在萬科的眾多區(qū)域分公司里，深圳萬科的表現(xiàn)尤為進取。繼去年突破百億之后，深圳萬科對于新的一年有更大的想象：增幅要比深圳GDP的增幅要大些。

　　據(jù)了解，今年上半年，深圳萬科就已實現(xiàn)銷售額43.25億元，下半年還陸續(xù)有新盤推出。深圳萬科更預計，公司在深圳銷售市場份額的占比將會達到20%以上。

　　與此同時，深圳萬科也開始著力商業(yè)配套的發(fā)展，并成立了深圳市萬科商業(yè)管理有限公司，正式宣布進入商業(yè)地產(chǎn)領域。

　　深圳萬科表示，成立商業(yè)管理公司目的在于，強化萬科的商業(yè)經(jīng)營能力，統(tǒng)一運營旗下商業(yè)項目，順應城市和客戶需求變化趨勢，為業(yè)主提供更好的生活配套。而公司所探索的商業(yè)地產(chǎn)，主要是那些符合城市發(fā)展的方向、能夠與住宅相配套的物業(yè)類型。

　　為了更為深入地了解深圳萬科的發(fā)展策略，觀點地產(chǎn)新媒體日前針對銷售、商業(yè)、舊改等熱點關注話題采訪深圳萬科，以下為采訪實錄：

　　觀點地產(chǎn)新媒體：目前深圳萬科的銷售情況如何？面對變幻莫測的樓市，深圳萬科有何應對之策以實現(xiàn)今年銷售的穩(wěn)健增長？

　　深圳萬科：2011上半年，深圳萬科完成43.25億元的銷售業(yè)績，銷售面積突破24.4萬平米，居深圳首 位。上半年銷售的樓盤有萬科金色領域、清林徑、萬科紅、萬科棠樾、惠州萬科城等。下半年，除上述樓盤繼續(xù)推出新品外，還將有萬科公園里、萬科雙月灣、萬科金域緹香、萬科璞悅山等新項目推出。

　　我們認為，下半年調(diào)控政策將進一步發(fā)揮作用，隨著市場供應的增加和存貨壓力的加大，競爭會更加激烈，但由于萬科存在產(chǎn)品特征上的優(yōu)勢，加上公司采取積極定價策略應對市場，公司有信心繼續(xù)跑贏大市。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：隨著深圳市萬科商業(yè)管理有限公司的成立，深圳萬科也開始著力商業(yè)配套的發(fā)展。目前商業(yè)管理公司的具體架構如何？未來萬科的商業(yè)項目是否將由萬科自行開發(fā)管理？

　　深圳萬科：深圳市萬科商業(yè)管理有限公司是深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司的子公司，下設招商、運營和管理等幾個職能模塊。成立深圳市萬科商業(yè)管理有限公司，目的是強化萬科的商業(yè)經(jīng)營能力，統(tǒng)一運營旗下商業(yè)項目，順應城市和客戶需求變化趨勢，為業(yè)主提供更好的生活配套。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：深圳萬科對于在商業(yè)領域未來的發(fā)展規(guī)劃如何？深圳市萬科商業(yè)管理有限公司的成立意味著什么？

　　深圳萬科：萬科專注于普通住宅市場的發(fā)展策略是穩(wěn)定、延續(xù)的，目前并未發(fā)生任何變化。只是為了順應城市發(fā)展趨勢，萬科必須在發(fā)揮傳統(tǒng)住宅開發(fā)能力優(yōu)勢的同時，強化商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營能力。公司所探索的商業(yè)地產(chǎn)，主要是那些符合城市發(fā)展的方向、能夠與住宅相配套的物業(yè)類型。

　　公司對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)能力的提升也是一個循序漸進的過程，不會急于全面展開。萬科的非住宅業(yè)務占比，長期來看，希望控制在20%以內(nèi)，短期來看希望不超過10%。

　　成立深圳市萬科商業(yè)管理有限公司，意味著，一方面，我們將繼續(xù)依托住宅，開發(fā)和拓展社區(qū)商業(yè)，豐富業(yè)主生活空間和人居需求。另一方面，順應城市 發(fā)展規(guī)律，萬科也將在社區(qū)和住宅之外，開拓更具規(guī)模和體量的城市級綜合體商業(yè)中心。萬科將針對不同類型的物業(yè)制定符合客戶需求和萬科特色的產(chǎn)品開發(fā)邏輯，聯(lián)合業(yè)界頂尖的商業(yè)資源，在定位、設計、招商、運營、融資等領域?qū)嵺`萬科之路，為客戶提供更加優(yōu)質(zhì)的生活。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：深圳萬科是否會更多地參與舊城改造當中？目前深圳萬科所參與的舊改項目進展如何？如何看待目前深圳舊城改造的進程？

　　深圳萬科：舊城改造是城市發(fā)展的必然趨勢，萬科愿意順應城市發(fā)展趨勢，與城市同步成長，更多的參與城市更新。深圳與上海、北京等一線城市一樣面臨著土地資源減少，城市中心地區(qū)項目稀缺的問題。因此，舊改項目是每個開發(fā)商無法回避的問題。相比而言，舊改項目存 在更多不確定性，深圳萬科會通過逐步摸索、總結經(jīng)驗。

　　目前深圳萬科參與了愛聯(lián)新老西城中村改造、樟樹布等幾個舊改項目。樟樹布舊村改造項目位于沙灣樟樹布村，雖然項目近羅湖，但項目周邊現(xiàn)狀生活環(huán) 境一般。深圳萬科計劃將其打造成一座"美麗的生活大社區(qū)"，該項目將于今年開工。同期啟動的愛聯(lián)新老西城中村改造項目，不僅是深圳萬科的首個城市綜合體項目，更旨在打造龍崗首個大規(guī)模城市綜合體。預計將在2011年四季度開始銷售首批住宅產(chǎn)品。項目落成之后將彌補龍崗中心城目前的空白，提供購物、娛樂、休閑的一站式服務，輻射中心城區(qū)居民達40萬人，對于完善龍崗CBD片區(qū)城市功能、改善城市界面形象、增強片區(qū)凝聚力和吸引力、提升整體片區(qū)價值都將大有裨益。

　　深圳市舊城改造的探索起步比較早，1997年開始嘗試改造"城中村"；2004年出臺《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》；2009年出臺 《深圳市城市更新辦法》；今年年中將正式公布《深圳市城市更新辦法實施細則》。如今，深圳舊城改造的制度體系已經(jīng)基本搭建完畢，幾個舊改項目也逐步推向市場，深圳舊城改造取得了一定的成果。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：深圳萬科接下來是否有拿地的計劃？收購并購是否將成未來的拿地主流方式？是否更多地采取合作開發(fā)的模式？

　　深圳萬科：深圳萬科會一直扎根于深圳，如果有好的機會、好的項目，并且條件合適的話我們都會積極的去獲取。

　　深圳土地市場有著自身的特點，每年政府招拍掛資源有限，而萬科又一貫堅持"不囤地、不捂盤、不拿地王"的理念，在此情況下，深圳萬科會根據(jù)實際情況，選擇是否整合資源、合作發(fā)展。

　　對于自行開發(fā)或合作開發(fā)的模式，深圳萬科沒有特別的偏向。原則就是看用什么樣的方式可以優(yōu)勢互補，挖掘項目自身更大的潛力，達到更大的共贏。