頻繁的開發(fā)貸

　　6月30日，五礦建設(shè)發(fā)布公告稱，五礦與萬科的合營公司廊坊曠世基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，將向北京萬科提供1.55億人民幣一年期貸款。廊坊曠世基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為五礦萬科合營公司，其中，五礦和北京萬科各自擁有50%的權(quán)益。

　　公告透露，此次貸款的利率按央行公布的一年期貸款基準(zhǔn)利率上浮10%計(jì)算，即于貸款協(xié)議日期為年利率6.941%。

　　就在此筆貸款公布之前的6月21日，北京住總?cè)f科就曾為北京金域華府項(xiàng)目向金融機(jī)構(gòu)融資10億元，北京萬科按股份比例為此貸款提供5億元的擔(dān)保。

　　萬科在該公告中表示，北京萬科為住總?cè)f科有關(guān)融資按股權(quán)比例提供擔(dān)保是為了促進(jìn)北京金域華府項(xiàng)目的開發(fā)，而北京金域華府項(xiàng)目目前正處于施工階段，進(jìn)展順利，經(jīng)營良好，住總?cè)f科具有較強(qiáng)的償債能力。

　　細(xì)細(xì)數(shù)來，今年以來萬科的貸款融資從來就沒有停止過。

　　自4月起，萬科及旗下公司先后為深圳萬科紅、上海廣富林、寧波金色城市、東莞長安萬科中心、長春惠斯勒、杭州白鷺郡南及金域華府7個(gè)項(xiàng)目共計(jì)38.7億元的貸款提供擔(dān)保。

　　萬科的公告顯示，截止5月31日，公司擔(dān)保余額83.22億元，占公司2010年末經(jīng)審計(jì)歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的比重為18.81%。

　　其中，萬科及控股子公司為其他控股子公司提供擔(dān)保余額72.81億元，公司及控股子公司對(duì)聯(lián)營公司及合營公司提供擔(dān)保余額為10.41億元，且不存在對(duì)外擔(dān)保，亦無逾期擔(dān)保和涉及訴訟的擔(dān)保。

　　如此頻繁且高額的貸款融資在銀根普遍緊縮的今年非常少見。

　　由于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的不斷加深，以銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)都不同程度上收緊了對(duì)房企的貸款。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，國內(nèi)A股房企向銀行貸款者少之又少，除了近期招商保利打算為廈門合營項(xiàng)目申請(qǐng)12億開發(fā)貸款外，市場上僅有金融街、天房發(fā)展、世茂股份、中糧地產(chǎn)、冠城大通等非一流企業(yè)零星取得額度不大的銀行貸款。

　　也就是說，除了萬科，其他A股房企鮮有能從銀行不斷獲得貸款融資。

　　融資之道

　　就在北京萬科忙著為金域華府項(xiàng)目尋找貸款之時(shí)，6月18日住總?cè)f科·金域華府項(xiàng)目一次性推出950套房源，開盤2日便錄得超過12億的銷售額。

　　銷售如此之好，為什么還要進(jìn)行貸款融資？對(duì)此，北京萬科方面的解釋是，融資是集團(tuán)的統(tǒng)一安排，北京萬科無權(quán)回答。

　　就此問題，某商業(yè)銀行人士解釋稱，企業(yè)加速資金回籠是應(yīng)對(duì)融資收緊的正常反應(yīng)。

　　他指出，今年以來，受整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)和金融形勢的影響，我國施行穩(wěn)健的貨幣政策，此種形勢下融資的確沒有往年寬裕，但從企業(yè)本身來講，也會(huì)通過一些金融策略來調(diào)整，譬如加大融資力度、加大存貨的回轉(zhuǎn)等。

　　該人士分析，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，房企開發(fā)貸一直存在，只是比往年慢一點(diǎn)、少一點(diǎn)，其實(shí)今年的開發(fā)貸是有所增長的，只是受調(diào)控的影響，房企從銀行融資的難度比往年大一些，尤其是比09、10年的難度要大一些。

　　實(shí)際上，從政策本身來看，今年一直沒有對(duì)房企貸款的約束或限制政策，因此，銀行的這種調(diào)整應(yīng)該是金融主體應(yīng)對(duì)貨幣緊縮和行業(yè)調(diào)整的商業(yè)行為。

　　由于整個(gè)信貸規(guī)模的縮減，加上房地產(chǎn)行業(yè)成為調(diào)控對(duì)象，所以控制對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投放也就是必然的了。所以，銀行在選擇貸款對(duì)象時(shí)，也會(huì)有針對(duì)性地選擇那些大型的、償債能力比較好的、發(fā)展?jié)摿Υ蟮钠髽I(yè)。

　　另據(jù)河山資本總裁曹少山透露，根據(jù)銀監(jiān)會(huì)的規(guī)定，所有的開發(fā)貸都必須以項(xiàng)目土地作為抵押，而萬科的這些項(xiàng)目開發(fā)周期都比較長，銀行為了得到應(yīng)有的收益，在項(xiàng)目后期的貸款上提供便利，譬如使該項(xiàng)目貸款延期，但一般來講，所有的展期貸款都必須還舊借新。

　　那作為行業(yè)老大，萬科為什么都是向銀行申請(qǐng)的開發(fā)貸而不是發(fā)行信托呢？

　　一位銀行業(yè)人士解釋稱，信托貸款分為貸款式融資和補(bǔ)償式融資兩種形式，從資金用途來看，貸款式信托融資與開發(fā)貸基本無二，而補(bǔ)償式融資的信托則可以作為企業(yè)資本金來使用，使用用途更加靈活。

　　但不可忽視的是，信托的發(fā)行成本多是15%，介于10%-20%，比開發(fā)貸高出許多，開發(fā)貸的利率一般會(huì)在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上有所上浮，但不會(huì)上浮這么多。