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與此同時(shí)，“持有型商業(yè)資產(chǎn)的增加，將是保利地產(chǎn)未來發(fā)展的一大趨勢。”保利地產(chǎn)證券事務(wù)代表黃海接受記者電話采訪時(shí)表示，“盡管現(xiàn)階段持有商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率，一般低于住宅開發(fā)的回報(bào)率，但對(duì)于保利來說，持有部分商業(yè)地產(chǎn)是必須的，因?yàn)樗芴峁┏掷m(xù)的現(xiàn)金流入。”根據(jù)公司計(jì)劃，未來的3年內(nèi)，保利地產(chǎn)預(yù)計(jì)將持有型商用物業(yè)面積增加到300萬平方米，將商業(yè)物業(yè)的投資比例逐步提高到總體投資的30%。
圖謀“千億”
雖然近年來增長勢頭迅猛，但今天的保利地產(chǎn)仍然將自己定位為“成長型企業(yè)”。2010年，公司提出了“3~5年再造一個(gè)保利地產(chǎn)”的目標(biāo)。不過業(yè)界更關(guān)心的是，蓬勃發(fā)展的保利地產(chǎn)能否在今年取得萬科的千億“戰(zhàn)績”。
政策調(diào)整下的市場波動(dòng)時(shí)刻都在挑戰(zhàn)保利的規(guī)模性成長目標(biāo)。不過在西南證券分析師肖劍眼里，保利地產(chǎn)是最有希望邁入千億級(jí)銷售額房企中的一個(gè)。
萬科公告顯示：萬科在2009年的銷售額為634億元，2010年為1081.6億元，提前4年完成其千億目標(biāo)。而2010年緊隨萬科的保利地產(chǎn)銷售額恰巧也在600億元水平，何況公司在2006年7月份整合后上市時(shí)，年銷售額僅有40億元，其增長速度大大高于萬科。因此保利地產(chǎn)2011年的業(yè)績被理所當(dāng)然地寄予厚望。
實(shí)際上，保利地產(chǎn)與萬科在運(yùn)營模式上頗為相似：在拿地和銷售上采取“以銷定產(chǎn)”——參考存貨去化率來制定拿地計(jì)劃。并以“當(dāng)年拿地，當(dāng)年開工，次年銷售”的準(zhǔn)則進(jìn)行開發(fā)和銷售。因此，2011年，此前大量購地的保利地產(chǎn)銷售規(guī)模也將達(dá)到新高。
根據(jù)中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云估算，保利地產(chǎn)2010年全年的新開工面積約為900萬平方米。如果按照2010年9128元/平方米的銷售均價(jià)計(jì)算，這部分銷售面積可至少實(shí)現(xiàn)800億元銷售額。一旦銷售均價(jià)上升，或者2011年的新開工面積部分轉(zhuǎn)化為可售資源，其銷售額達(dá)到千億也并非不可能。
由于樓市面臨調(diào)控壓力，地產(chǎn)分析師更愿意用相對(duì)保守的30%作為銷售額增長速率。民生證券就預(yù)計(jì)，保利地產(chǎn)2011年推盤量將增長40%，銷售額將增長30%，預(yù)計(jì)銷售額可達(dá)到800億元。
而按照“3~5年再造一個(gè)保利地產(chǎn)”的計(jì)劃，公司2011~2012年的業(yè)績鎖定性較強(qiáng)，各項(xiàng)指標(biāo)年增長率最高不會(huì)超過30%，即2011年銷售額約為800億~850億元。
盡管如此，千億銷售額距離保利地產(chǎn)仍不遙遠(yuǎn)。公司在2009年和2010年新增權(quán)益建筑面積超2800萬平方米，將在接下來的兩年間集中釋放。保利地產(chǎn)董秘辦一位工作人員預(yù)計(jì)：“2011年將超1000萬平方米開工量”。因此，千億銷售額最遲在2012年內(nèi)也將實(shí)現(xiàn)。
風(fēng)險(xiǎn)需控
當(dāng)然，投資者對(duì)于房地產(chǎn)板塊最大的顧慮在于市場的不確定性。政策波動(dòng)必然會(huì)對(duì)房企業(yè)績產(chǎn)生影響。不過對(duì)于保利地產(chǎn)而言，堅(jiān)持“不囤地、不捂盤、不惜售”的快速周轉(zhuǎn)策略，已經(jīng)在調(diào)控政策頻出2010年政策頻出的市場環(huán)境下展現(xiàn)出競爭優(yōu)勢。而這也是其近年來高成長性的基礎(chǔ)。
區(qū)域布局方面，保利地產(chǎn)通過結(jié)構(gòu)調(diào)整來降低調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。2009~2010年新增項(xiàng)目中，公司在成都、長春、中山等二三線城市占比明顯增加，目前70%以上的土地儲(chǔ)備在一線城市以外。
高盛高華證券研究報(bào)告認(rèn)為，保利地產(chǎn)在非一線城市的土地儲(chǔ)備和凈資產(chǎn)價(jià)值占比分別達(dá)到了76%和54%，高于61%和45%的同業(yè)均值，預(yù)計(jì)這些區(qū)域的合同銷售表現(xiàn)將好于一線城市。
然而，保利地產(chǎn)因快速擴(kuò)張而產(chǎn)生的高凈負(fù)債率也令很多投資者擔(dān)憂。不過截至2010年三季度，保利地產(chǎn)的現(xiàn)金余額為人民幣137億元，遠(yuǎn)高于43億元的短期貸款以及第三季度新增加的72億元的長期借款。
在“最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控”的圍追堵截下，開發(fā)壓力將考驗(yàn)保利地產(chǎn)的資金鏈。但高盛高華分析師卻認(rèn)為，在調(diào)控背景下房企融資渠道收緊，保利地產(chǎn)借款不斷增加反映出公司強(qiáng)大的融資能力。 |
