“2011年，地產(chǎn)類上市企業(yè)通過股市融資仍然希望不大，但房企個個都在加速發(fā)展，預計今年的主要融資渠道將是銀行、信托和基金等。”中融信托相關人士認為。

　　遠洋出招商業(yè)地產(chǎn)

　　1月23日，遠洋地產(chǎn)祭出了其全力進軍商業(yè)地產(chǎn)領域的第一招。當日，遠洋地產(chǎn)旗下首個商業(yè)項目遠洋·光華國際We-life未來廣場商業(yè)街盛大啟幕。

　　遠洋地產(chǎn)行政總裁李明表示：“目前，北京乃至全國可開發(fā)的土地有限。未來中國地產(chǎn)行業(yè)需要依靠商業(yè)地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)尚處于初級階段，存在著廣闊的發(fā)展空間，加之有國外優(yōu)秀的經(jīng)驗和模式可以借鑒，商業(yè)地產(chǎn)必將大有所為。”

　　據(jù)遠洋地產(chǎn)方面介紹，遠洋·光華國際We-life未來廣場主要定位為高端商務體驗區(qū)，以高端餐飲、商務休閑設施為主的商戶占總數(shù)的80%以上。據(jù)悉，該項目將被打造成為北京CBD地區(qū)的一個消費新坐標，既滿足了消費者高端時尚的消費主張同時又為消費者獲取更有滿足感的消費體驗提供了一種全新選擇。

　　“進軍商業(yè)地產(chǎn)，是遠洋地產(chǎn)主業(yè)縱深格局的第三步，自從去年3月份遠洋地產(chǎn)成立商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部以來，公司就給自己定義了最適合的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向——差異化經(jīng)營，光華We-life未來廣場與其它同類型商業(yè)項目有著明顯的區(qū)隔，定位為高端商務體驗區(qū)，也符合CBD住戶的品位。”遠洋地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理翟巍說。

　　翟巍同時告訴記者，遠洋·萬和城和天津海河新天地We-life未來廣場等商業(yè)項目也在開發(fā)建設過程中。從今年開始，遠洋地產(chǎn)將陸續(xù)在北京、天津、沈陽、大連、杭州以及中山等城市發(fā)展30個以上的商業(yè)項目，打造遠洋全新的商業(yè)地產(chǎn)格局。

　　而據(jù)遠洋地產(chǎn)副總經(jīng)理王福順稱，遠洋地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)板塊從事業(yè)部成立以來資金方面是獨立運營、獨立融資的，其中私募和信托是遠洋商業(yè)地產(chǎn)項目融資的主要渠道之一。

　　尋求多渠道融資

　　將PE的方式作為重要融資渠道之一，遠洋地產(chǎn)正是一個代表。

　　盡管在2010年，各大房企各顯其能大規(guī)模融資，但不斷擴大拿地規(guī)模和開發(fā)規(guī)模的房企在2011年勢必將面臨著資金壓力，并在持續(xù)嚴厲的宏觀調(diào)控下，不斷找尋多種渠道融資。

　　隨著遠洋地產(chǎn)在商業(yè)領域的項目開發(fā)、寫字樓運營、商業(yè)規(guī)劃和招商等工作深化，鑒于商業(yè)地產(chǎn)前期投入相對都比較大，遠洋地產(chǎn)還將不斷遭遇到資金問題。目前看來，遠洋發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)除了依靠銀行、私募和信托之外，還主要采取合作開發(fā)的模式。

　　近期，南豐集團增持遠洋地產(chǎn)6.597億股，一躍成為遠洋地產(chǎn)的第二大股東。遠洋地產(chǎn)和南豐集團旗下公司分別合作開發(fā)了北京市朝陽區(qū)CBD商業(yè)中心區(qū)地塊和在大連的項目。

　　去年12月31日，遠洋攜手太古地產(chǎn)以20.03億元取得成都金融核心區(qū)的綜合項目地塊。同一天，遠洋又與綠城中國達成杭州兩個大型項目的股權合作協(xié)議。

　　“只要是合適的商業(yè)項目，有經(jīng)驗的合適的公司，遠洋即使只持有少量股份也愿意與對方合作，這是遠洋目前發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的一個策略。”遠洋地產(chǎn)相關人士告訴記者。

　　地產(chǎn)信托春節(jié)后復蘇

　　一直以來，銀行貸款是房企資金鏈中最重要的一環(huán)，但隨著2011年政府繼續(xù)收緊銀根，基金和信托勢必將成為今年房企融資的重點。

　　據(jù)用益信托網(wǎng)統(tǒng)計，2010年信托行業(yè)共發(fā)行房地產(chǎn)信托項目1921億元，同比增加328%;房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模占集合類信托規(guī)模的比重由2009年的34%提升至2010年的51%。

　　進入2011年，雖然房地產(chǎn)信托巨大的量引起政府監(jiān)管層的警惕，并在去年底明令各信托公司警惕房地產(chǎn)信托業(yè)務風險，使得多家主要信托公司迫于壓力主動提出暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務。根據(jù)普益財富提供的數(shù)據(jù)，截至1月21日，信托公司共發(fā)行39款信托產(chǎn)品，其中投資房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品發(fā)行量在此期間呈現(xiàn)了逐步回升的態(tài)勢。

　　“春節(jié)后，各大信托公司會逐步恢復地產(chǎn)信托業(yè)務，但信托公司也會進一步注意房地產(chǎn)信托業(yè)務的風險，主要會做一些符合行業(yè)標準的、公司財務狀況穩(wěn)健的大型地產(chǎn)企業(yè)的融資項目。”一家大型信托公司負責人告訴記者。

　　不過值得注意的是，信托雖然沒有遭到監(jiān)管層的徹底限制，但在政府監(jiān)管層的嚴密監(jiān)控下，2011年勢必再難恢復到2010年的瘋狂放量。2011年以來，房地產(chǎn)信托業(yè)務還一直處在低量發(fā)行的狀態(tài)。

　　戴德梁行發(fā)布報告認為，2010年的一系列新政，使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道變得非常狹窄，開發(fā)商面臨著資金來源枯竭的局面。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資缺口的擴大為多元化融資渠道帶來發(fā)展空間，房地產(chǎn)基金將成為一個有力的融資渠道。

　　2010年，國內(nèi)曾先后出現(xiàn)了將近30只大大小小的地產(chǎn)投資基金，主要以私募股權投資基金(PE)的方式出現(xiàn)，基金的總規(guī)模達到了500多億元。

　　戴德梁行報告預計，今后房地產(chǎn)企業(yè)與基金的合作必將成為一個行業(yè)趨勢，但由于政策的不明朗和相應法規(guī)還在完善中，民間的房地產(chǎn)基金難以形成強勢規(guī)模，其在基金募集力度上將面臨著巨大的挑戰(zhàn);國企與政府背景的房地產(chǎn)基金借助自身雄厚的資金實力以及廣闊的社會資源，極有可能脫穎而出，成為2011年中國房地產(chǎn)舞臺上的主角。

　　“預計到2015年，中國房地產(chǎn)金融市場管理的總資產(chǎn)將在9100億元左右。”麥肯錫研究認為。