事實(shí)上，圍繞轉(zhuǎn)向問(wèn)題，萬(wàn)科內(nèi)部早有分歧。一名萬(wàn)科內(nèi)部人士日前對(duì)《投資者報(bào)》表示，在這個(gè)問(wèn)題上，“老將”王石仍然堅(jiān)持只做住宅，但是“少帥”郁亮卻主張開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。半年以前，這兩人“觀點(diǎn)對(duì)立，甚至在一些公開(kāi)場(chǎng)合都也能感覺(jué)得到。”

　　分歧的結(jié)果最終是雙方各退一步。今年在嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控政策下，王石不再死守純粹的住宅開(kāi)發(fā)模式，而萬(wàn)科總裁郁亮也將商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵詞從進(jìn)軍變?yōu)榕涮住Ｈf(wàn)科近期的一些動(dòng)向似乎正在印證了這一點(diǎn)。5月26日，萬(wàn)科攜手世界百?gòu)?qiáng)酒店企業(yè)君瀾集團(tuán)進(jìn)軍江城高端商業(yè)地產(chǎn)，以搶占高鐵時(shí)代中原漢口新門戶。而在此前一個(gè)月，短短的10余天里，萬(wàn)科也相繼有3個(gè)大體量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目被披露，總投資超過(guò)百億。

　　萬(wàn)科對(duì)此卻表現(xiàn)得異常謹(jǐn)慎。公司董事會(huì)辦公室的媒體代表陳穎5月25日接受《投資者報(bào)》采訪時(shí)說(shuō)，“外界對(duì)萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)方面有諸多誤解，錯(cuò)誤地認(rèn)為我們是大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，事實(shí)上我們的核心業(yè)務(wù)仍是住宅。”并表示希望客觀傳達(dá)萬(wàn)科的真實(shí)想法，“以住宅為核心，商業(yè)只是輔助”。

　　但目前可以肯定的是，萬(wàn)科不輕易上高端項(xiàng)目的鐵律正在被打破……

　　商業(yè)地產(chǎn)：轉(zhuǎn)還是不轉(zhuