從2009年開始，合景泰富加速全國布局，董事局主席兼執(zhí)行董事孔健岷曾公開表示，未來公司將主要在華南、華北、華東以及西南四個區(qū)域發(fā)展，高增長的一線城市是主攻目標，華北區(qū)將以北京為基點，挺進環(huán)渤海。為此，合景泰富于2010年進駐上海與天津兩個新城市，同時還與香港置地集團、新鴻基地產(chǎn)、富力等開發(fā)商，共同在全國多個城市合作開發(fā)項目。

　　不過，進京路仍然被牢牢封死。從2009年底開始，合景泰富便頻頻出現(xiàn)在北京土地交易市場上。在房山理工大學地塊、通州新橋地塊、中關村等多宗地的交易現(xiàn)場，均有合景泰富的身影，只不過，每一次都不是最后的贏家。

　　坎坷進京路

　　雖然價格頻遭業(yè)內(nèi)非議，但在合景泰富副總裁羅國慶看來，由于地塊所在區(qū)域的稀缺性，7.1億的總價非常合算，認為這是公司全國戰(zhàn)略發(fā)展的需要。這將成為繼位順義的香悅四季之后，合景泰富迄今在北京的第二個項目，也是其從2009年開始，坎坷進京路的初次告捷。

　　過去3年間一直進京不順，崇文門地塊讓其進京“情結”終得以爆發(fā)。不少業(yè)內(nèi)人士如此評價合景泰富此舉高價拿地。幾乎每一個開發(fā)商都有類似的北京“情結”，全國工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長朱凌波對本報記者表示，對于開發(fā)商來講，只有進入北京，才意味著能更好地向全國發(fā)展和輻射，如果不進京，就很難做到全國性公司。

　　譬如龍湖地產(chǎn)，2005年首次進京，2007年之后滟瀾山、香醍漫步等幾個別墅項目的先后入市，使龍湖在北京站穩(wěn)腳跟。此外，萬達、綠地、金地、綠城等眾多區(qū)域型房企，也紛紛布局北京，富力、合生甚至把總部遷入北京，將總部移至北京。

　　在進京趕考成功的企業(yè)經(jīng)驗中，如果首個項目沒有一炮打響，后期的考驗將格外艱難。萬科、綠地、富力、合生等都驗證了這條規(guī)律，但是與之相比，合景泰富在北京的首個項目——香悅四季卻并沒有在市場形成合景的影響力。

　　欲超新光天地

　　擠進北京市場之后，如何能在這個市場擁有一席之地，便成為合景泰富接下來面臨的難題。

　　與萬科、龍湖等房企在北京實行的“農(nóng)村包圍城市”策略不同，合景泰富采取的是“直搗”市中心，而且是不含住宅的純商業(yè)模式。

　　據(jù)合景泰富內(nèi)部人士透露，崇文門地塊可能將打造成高端商用物業(yè)，類似北京的新光天地，或者更為高端的商場。“越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)正在加大投入商業(yè)地產(chǎn)，以此平衡住宅市場風險，一般來講，定位越高端，抗風險能力就越強”，商業(yè)地產(chǎn)專家魯炳全認為，合景泰富定位高端，也可能是出于避免跟周邊商場進行同質化競爭的考慮，必須做“升級版”。

　　不過，在朱凌波看來，合景泰富的高端定位卻完全是一步險棋。他認為，從容積率來看，該項目將用于商場類的持有型物業(yè)，從體量分析，項目建筑面積不足附近國瑞城的十分之一，這意味著項目并不具有規(guī)模優(yōu)勢，那么很可能將定位為“特殊的頂級奢侈品”形態(tài)，品牌數(shù)量將極其有限，可能是最高端品牌的旗艦店模式。“合景泰富并沒有很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，一下子拿這么高端的項目，前景并不十分樂觀”，一位不愿具名的北京商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者表示。

　　運營是關鍵

　　合景泰富董事局主席兼執(zhí)行董事孔健岷曾透露，期望通過區(qū)域項目的多元貢獻以及產(chǎn)品組合的優(yōu)化達到銷售量與銷售均價的提升，商業(yè)物業(yè)銷售比例將由2010年的15%上升到2011年30%-40%。

　　為此，2009-2010年間，合景泰富在廣州及上海等地相繼推出了多個城市綜合體項目，將寫字樓、酒店、高端住宅、會展中心、商業(yè)金融服務中心及商業(yè)街等業(yè)態(tài)聚集一體，也取得了一定成效。

　　“廣州是合景泰富的大本營，而每個城市之間的商業(yè)氛圍也各不相同”，朱凌波認為，對于初進入北京商業(yè)市場的合景泰富來說，崇文門項目“壓力不小”。

　　一般來說，城市綜合體不僅有出售的部分，同時也有自持出租的部分，而通過自持物業(yè)的增值，往往會率先帶動住宅項目的更好發(fā)展。但對于純商業(yè)項目來說，沒有住宅的收入保障，難度更大，對開發(fā)商資金的要求也更高。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，截至2010年年底，合景泰富賬面資金達到68億元，比2009年增加88%，但今年前5個月，公司預售額僅55.3億元，完成全年目標的37%。

　　“前期的土地成本只是九牛一毛，要建成如此高端的物業(yè)，后期源源不斷的投入才是對公司資金鏈的真正考驗。”朱凌波表示。而對于商業(yè)地產(chǎn)成功與否的最核心要素，是后期的業(yè)態(tài)定位以及在經(jīng)營和管理上能否脫穎而出。在項目開工之前，合景泰富還須做大量準備工作，譬如對目標消費群需求的調研和分析、跟已有的國瑞城和新世界百貨在定位上的不同，以及商業(yè)業(yè)態(tài)尤其是主力業(yè)態(tài)在體量上的理性定位，這些都是必做的功課。