隨著國家對住宅產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控越來越緊，商業(yè)地產(chǎn)市場潛力較大，各路資金進入商業(yè)地產(chǎn)是大勢所趨。在寫字樓領(lǐng)域，中國一線城市的寫字樓市場整體表現(xiàn)依然強勁，2010年的凈吸納量創(chuàng)造了歷史新高。在各種投資者中，境外資金一直蠢蠢欲動。有數(shù)據(jù)顯示，2010年境外房地產(chǎn)機構(gòu)在中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場上的投資活動明顯活躍，在整棟樓宇買賣市場中占全年總交易量的41%。其中來自亞洲的投資者占到總量的34%（收購的大宗房地產(chǎn)資產(chǎn)總額達到51億美元）。

　　至于保險類資金，他們也面臨著與境外資金同樣的困惑，一方面保費快速增長，另一方面股票市場低迷、債券收益率走低的情況下，保險公司投資壓力日益顯現(xiàn)。窮則變，變則通。商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域勢必成為保險類資金的新寵。眾所周知，在成熟經(jīng)濟體，地產(chǎn)商分為兩類，即地產(chǎn)開發(fā)商和商業(yè)地產(chǎn)運營商。地產(chǎn)開發(fā)商與國內(nèi)絕大多數(shù)的開發(fā)商相似，像制造業(yè)一樣不斷地生產(chǎn)產(chǎn)品、賣出、獲取價差；而商業(yè)地產(chǎn)運營商則是通過策劃、融資、招商、建設(shè)、運營等一系列運作，使商業(yè)體具備穩(wěn)定的、持續(xù)增長的租金收益，以獲取長期性的現(xiàn)金流或者現(xiàn)金流貼現(xiàn)收益。

　　一個商業(yè)地產(chǎn)項目通常需要三年到五年的資金回籠周期，而保險資金也需長期運作一個項目，這兩下子就對上了口。但是，當(dāng)大量資金的入市將在短期內(nèi)拉動部分優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的價格，這樣的情況下，已經(jīng)有點過熱的商業(yè)地產(chǎn)市場，會不會在保險資金的推動下面臨著可能的風(fēng)險?這是需要眾人思考的問題。