)電子賣(mài)場(chǎng)無(wú)論是地理位置還是在硬件設(shè)施的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)無(wú)疑非常明顯；不過(guò)，從當(dāng)前公寓部分的銷(xiāo)售來(lái)看，業(yè)界商家對(duì)其卻有些“感冒”不起來(lái)，由于價(jià)格高過(guò)預(yù)計(jì)，多對(duì)此保持了觀望姿態(tài)。華強(qiáng)公寓成為一些投資客投資的對(duì)象。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，投資客對(duì)于公寓及寫(xiě)字樓的購(gòu)買(mǎi)，其未來(lái)房租勢(shì)必會(huì)轉(zhuǎn)嫁到業(yè)界商家頭上，因此此時(shí)購(gòu)房為上策。不過(guò)，也有業(yè)界商家對(duì)這種說(shuō)法不屑，認(rèn)為賣(mài)場(chǎng)選擇在華強(qiáng)對(duì)于經(jīng)營(yíng)的好處很明顯，但辦公地點(diǎn)是否選擇在華強(qiáng)，則與公司業(yè)務(wù)的關(guān)系并不大。況且作為一種投資，未來(lái)房?jī)r(jià)也存在回落的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前購(gòu)買(mǎi)濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)的客戶中有7成為投資客。專家提醒，這反映出投資與經(jīng)營(yíng)分離的現(xiàn)象，而這一點(diǎn)對(duì)于投資者的未來(lái)投資收益而言，存在較大變數(shù)。

　　新老相爭(zhēng)，濟(jì)南華強(qiáng)能否立足生根？

　　在富士康進(jìn)駐山大路的消息傳的沸沸揚(yáng)揚(yáng)時(shí)，隨著濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)工程的不斷推進(jìn)，市場(chǎng)商家又將目光聚集在濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)身上。無(wú)疑，這個(gè)集多方優(yōu)勢(shì)“賣(mài)場(chǎng)”的營(yíng)業(yè)，必將極大的促進(jìn)山大路整體賣(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的提升。不過(guò)，專家提醒：商家及投資者也應(yīng)該注意到一點(diǎn)，那就是賣(mài)場(chǎng)之間比拼的不僅僅是硬件環(huán)境，軟性環(huán)境對(duì)于賣(mài)場(chǎng)來(lái)說(shuō)同等重要。

　　“什么是賣(mài)場(chǎng)的軟環(huán)境？軟環(huán)境總的來(lái)說(shuō)就是一家賣(mài)場(chǎng)的品牌影響力，它是賣(mài)場(chǎng)‘軟實(shí)力’的表現(xiàn)，大致可包括賣(mài)場(chǎng)管理運(yùn)營(yíng)的專業(yè)性，租金價(jià)格政策，商品定位及質(zhì)量如何，商品種類是否齊全，市場(chǎng)規(guī)范性、經(jīng)營(yíng)秩序、商戶誠(chéng)信度、消費(fèi)者認(rèn)可度、客戶群體規(guī)模等多個(gè)方面。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

　　而自華強(qiáng)廣場(chǎng)入駐山大路以來(lái)，市場(chǎng)上也流傳著各種各樣的說(shuō)法，其中有說(shuō)法認(rèn)為新賣(mài)場(chǎng)屆時(shí)會(huì)吞掉老賣(mài)場(chǎng)，事情發(fā)展是否會(huì)這樣？

　　以往業(yè)界事例表明，新賣(mài)場(chǎng)吞掉老賣(mài)場(chǎng)的例子鮮而有之，倒是有不少老賣(mài)場(chǎng)憑借自身軟實(shí)力從而壓制新賣(mài)場(chǎng)的案例。一家新賣(mài)場(chǎng)的進(jìn)駐，裝修檔位、硬件環(huán)境設(shè)施往往是各賣(mài)場(chǎng)中最高的，而依然不敵老賣(mài)場(chǎng)的原因，往往是輸在了軟實(shí)力方面。擁有穩(wěn)定的客戶群，經(jīng)營(yíng)成本低，客戶認(rèn)可度高，這也是一些較老賣(mài)場(chǎng)即使在硬件環(huán)境方面處于弱勢(shì)的狀態(tài)下也依然保持穩(wěn)定發(fā)展的秘密。

　　“一個(gè)軟、硬件環(huán)境皆佳的賣(mài)場(chǎng)一定是最具競(jìng)爭(zhēng)力的賣(mài)場(chǎng)，硬件環(huán)境建設(shè)只要資金充足便可快速到位，而軟環(huán)境的建設(shè)卻不在一朝一夕。一家賣(mài)場(chǎng)所占市場(chǎng)份額的多少，往往是軟、硬件實(shí)力綜合平衡之后的一個(gè)結(jié)果。而多個(gè)強(qiáng)勢(shì)賣(mài)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的最終結(jié)果，往往會(huì)把整個(gè)市場(chǎng)蛋糕做的更大。對(duì)于未來(lái)山大路賣(mài)場(chǎng)格局的走勢(shì)，現(xiàn)在下結(jié)論還為時(shí)尚早。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

　　風(fēng)險(xiǎn)警示，商業(yè)地產(chǎn)熱潮背后存隱憂

　　在山大路格局之爭(zhēng)以外，還有來(lái)自整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)警示。

　　“實(shí)際上，之前有很多人認(rèn)為商辦物業(yè)市場(chǎng)是個(gè)重大機(jī)會(huì)，但我并不看好。”世聯(lián)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾對(duì)媒體表示，商辦物業(yè)投資回報(bào)率低導(dǎo)致回收周期長(zhǎng)，持有型物業(yè)和銷(xiāo)售型物業(yè)有很大不同，其增值曲線和方式也不一樣，持有型物業(yè)必須有長(zhǎng)期的養(yǎng)客期，一些沒(méi)有良好收益率的項(xiàng)目，誰(shuí)買(mǎi)誰(shuí)賠。