有意思的是，太古內(nèi)地一直未涉足內(nèi)地住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)，除了目前著手的項(xiàng)目之外，也未進(jìn)行大規(guī)模的土地儲(chǔ)備，顯得較為另類。而過去幾年，內(nèi)地住宅地產(chǎn)一直是公認(rèn)的最掙錢的業(yè)務(wù)。同為香港知名的地產(chǎn)公司新鴻基地產(chǎn)(00016.HK)，截至2009年6月，按所占樓面面積計(jì)算，集團(tuán)在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備達(dá)到5530萬平方英尺，其中超過70%為高級(jí)住宅以及服務(wù)式住宅。

　　對(duì)此，郭鵬的解釋是，大規(guī)模、快速的住宅地產(chǎn)開發(fā)，并不是太古的強(qiáng)項(xiàng)，“對(duì)于住宅項(xiàng)目而言，你必須動(dòng)作迅速，很快地拿到地，開始設(shè)計(jì)，然后賣掉，周期非常之短。在大陸我們承認(rèn)有一些人在這方面做的比我們好。”太古只有在香港持有部分住宅項(xiàng)目，但是其在資產(chǎn)配置中的比例非常低，2009財(cái)年，其住宅的租金收入只有2.68億港元。郭鵬表示，在中國大陸太古只會(huì)選擇一些富有的高端城市發(fā)展住宅項(xiàng)目，因?yàn)橹挥心抢锊啪邆湎硎芷湓O(shè)計(jì)和管理的購買力。

　　無論是郭鵬還是安格里，都樂意標(biāo)榜太古的品質(zhì)，“我們總是比較苛刻，有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)來選擇項(xiàng)目，而且在設(shè)計(jì)和創(chuàng)造的過程當(dāng)中，始終具有創(chuàng)造性的活力，非常有創(chuàng)意，這是我們成功的秘訣所在。”

　　非標(biāo)準(zhǔn)化擴(kuò)張

　　太古地產(chǎn)的運(yùn)作模式，往往采用綜合開放的模式，集合商業(yè)、零售、酒店及住宅物業(yè)等多種業(yè)態(tài)，涵蓋辦公、購物、住宿、娛樂、餐飲等需求，中國內(nèi)地開發(fā)商萬達(dá)集團(tuán)的城市綜合體模式與之非常相似。

　　就綜合體的開發(fā)模式，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林認(rèn)為，主要會(huì)有三方面的挑戰(zhàn)：“其一，涵蓋酒店、寫字樓在內(nèi)的大型商業(yè)中心，業(yè)態(tài)構(gòu)成、配比較為復(fù)雜，前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求非常高;其二則是招商，很多人認(rèn)為招商主要是價(jià)格，我們感覺雙方的信任程度更為重要，需要聚攏大量的商業(yè)資源;其三是營運(yùn)維護(hù)非常繁瑣，住宅地產(chǎn)的主要是銷售，建起來只要賣出去就算是成功，而商業(yè)地產(chǎn)的開業(yè)只是開始。”宋林則認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)組織能力要求特別高，缺少產(chǎn)品的定義、業(yè)態(tài)的深刻理解以及核心的組織能力，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)非常大。

　　由于商業(yè)地產(chǎn)是持有型物業(yè)，不像流動(dòng)性資產(chǎn)能夠短期退出，其最大的風(fēng)險(xiǎn)是時(shí)間的風(fēng)險(xiǎn)。郭鵬反復(fù)強(qiáng)調(diào)，“太古沒有一個(gè)成功的秘方。如果有的話，其他人也可以復(fù)制，事情會(huì)變得簡單得多。我們最核心的堅(jiān)持就是，必須有耐心，放眼長遠(yuǎn)。”

　　“只要你在這行待上一段時(shí)間，你就會(huì)知道，大家經(jīng)常說，最重要的就是位置，位置，位置。”安格里說，太古地產(chǎn)的發(fā)展策略集中于在主要運(yùn)輸交匯點(diǎn)上發(fā)展綜合物業(yè)項(xiàng)目，因此位置的選擇至為關(guān)鍵。

　　而在滿足特定地址的同時(shí)，另外一個(gè)選擇的維度則是迎合特定的城市的特征，適應(yīng)城市以購物為主導(dǎo)的生活方式。“我們的所有項(xiàng)目一般規(guī)模都比較大，而且都是具有綜合性的，自然建筑的過程也會(huì)比較長。太古地產(chǎn)在選擇發(fā)展項(xiàng)目的時(shí)候，主要關(guān)注項(xiàng)目的可行性，有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和要求。”安格里以三里屯Village舉例，“它是非常獨(dú)特的，是獨(dú)一無二的，我們主要是考慮選址和考量這個(gè)城市，一定要迎合這兩方面的特色”，因此，其與廣州的太古匯的功能定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)必須有所不同的。

