銷(xiāo)售滑落20強(qiáng)榜單

　　自1992年成立以來(lái)，合生創(chuàng)展主席朱孟依帶領(lǐng)合生創(chuàng)展由一支建筑施工隊(duì)走向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正規(guī)軍。歷經(jīng)18年的發(fā)展，已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)響當(dāng)當(dāng)?shù)姆科蟆?/p>

　　然而多次的宏觀調(diào)控，使得住宅市場(chǎng)聚集了高風(fēng)險(xiǎn)。從合生上半年銷(xiāo)售情況來(lái)看，在總計(jì)60.31億元的合同銷(xiāo)售額中，北京市場(chǎng)完成32.1億元，其中高檔項(xiàng)目合生霄云路8號(hào)的合約銷(xiāo)售額錄得人民幣22億元，合生世界村合約銷(xiāo)售額為人民幣5.27億元。上海的物業(yè)銷(xiāo)售額為人民幣13.3億元，但在合生的起源地—廣州，合約銷(xiāo)售額為8.52億元。北上多年的合生，大部分的銷(xiāo)售收入都來(lái)自于北京公司和上海公司。

　　然而，這個(gè)曾經(jīng)的地產(chǎn)航母，如今卻面臨尷尬境地。據(jù)最新的《2010年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷(xiāo)售排行榜》披露，上半年，合生創(chuàng)展的銷(xiāo)售額首次滑落20強(qiáng)榜單之外。

　　分析人士稱(chēng)，太過(guò)專(zhuān)注于一線(xiàn)城市，而一線(xiàn)城市恰好是本輪調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域，因而合生的銷(xiāo)售自然也受到了相當(dāng)大的影響。

　　在住宅地產(chǎn)受到調(diào)控影響較大之時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)卻是另一番景象，它正成為各路資本新的追逐目標(biāo)，合生自不例外。“是否因?yàn)樽≌�地產(chǎn)受調(diào)控影響較大而大規(guī)模進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)”，面對(duì)時(shí)代周報(bào)記者這樣的疑問(wèn)，合生創(chuàng)展行政總裁薛虎選擇沉默。

　　陳厚橋稱(chēng)，合生創(chuàng)展發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，是為了兩條腿走路。合生內(nèi)部人士也認(rèn)同這種說(shuō)法：“做商業(yè)地產(chǎn)是建立在十幾年對(duì)住宅地產(chǎn)的積累之上，我們進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)并不意味著要縮減住宅地產(chǎn)規(guī)模。”

　　然而，面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)更高、挑戰(zhàn)更大的綜合性商業(yè)地產(chǎn)，合生創(chuàng)展準(zhǔn)備好了嗎？

　　合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司首席分析師黎文江在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)稱(chēng)：“在早期，合生也涉獵過(guò)商業(yè)，做過(guò)酒店、街商、寫(xiě)字樓，但是項(xiàng)目不多，時(shí)間也不長(zhǎng)。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)資歷尚淺。”

　　“一般來(lái)說(shuō)，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，要經(jīng)過(guò)多年培育期和準(zhǔn)備期。但是現(xiàn)在房地產(chǎn)公司可以通過(guò)借腦、挖人等方式來(lái)縮短這個(gè)過(guò)程。比如萬(wàn)科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，就從凱德置地挖來(lái)毛大慶。而合生也曾與高力國(guó)際等國(guó)際大行合作，幫其開(kāi)展前期的策劃、進(jìn)行物業(yè)管理等，”陳厚橋說(shuō)。

　　而據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，由朱拉伊、朱孟依、朱慶伊三兄弟持有的合生創(chuàng)展、珠江地產(chǎn)以及珠光集團(tuán)日前聯(lián)手廣州惠潤(rùn)，組建自己的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，為進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)鋪路。據(jù)悉，廣州惠潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司由廣東鼎鼎大名的商業(yè)傳奇人物歐小衛(wèi)創(chuàng)建。

