宏大計劃

　　地處北京西南郊區(qū)的房山區(qū)長陽鎮(zhèn)，雖然是房山距離北京市區(qū)最近的地方，但工業(yè)和商業(yè)相對來說都比較落后，交通也不是很方便，一向都不太引人關注。不過，進入2010年，長陽鎮(zhèn)變得前所未有地高調和熱鬧起來。

　　去年9月，房山區(qū)正式宣布，以長陽鎮(zhèn)為中心，打造房山中央休閑購物區(qū)(CSD)。房山的規(guī)劃定位是，在未來十年，以華北地區(qū)最大的奧特萊斯為經濟引擎，以戶外體育產業(yè)、特色旅游產業(yè)、酒店餐飲娛樂等服務項目為配套，將房山建設成為北京的中央休閑購物區(qū)。而這個被視為CSD核心的華北最大的奧特萊斯就是由奧特萊斯(中國)公司規(guī)劃建設的。如果說去年房山區(qū)宣布計劃時并沒有引起足夠的關注的話，那么，今年，隨著房山奧特萊斯項目的開工建設，這個戰(zhàn)略規(guī)劃的商業(yè)價值已經成為長陽鎮(zhèn)房地產開發(fā)商最值得炫耀的亮點了。

　　根據(jù)計劃，奧特萊斯(中國)公司聯(lián)合其主要股東首創(chuàng)置業(yè)和中國基建集團，在長陽鎮(zhèn)建設一個建筑面積達17萬平方米的商業(yè)綜合體，其中包括奧特萊斯名牌折扣中心、購物中心、大型餐飲店、電影院、超市、酒店和生態(tài)住宅等，形成一個以奧特萊斯為引領的購物休閑區(qū)。

　　“現(xiàn)在看來，17萬平方米還不夠，估計還要加15-20萬平方米，我們正在跟當?shù)卣�府商談，做更多的配套項目�?rdquo;奧特萊斯(中國)公司所屬商管公司董事長萬文英告訴中國商報記者，之所以選擇房山，就是因為該地區(qū)開發(fā)比較晚，地價相對便宜，更適合做奧特萊斯這種低成本運營的業(yè)態(tài)。她說，隨著房山交通條件的逐步改善，該項目將有望輻射華北大部分地區(qū)，同時北京城區(qū)的消費者前往購物也會很方便。作為最早把奧特萊斯業(yè)態(tài)引進中國的人，萬文英說，她對房山項目的開發(fā)信心十足。

　　在開建華北最大奧特萊斯項目的同時，奧特萊斯(中國)公司在廣東佛山和浙江湖州的項目也先后動工。其中，佛山項目面積達178萬平方米，湖州項目近100萬平方米。南北三個奧特萊斯項目第一期總投資達170億元。

　　不過，對于奧特萊斯(中國)公司來說，這三個項目只是其龐大商業(yè)計劃的第一步。奧特萊斯(中國)的計劃是，三年內，在華南、華東、華中、華北、東北五個主要都市圈重點打造興建奧特萊斯現(xiàn)代化服務產業(yè)區(qū)。未來五年內，在中國所有直轄市和主要省會城市增加布點;未來十年內，在大部分省會城市及主要地級市、風景旅游區(qū)打造30家奧特萊斯風情小鎮(zhèn)及度假購物村。奧特萊斯(中國)為這個龐大的新項目起名“芭蕾雨”，寓意表時尚、浪漫、滋潤和財富。

　　模式突破

　　與國內一般的奧特萊斯不同，在“芭蕾雨”的項目中，奧特萊斯名牌折扣店仍是核心，但外延變得更加廣闊，奧特萊斯(中國)公司董事局主席林卓延稱之為“以奧特萊斯為核心的新型綜合商業(yè)模式”。該模式除了打造一種泛奧特萊斯折扣店以外，更加注重項目的各種商業(yè)業(yè)態(tài)的組合，在每一個奧特萊斯項目中配有購物廣場、娛樂廣場、超市、康體中心、會議中心、主題游樂園、大型SPA、時代影城、度假酒店、風情食街、特色酒吧、淘寶大街等等，甚至包括高爾夫球場以及時尚人文宅邸等，形成了一條以奧特萊斯名牌折扣店為龍頭，多種商業(yè)業(yè)態(tài)并存的新型產業(yè)鏈條。

　　與此同時，“芭蕾雨”誓言將成為以國際名牌為主的真正的奧特萊斯。為了確保國際品牌進駐，奧特萊斯(中國)與法國名品折扣店管理有限公司(SCCIM)、英國FREEPORT公司合作，共同組建了專門的國際招商公司OOM負責海外招商。

　　“品牌和價格是奧特萊斯這種業(yè)態(tài)的基礎。”萬文英說，目前，國內有些奧特萊斯的經營往往存在兩種想像，一是只有折扣，沒有國際品牌;二是雖然有國際品牌，但折扣力度不夠大，品類不夠多。目前，國際知名品牌主要來自歐美地區(qū)，盡管我國已經引進了其中的90%，但這些品牌在中國的經營，特別是在二三線城市的經營，通常交給代理商或經銷商做，因此，給國內奧特萊斯的品牌組合帶來了比較大的困難。讓國外知名的名品折扣經營公司負責招商的好處是，可以發(fā)揮他們的優(yōu)勢，組合引進更多知名的國際品牌。據(jù)萬文英介紹，最先竣工的佛山項目已有150多個國際品牌有意向進駐。在價格方面，“芭蕾雨”的折扣將低至3-5折。

　　奧特萊斯(中國)還試圖打開從國外直接進貨的渠道。據(jù)介紹，“芭蕾雨”的產品中50%計劃是從國外直接進口，而關稅將是“芭蕾雨”面臨的一道難題。例如，一套價值2萬元的杰尼亞西服，如果從奧特萊斯的通道進來，可能只需要5000元。但如果按照2萬元納稅的話，稅收要4000元左右，折扣空間就大為縮小了。此前，林卓延曾透露，奧特萊斯(中國)正在跟國家有關部門就此問題溝通，爭取從奧特萊斯渠道進來的產品能有自己的稅收政策，并且“取得了很大的進展”。

　　“中國發(fā)展奧特萊斯有廣闊市場，不過，要做好首先要解決規(guī)范化、規(guī)模化和規(guī)律化三個問題。”中國人民大學教授黃國雄在接受中國商報記者采訪時說，中國奧特萊斯的潛在市場很大，特別是二、三線城市有待開發(fā)的區(qū)域非常廣闊，關鍵要看怎么經營。他認為，奧特萊斯(中國)的地產背景使其在商業(yè)和地產的結合發(fā)展方面更有優(yōu)勢。一般而言，零售商能否在2-3年內實現(xiàn)盈利非常關鍵，因為中國的房地產開發(fā)商不太可能支持一個項目3年以上的市場培育期。奧特萊斯(中國)把商業(yè)地產的開發(fā)和經營統(tǒng)一了起來，從綜合投入成本角度來說，更加節(jié)約，更利于長遠發(fā)展。