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佑威樓市通研究中心主任陸麒麟表示，“至少對(duì)普通老百姓而言，迪斯尼是與公共利益有關(guān)的，但因?yàn)楣嬗玫匾话闶侵腹珗@、綠地、橋梁這樣的，所以很難界定。
無(wú)法達(dá)成一致的拆遷爭(zhēng)議拖延了拆遷進(jìn)度。浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)的房屋拆遷許可證（拆許字（2009）第0037號(hào)）顯示，拆遷期限是2009年11月20日到2010年3月31日。
但后來(lái)，浦東新區(qū)土地資源儲(chǔ)備中心向浦東新區(qū)建交委提出申請(qǐng)，延長(zhǎng)拆遷期限到2010年11月19日，理由是“在核定拆遷期限內(nèi)未拆遷完畢”。
雙方仍在僵持著。
1.4億，雙軌間的巨大差價(jià)
現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》沒(méi)有區(qū)分為社會(huì)公共利益目的的拆遷和純商業(yè)目的的拆遷，對(duì)拆遷補(bǔ)償也尚未引入市場(chǎng)規(guī)則。但在實(shí)際操作中，由地方政府主導(dǎo)的公益名義的拆遷和商業(yè)動(dòng)遷對(duì)于被拆遷戶賠償不處于一個(gè)級(jí)別，兩種名義之間，有著巨大的利益價(jià)差。
據(jù)了解，迪斯尼地塊屬于浦東D類土地，最低補(bǔ)償價(jià)格為1350元/m2，而若按照商業(yè)地產(chǎn)來(lái)補(bǔ)償?shù)脑�，�?dāng)?shù)卮迕癖硎?ldquo;最少也有2000元/m2”，因?yàn)榇ㄉ虫?zhèn)上門(mén)的商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)漲到1.5萬(wàn)/m2到2萬(wàn)元/m2之間。
而該地區(qū)動(dòng)遷的居民數(shù)量巨大。滬浦發(fā)改投（2009）79號(hào)《關(guān)于浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)A地塊土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的批復(fù)》顯示，動(dòng)遷居民約2155戶，動(dòng)遷企業(yè)約87家。
按此計(jì)算，由于地處農(nóng)村，房子面積普遍較大，一般都有150平方米以上，假設(shè)每戶有100平方米，2155戶的動(dòng)遷總面積便達(dá)215500平方米，則按照上述1350元/m2的最低補(bǔ)償價(jià)格，政府拆遷費(fèi)用將需要支付2.9億元。
而如果是商業(yè)拆遷，按照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行情的2000元/m2計(jì)算，則至少要支付4.3億元。
如此一來(lái)，政府的拿地成本將可節(jié)省約為1.4億元。據(jù)了解，整個(gè)迪斯尼地區(qū)拆遷總投資約為44.2億元，資金來(lái)源為浦東新區(qū)財(cái)政安排。
以上計(jì)算僅以房屋建筑面積拆遷補(bǔ)償而論，不包含裝修補(bǔ)貼等因素。
北京市盛廷律師事務(wù)所律師張興奎認(rèn)為，將項(xiàng)目定性為公益項(xiàng)目拆遷，不僅可壓縮拿地成本，還可將低價(jià)拿到的土地可以高價(jià)賣(mài)給作為土地使用方的迪斯尼合資公司，或作價(jià)給中方公司入股迪斯尼，這樣中方公司可以少拿現(xiàn)金入股。
土地儲(chǔ)備制度的模糊地帶
2009年11月4日，上海市政府新聞辦宣布迪斯尼項(xiàng)目啟動(dòng)，而早在之前的9月4日，浦東方面就發(fā)布了征收土地方案公告，顯示這塊被征收的土地將用于“布宜諾項(xiàng)目”。上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局一份名為滬規(guī)土資劃（2009）138號(hào)《關(guān)于川沙新政A-1土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的復(fù)函》也指出該地塊是用于“布宜諾項(xiàng)目”。
其時(shí)，迪斯尼項(xiàng)目尚未正式獲得國(guó)家批準(zhǔn)，有人士分析，叫布宜諾是因?yàn)榈纤鼓峥偛课挥诓家酥Z大街。
這表明當(dāng)時(shí)已經(jīng)確定該地塊的用途，再進(jìn)行有目的的拆遷。
“這顯然有違土地儲(chǔ)備的本意。”熟悉土地儲(chǔ)備制度的陸麒麟認(rèn)為，原則上，土地儲(chǔ)備的時(shí)候一般不確定該地塊的用途，只能確定土地的用地規(guī)劃方向。土地儲(chǔ)備征收是為儲(chǔ)備土地繼而進(jìn)行拍賣(mài)、出讓，并不涉及建設(shè)項(xiàng)目、建設(shè)單位。
目前，迪斯尼的拆遷正在由浦東土地儲(chǔ)備中心實(shí)施之中。在王鈺琛看來(lái)，拆遷公司和浦東相關(guān)部門(mén)一直回避提及迪斯尼地塊拆遷，而以“A1地塊拆遷”來(lái)指代，雖然沒(méi)有人否認(rèn)該被動(dòng)遷地塊將被用于建設(shè)迪斯尼項(xiàng)目。
這一切似乎是為了規(guī)避有關(guān)土地儲(chǔ)備的上述原則。
陸麒麟認(rèn)為，在實(shí)際操作中，地方往往已經(jīng)明確了這塊地塊的目的，如果是商業(yè)用途，甚至已經(jīng)明確了出讓對(duì)象，然后再以土地儲(chǔ)備的名義進(jìn)行拆遷征收。這種征收很多時(shí)候是以“為了市政整體規(guī)劃“這類公共利益的名義進(jìn)行。
由于《土地儲(chǔ)備管理辦法》對(duì)這方面缺乏具體規(guī)定，這就留住了較大的操作空間。
“出于儲(chǔ)備目的而進(jìn)行的土地征收，一方面，由于對(duì)征收目的也就是土地用途無(wú)法確定，使得征收行為有違反憲法的嫌疑。”（《憲法》第十條第二款規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。）張興奎說(shuō)，”另一方面，如果征收時(shí)已經(jīng)確定了土地用途的公共利益性質(zhì)，那么儲(chǔ)備制度的建立就顯得多此一舉，何必早早的征而不用儲(chǔ)備起來(lái)？”
張近期向全國(guó)人大常務(wù)委員會(huì)提出《對(duì)土地儲(chǔ)備制度和土地儲(chǔ)備管理辦法》進(jìn)行違憲審查的建議，引起了外界關(guān)注。
此外，到底如何界定何為公益項(xiàng)目何為商業(yè)項(xiàng)目，由誰(shuí)來(lái)裁決和界定，《土地儲(chǔ)備管理辦法》亦無(wú)具體規(guī)定。
但《土地儲(chǔ)備管理辦法》規(guī)定了該法的實(shí)施主體是各市、縣人民政府或國(guó)土資源管理部門(mén)，因此，在實(shí)際操作過(guò)程中，往往拆遷的性質(zhì)皆由地方政府來(lái)確定。
觀察人士評(píng)價(jià)說(shuō)，鑒于地方政府在土地儲(chǔ)備中有著巨大的逐利沖動(dòng)，由政府來(lái)界定拆遷的性質(zhì)并不合適。
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來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 責(zé)編：筱悠 |
