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珠江集團百億打造城市綜合體
投訴—爆料—內(nèi)幕—線索—傳聞
http://www.74sbvg36.cn 2010-06-08 聯(lián)街網(wǎng) 評論條 發(fā)布稿件
　　聯(lián)街網(wǎng)訊：從四月中旬至今，隨著新國十條及京十二條的相繼出臺，住宅市場可謂遭到了前所未有的嚴厲打擊，商業(yè)地產(chǎn)異軍突起，成為了投資重點。據(jù)筆者調(diào)查了解到，在珠江、萬科、中糧、品牌開發(fā)商率先布局商業(yè)地產(chǎn)之后，自2010年至今已有數(shù)十家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)豪擲千億資本轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)緣何得以興起

　　首先，民間資本亟需出口。在近日嚴格控制住宅市場投資行為的新政出臺后，住宅市場投資遇冷，“一刀切”式禁令使得住宅的投資屬性幾近剝奪。但是人民幣“對外升值，對內(nèi)貶值”的現(xiàn)實情況以及過低的存款利率，又在引導或暗示民間資本涌入市場，進入流通渠道，因此在新政出臺后的一段時間內(nèi)出現(xiàn)了民間資本的混亂期，分散在中小投資者手中的幾千億的流動性資金難覓出口。政府雖然緊隨其后出臺政策引導民間資本投資，開放了包括水利、保障性住房的多種以前明令禁止的投資渠道，同時加大了金融衍生品及黃金、鉆石行業(yè)的融資渠道，但是仔細分析之后不難發(fā)現(xiàn)，這些投資渠道要么風險系數(shù)過高，要么盈利率過低，“與商業(yè)地產(chǎn)的收益率相比，簡直就和存進銀行差不多”大多數(shù)投資者在參考新政之后表示。

　　而經(jīng)過記者走訪之后發(fā)現(xiàn)真實情況也確實如此，黃金和珠寶市場相對來講更適合中小投資者，但是就目前行情看來保值性有余而增值性不足，特別是從本月20日開始黃金期貨價格走低之后，黃金市場的行情并不被太多業(yè)內(nèi)人士看好。

　　水利、環(huán)保等投資渠道雖然屬于新興行業(yè)，但是投資額度要求過大，中小投資者進入難度極大，且風險系數(shù)較高。同時這些行業(yè)長期以來處于壟斷性狀態(tài)，幾家國資背景企業(yè)獨大，中小投資者要想真正獲益難度不小。

　　相比其他投資渠道來講，商業(yè)地產(chǎn)的升值前景被空前看好。第一，在住宅市場投資火熱的時期，商業(yè)地產(chǎn)的價值被嚴重低估。與動輒年升值超100%，150%的住宅價格相比，商業(yè)地產(chǎn)長期處于低增長率運營狀態(tài)，據(jù)數(shù)據(jù)顯示2008年——2010年期間，商業(yè)地產(chǎn)價格的年增幅均沒有超過20%，在2009年底，2010年初甚至出現(xiàn)了罕見的商住倒掛景象，因此前期被嚴重低估之后，后期的升值潛力被業(yè)內(nèi)人士看好。第二，商業(yè)地產(chǎn)不受新政影響。商業(yè)地產(chǎn)的投資屬性決定了其不受二套房、三套房限制，而且50%的首付額度相比新政規(guī)定的三套房不許貸款反而成了利好。

　　其次，商業(yè)地產(chǎn)利好區(qū)域發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)在當前的市場條件下被過多的賦予了其投資價值，而人們往往忽略了商業(yè)地產(chǎn)對區(qū)域發(fā)展的貢獻，而商業(yè)地產(chǎn)對于區(qū)域的貢獻，對于財政的貢獻恰恰才是政府扶持這一投資渠道的關(guān)鍵性因素。

　　第一，商業(yè)地產(chǎn)推進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。從城市規(guī)劃角度來講，中國的大多數(shù)城市城市由于修建時間過早往往具有一定的不合理性，以北京為例，住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)和工業(yè)區(qū)的劃分還是按照建國初期的模式在延續(xù)，雖然隨著城市的發(fā)展，工業(yè)區(qū)已經(jīng)逐步外遷，在近郊形成了亦莊、張家灣等開發(fā)區(qū)，但是住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)的規(guī)劃還是存在較大問題。以昌平區(qū)為例，以昌平縣城為核心的商業(yè)配套僅能覆蓋周邊幾公里范圍內(nèi)的住宅，簡單來講就是僅能夠惠及縣城周邊居民，大多數(shù)外圍居住區(qū)并不能享受到商業(yè)配套。而海淀區(qū)以萬柳、上地、中關(guān)村為核心形成的幾個核心區(qū)域每個區(qū)域幾萬平米的配套最多就只能覆蓋各自幾公里范圍內(nèi)的居民小區(qū)，特別是上地以北的區(qū)域幾乎沒有商業(yè)配套，于是以北清路為核心在昌平區(qū)南側(cè)與海淀區(qū)北側(cè)之間形成了一個較大的商業(yè)真空帶，而據(jù)悉珠江地產(chǎn)從兩年前開始與昌平區(qū)政府合力打造的珠江摩爾國際中心這一200萬平米的商業(yè)地產(chǎn)在建成后將能滿足涵蓋回龍觀、上地區(qū)域的居民、北清路沿線的科技園區(qū)員工對于商業(yè)配套的需求，很好的填補了這一空白，從而達到改善區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的目的。

　　第二，商業(yè)地產(chǎn)推升區(qū)域價值。商業(yè)地產(chǎn)對于區(qū)域的推進作用明顯，而這一推進作用體現(xiàn)在各個方面。首先是民眾對于區(qū)域價值的認可度。以CBD為例，十年前CBD區(qū)域還是工廠林立的情況，老北京人談及此處及認為到了郊區(qū)，但是十年之后的今天，CBD陡然成為了北京市商業(yè)的核心區(qū)，民眾對于區(qū)域的價值認可度大幅提升，究其原因很大程度上是因為五百強企業(yè)的進駐及商業(yè)地產(chǎn)的集中開發(fā)，引進了大量高端品牌配套。其次，是區(qū)域房價的提升。以住宅市場為例，現(xiàn)今的購房者早已擺脫了李嘉誠的“位置、位置還是位置”的時代，對于小區(qū)配套的要求成為了大部分購房者的重要參考因素。數(shù)據(jù)顯示一個15萬平米至20萬平米的商業(yè)配套能夠為區(qū)域房價帶來15%——20%的提升，這一數(shù)字有力的證明了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)對于區(qū)域房價的推動作用。

　　第三，商業(yè)地產(chǎn)推動區(qū)域GDP增長。從大的范圍看，房地產(chǎn)市場對國民GDP的增長讓很多人深有體會。在2009年世界性經(jīng)濟危機爆發(fā)之時，政府為了完成保八的任務(wù)大力支持房地產(chǎn)市場發(fā)展，而在這一年中，世界人民對于中國超高的房地產(chǎn)消費羨慕不已。細化下來講，筆者認為當前經(jīng)濟危機的影響并未退去，中國的實體經(jīng)濟和資本經(jīng)濟回復還需時日，在這一情況下為了保持財政收支平衡，政府不可能對房地產(chǎn)行業(yè)痛下殺手，而因此在嚴令封殺住宅市場投資的大門之后，立即打開了商業(yè)地產(chǎn)投資的窗口，就其原因就是商業(yè)地產(chǎn)對區(qū)域經(jīng)濟的貢獻不可小覷，對于政府收支平衡和區(qū)域GDP增長的貢獻得到了認可。

　　第四，商業(yè)地產(chǎn)對區(qū)域就業(yè)率的貢獻。與大批商業(yè)配套興建隨之而來的就是第三產(chǎn)業(yè)的興起，相應的也就提供了大量的就業(yè)崗位和渠道。因此商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和興起對于解決就業(yè)問題，促進社會和諧穩(wěn)定發(fā)展也有著積極的推動作用。

　　以商業(yè)地產(chǎn)主推國民經(jīng)濟在國外早有先例

　　通過分析國外城市的開發(fā)經(jīng)驗不難看出，無論是美國紐約、日本東京、法國巴黎，大型商業(yè)地產(chǎn)項目有占住著舉足輕重的地位，東京的六本木，法國的拉德芳斯，紐約曼哈頓密集國際性商業(yè)體等這些都是促使其成為國際化大都市的必然條件，同時這些大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)為本國國民經(jīng)濟增長所作出的貢獻也是十分巨大的，可謂全球商業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)商的典范。

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來源：聯(lián)街網(wǎng)   責編：筱悠
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