　　與此同時(shí)，合生創(chuàng)展在北京總部成立了商業(yè)地產(chǎn)投資管理部門(mén)。上海的項(xiàng)目則是數(shù)年前就開(kāi)始運(yùn)作，當(dāng)時(shí)從陸家嘴、外高橋等上海最大的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司“挖”了一些高管。

　　據(jù)悉，歐小衛(wèi)之前曾在廣州天河城集團(tuán)擔(dān)任副總裁，之后擔(dān)任中華廣場(chǎng)總經(jīng)理，并用5年時(shí)間將這個(gè)當(dāng)時(shí)麻煩纏身的購(gòu)物中心打造成廣州第二個(gè)成功的購(gòu)物中心。

　　轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)是把雙刃劍

　　近期，除了合生加大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的拓展力度，萬(wàn)科也開(kāi)始嘗試進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。其他品牌房企也不甘落后：保利意欲全力沖刺商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　而有消息稱(chēng)，港深熱錢(qián)或流向商業(yè)地產(chǎn)。

　　陳厚橋認(rèn)為，合生的銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)中，住宅銷(xiāo)售占比太高。一般來(lái)說(shuō)，住宅類(lèi)的銷(xiāo)售占比太高，業(yè)績(jī)波動(dòng)也會(huì)大一些，而持有物業(yè)的占比高，就會(huì)給股民一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期。香港的地產(chǎn)公司，通常商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售額占總銷(xiāo)售額的比重在20%-30%。

　　但是，就目前情況來(lái)看，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)并非很好的時(shí)機(jī)。僅就廣州來(lái)說(shuō)，未來(lái)即將上市的寫(xiě)字樓的供應(yīng)量在300萬(wàn)-400萬(wàn)平方米，商場(chǎng)的供應(yīng)量在200萬(wàn)-300萬(wàn)平方米，而廣州每年消化的寫(xiě)字樓量在50萬(wàn)-60萬(wàn)平方米，差不多要五六年時(shí)間才能消化完。而北京、上海的寫(xiě)字樓的過(guò)剩狀況也差不多如此，陳厚橋說(shuō)。因此，住宅類(lèi)的開(kāi)發(fā)商在進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力不容小視。

　　高力國(guó)際華北區(qū)調(diào)研主管郭靖宇認(rèn)為，更加嚴(yán)重的問(wèn)題是，現(xiàn)在一些住宅類(lèi)的開(kāi)發(fā)商在轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，往往會(huì)習(xí)慣性地應(yīng)用開(kāi)發(fā)住宅的模式來(lái)運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于電梯的等候時(shí)間、樓層層高、進(jìn)深、落地窗的大小、水電配備、空調(diào)系統(tǒng)等硬件設(shè)備都有較高的要求，而且客戶(hù)對(duì)于業(yè)態(tài)是否統(tǒng)一、物業(yè)管理的水平也有著較高的要求。如果因循守舊，就往往走彎路。因此在進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，前期做好準(zhǔn)備，借助專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的力量和經(jīng)驗(yàn)就顯得非常有必要。

　　國(guó)際投行同樣對(duì)于合生進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)持否定態(tài)度。摩根大通在合生收購(gòu)北京市通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)、合生世界村附近兩項(xiàng)目地塊之后的一份研究報(bào)告中指出：“交易對(duì)小股東不利，因項(xiàng)目2013年底才竣工，進(jìn)一步拖慢資產(chǎn)周轉(zhuǎn)；配股攤薄賬面值；以及此次交易放棄創(chuàng)造價(jià)值進(jìn)程，以接近零折讓購(gòu)買(mǎi)一個(gè)完工項(xiàng)目，與地產(chǎn)發(fā)展角色產(chǎn)生矛盾”。

　　看來(lái)，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)成了一把雙刃劍，如何平衡商住比，成了合生需要考量的一個(gè)問(wèn)題。