　　“三里屯Village這種模式不會(huì)在中國的每一個(gè)城市都取得成功，三里屯Village之所以在北京，因?yàn)檫@里是首都。”郭鵬說。

　　太古強(qiáng)調(diào)因地制宜的設(shè)計(jì)與管理，“我們強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)，我們要確保即便是過了50年或者100年，我們的建筑看上去還是不錯(cuò)的，在香港就有很好的例子。我們也非常強(qiáng)調(diào)持續(xù)的管理，管理也會(huì)創(chuàng)造價(jià)值，比方太古廣場(chǎng)已經(jīng)非常成熟，但是我們還是要安排一些優(yōu)化的工期。”郭鵬說。而這么做的原因，則是為了項(xiàng)目在時(shí)間的考驗(yàn)面前，能夠不斷的增值。事實(shí)上，由于三里屯地標(biāo)意義的確立，今年其單位租金增長超過30%，“這是我們管理層預(yù)期之中的增長比例。”

　　而中國大量的商業(yè)地產(chǎn)公司，以速度和規(guī)模進(jìn)行跑馬圈地，目前是更為現(xiàn)實(shí)的策略。以萬達(dá)集團(tuán)為例，其新進(jìn)公布的2011年擴(kuò)張目標(biāo)是，預(yù)計(jì)開業(yè)17個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，新增開業(yè)300萬平方米，其一年的增量大約是太古地產(chǎn)在內(nèi)地建筑面積的兩倍。

　　不過，甚至連王健林個(gè)人都承認(rèn)，與“快”伴生的另外一個(gè)問題是不夠精細(xì)，在一次內(nèi)部談話中，他曾經(jīng)說過，“萬達(dá)廣場(chǎng)的名氣大，效益也不錯(cuò)，但是不夠精細(xì)，一是設(shè)計(jì)不精細(xì)。二是工程施工質(zhì)量不精，三是品牌商家不夠，四是管理不夠精細(xì)，這可能是因?yàn)槲覀兘ㄔO(shè)速度太快，很多東西都需要整改。”

　　安格里愿意坦率承認(rèn)，太古地產(chǎn)在內(nèi)地并沒有很大的野心。“我們不是說要在五年之內(nèi)，在20個(gè)城市建立我們的物業(yè)項(xiàng)目，如果胡子眉毛一把抓，肯定會(huì)導(dǎo)致我們管理質(zhì)量的下滑。消費(fèi)者希望從我們這里獲得什么呢，無疑是簡潔、時(shí)尚的建筑，還有大氣簡約的風(fēng)格。我們既然沒有那么大的野心，就專注一些精挑細(xì)選的項(xiàng)目，做好就可以了。”

　　據(jù)安格里透露，太古地產(chǎn)在中國的一線城市，將繼續(xù)推廣綜合購物中心的模式，在地址相對(duì)較差的地段，才會(huì)實(shí)行百貨店的模式。“百貨概念可能在二三線城市，或者是地點(diǎn)不是太好的商圈來說，還是有它的角色，在需求不太大的空間里面，可以提供不同的一些零售商品等等。越來越多的一線城市，或者二線城市的一些重點(diǎn)零售區(qū)，大悅城、Village這種體量的商業(yè)概念會(huì)越來越多。”

　　一位資深地產(chǎn)觀察者在接受采訪時(shí)說，像太古、新鴻基這類長期運(yùn)營的地產(chǎn)公司，基本不存在資金鏈斷裂之類擔(dān)憂，只要看中好的地段，開發(fā)的物業(yè)會(huì)以持有為主，“成熟企業(yè)，主要是維持既有的組織架構(gòu)，順便發(fā)展一點(diǎn)，做事以控制風(fēng)險(xiǎn)為主，贏取暴利為輔，不會(huì)刻意追求超額利潤;而發(fā)展中成長起來的玩家，每個(gè)人差不多都是冒險(xiǎn)家，還在打江山創(chuàng)品牌的過程中，只要風(fēng)險(xiǎn)可控，就會(huì)放手去做。”

　　或許，在百舸爭流的大陸地產(chǎn)圈，像太古地產(chǎn)這樣的地產(chǎn)商，在圈子里即便不算是個(gè)貴族也可稱是一位老紳士了，其理念和行動(dòng)的節(jié)奏似乎顯得有些另類。