雖然，經(jīng)營性現(xiàn)金高流出，儼然已成為頻繁拿地的國內(nèi)地產(chǎn)商的特征，但是，A股市場上還沒有哪家企業(yè)的現(xiàn)金流出現(xiàn)象像保利地產(chǎn)如此持續(xù)，并且金額巨大。

　　經(jīng)營上流出的巨額現(xiàn)金，如何彌補？除了銀行借貸，從資本市場融資，似乎成了保利地產(chǎn)的靈丹妙藥。七年來，保利地產(chǎn)從資本市場總計融資174億元，超過總流出金額的三分之二。即便是2010年，招商地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)、萬科等地產(chǎn)商的增發(fā)碰壁，保利地產(chǎn)仍然融資百億。

　　保利地產(chǎn)2006年上市，從有數(shù)據(jù)可查的2003年開始，保利地產(chǎn)的經(jīng)營現(xiàn)金凈額就是負數(shù)，七年總計流出247億元。保利地產(chǎn)證券事務部的工作人員向《投資者報》記者表示，經(jīng)營現(xiàn)金凈流出是房地產(chǎn)行業(yè)所共有的特性，并強調(diào)，經(jīng)營現(xiàn)金流出，是因為保利地產(chǎn)是成長快的企業(yè)。

　　然而，今年1~5月份的銷售數(shù)據(jù)表明，高成長不過是一個諾言。一邊是銷售下降，一邊是規(guī)模擴張沖動下的瘋狂拿地，保利地產(chǎn)的經(jīng)營活動現(xiàn)金巨額凈流出還將延續(xù)。對于這樣的壓力，保利地產(chǎn)的應對措施是：以央企為令牌，大量應用信貸和增發(fā)融資來平衡財務壓力。

　　高成長存疑 高流出持續(xù)

　　不過，保利地產(chǎn)自己定位的“成長型”企業(yè)，受到包括機構(gòu)在內(nèi)的多方投資者的質(zhì)疑。保利地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)是國內(nèi)A股房地產(chǎn)企業(yè)中的老二,有分析師甚至預測，不久的將來保利地產(chǎn)會成為老大,因為與老大萬科相比,二者在股本、銷售收入、銷售面積及土地儲備等方面已經(jīng)非常接近。

　　從收入與現(xiàn)金流圖中可見，保利地產(chǎn)在銷售收入上，只是比萬科滯后了2～3年。事實上，中國幾萬家房地產(chǎn)開發(fā)商，年銷售額能超過10個億的不過幾十家，排名如此靠前的保利地產(chǎn)將自己定位為“成長型”企業(yè)，確實難以讓人信服。

　　從保利地產(chǎn)收入增長情況來看，公司2009年的收入增長率為48%，明顯低于此前6年高達100%的增長情況，此外,2010年，保利地產(chǎn)的銷售增長率只會更慢。2010年1～5月，保利地產(chǎn)簽約面積和簽約金額僅分別同比增長8.79%和4.75%。

　　盡管今年1～4月累計簽約面積和簽約金額分別同比增長21%和16%,但是到了5月份，銷售面積和簽約金額已經(jīng)開始同比下降，同比降幅分別為18%和24%,環(huán)比也分別下降了6%和22%。保利地產(chǎn)的銷售增長率下降提前了，因為此前分析師預計的是負增長從今年四季度開始。

　　另一方面，以一線城市為主營地域的保利地產(chǎn)，可能因為一線城市的樓市亢奮不再，未來銷售下降幅度會更為嚴重。盡管保利地產(chǎn)在3月份的股東大會上，仍然提出繼續(xù)堅持“以中心城市為主”，但是在購地行動上，似乎已在悄然轉(zhuǎn)變。6月11日，保利地產(chǎn)公告宣布，今年5月份在成都、南昌等城市獲得多宗土地，保利地產(chǎn)開始把目光轉(zhuǎn)向二三線城市。

　　如果按照萬科的經(jīng)驗，房地產(chǎn)公司在營業(yè)收入達到500億時會遇到發(fā)展上的瓶頸，2～3年后，恐怕保利地產(chǎn)要面對的并不是成長，而是如何對待成熟期利潤降低的風險。

　　萬科在2008年的毛利率比2007年低兩個百分點，而2009年更是相比2008年降了近6個百分點。萬科選擇了讓利和降價，經(jīng)營現(xiàn)金流從2008年開始回轉(zhuǎn)，但是保利似乎無意降價，寧肯“零成交”，也不擔心未來的“現(xiàn)金流風險”。

　　逆市頻繁拿地 未來現(xiàn)金堪憂

　　如果“成長型”定位受質(zhì)疑，那么頻繁摘取“地王”，甚至逆周期拿地，就失去了理由。

　　根據(jù)年報顯示，2009年保利地產(chǎn)總共制造了11個地王，11塊地王分布在北京、上海、南京、重慶、杭州、蘇州、長春、長沙、佛山9個城市。整個2009年，保利地產(chǎn)新增土地儲備1338萬平方米，地價款總計460億元。

　　今年以來, 房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)控期，保利地產(chǎn)仍然拿下位于北京、上海、廣州、天津、成都、南昌等地的數(shù)宗地塊，新增土地儲備400多萬平方米，半年內(nèi)用去近210億元買地，接近2009年的一半，如此下去，年末地價款有望與2009年持平。

　　大量新增土地，將直接導致保利地產(chǎn)未來存貨的增加，對經(jīng)營性現(xiàn)金流形成巨大壓力。保利地產(chǎn)2010年第一季度末，存貨已從2009年末的601億元攀升到804億元，增加了200多億元。但是，銷售收入只有40.55億元，銷售回籠難以支持土地擴張，直接導致經(jīng)營性現(xiàn)金凈流出暴增至150億元。