加速二、三線城市拿地

　　5月23日，世茂股份公告稱，公司于5月19日以2.96億元競得膠南一幅地上總建筑面積約為17.4萬平方米的地塊。

　　5月25日，世茂再次發(fā)布公告稱，與濟(jì)南市歷下區(qū)國有資產(chǎn)運(yùn)營有限公司聯(lián)手以17.1億元競得濟(jì)南一幅13.3萬平方米的地塊。這是繼膠南地塊之后，世茂股份一周內(nèi)獲得的第二塊商業(yè)用地。作為濟(jì)南城市中心最后一個(gè)黃金商業(yè)用地，也是濟(jì)南本年度計(jì)劃推廣的最大一塊地，世茂股份將投資約40億元打造國際高端商業(yè)綜合體。

　　至此，世茂股份已拿下今年的第三幅地塊。早在今年1月底，世茂股份就在長沙市芙蓉區(qū)肇家坪獲得一塊商業(yè)用地，地上建筑總面積高達(dá)17萬平方米，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)高級寫字樓及購物中心等商業(yè)設(shè)施。

　　目前，世茂股份已在上海、北京、常熟、蘇州、昆山、紹興、徐州、杭州、廈門、武漢、南京、沈陽、蕪湖、青島、嘉興、常州、長沙、無錫、福州、煙臺、膠南和濟(jì)南等22個(gè)城市，共開發(fā)建設(shè)有21個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。“公司還將以長三角、環(huán)渤海和海西這些經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的二、三線城市為重點(diǎn)。”陳汝俠坦言。

　　陳汝俠告訴時(shí)代周報(bào)記者，世茂股份目前的土地儲備超過700萬平方米，但仍需擴(kuò)充，下半年仍有拿地計(jì)劃，今年拿地會突破100萬平方米。“7月份還會拿一些地。有些土地2009年就開始洽談，醞釀了很久。我們在宏觀調(diào)控背景下不希望壓力太大，至于什么時(shí)候拿要量力而為，看融資渠道是否順暢，資金是否可以應(yīng)付得來。上半年拿地都是按照原有計(jì)劃落實(shí)的，目前正在醞釀一些新的融資渠道，短期會有突破，一旦渠道打開的話，拿地速度會加快。”

　　探索優(yōu)化凱德模式

　　截至2010年末，世茂股份資產(chǎn)負(fù)債率60.8%，凈負(fù)債率為29.2%，長期借款43 億元，貨幣資金40.6 億元，短期借款和一年內(nèi)到期非流動負(fù)債僅為27 億元，此外還有13 億元應(yīng)收預(yù)售款。今年一季度末，資產(chǎn)負(fù)債率下降至59.3%，凈負(fù)債率則上升至40.0%，每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流出為0.72 元，顯示出加快開工對資金產(chǎn)生了一定的壓力。

　　對此，陳汝俠表示，由于銷售一直有資金回籠，雖然上半年拿了三塊地，目前實(shí)際在手的現(xiàn)金情況仍然變化不大，負(fù)債率可能增加了一些，但仍在60%左右。

　　隨著宏觀調(diào)控日益嚴(yán)厲，房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道也在逐漸收緊。2010年6月，世茂股份公司董事會撤銷了增發(fā)議案。在增發(fā)無望的形勢下，世茂股份從2010年5月開始到今年3月，先后5次借道信托，融資規(guī)模達(dá)20億元。今年4月，中鐵信托披露，世茂股份有意通過信托融資1億元，以解資金需求之渴。但陳汝俠稱，信托要走流程審批，公告披露的并不代表會做，要跟相關(guān)單位談，有些到目前并沒有實(shí)施。

　　而目前有消息稱，銀監(jiān)部門要求信托公司嚴(yán)控房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對于房地產(chǎn)信托余額較大的信托公司，要求“規(guī)模要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有降”；對于房地產(chǎn)信托新增規(guī)模較大的信托公司，要求“把握好節(jié)奏，嚴(yán)格控制增速”。這無疑又讓開發(fā)商融資變得雪上加霜。

　　對于信托收緊，陳汝俠似乎并不擔(dān)心：“我們目前已成立專門的部門，準(zhǔn)備發(fā)商業(yè)地產(chǎn)基金，有幾十個(gè)億元的規(guī)模，用在自己的項(xiàng)目上。應(yīng)該三季度就可以推出，首推人民幣基金。這是我們?nèi)谫Y渠道的一個(gè)突破。REITs國家還沒放開，傳說年內(nèi)會上市，我們隨時(shí)做好了準(zhǔn)備，有些項(xiàng)目我們2009年就準(zhǔn)備了，現(xiàn)在兩年過去，比較好的成熟的項(xiàng)目更多了，可以選擇的打包余地更大，只要REITs推出來，定價(jià)合適的話，我們就會做。”

　　凱德PE+REITs的模式一直為業(yè)內(nèi)津津樂道，先通過PE投資商業(yè)項(xiàng)目，進(jìn)行開發(fā)、運(yùn)營、管理，再等合適時(shí)機(jī)通過REITs打包上市，構(gòu)建REITs高分紅及資產(chǎn)升值收益的退出通道。目前，國內(nèi)多家房企紛紛以凱德為標(biāo)桿打造新的業(yè)務(wù)模式，世茂股份也不例外。

　　“我們的商業(yè)地產(chǎn)基金發(fā)行就相當(dāng)于一個(gè)產(chǎn)業(yè)PE，并且和REITs是前后腳密不可分的。對于我們來說，資金取得與凱德有異曲同工之處，意義重大。但退出方式上與凱德有很大區(qū)別。舉例來說，同樣是REITs，凱德是開發(fā)物業(yè)持有運(yùn)營，我們主要是銷售，未來70%銷售、30%持有，不單PE資金支持項(xiàng)目配套，同時(shí)通過銷售回籠資金，體現(xiàn)利潤，運(yùn)營一段時(shí)間再通過REITs退出，資金流會很充裕。同樣規(guī)模的PE，我們所做的項(xiàng)目和創(chuàng)造的利潤要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于凱德，比凱德模式發(fā)展步伐更快，優(yōu)化了凱德模式。”陳汝俠說。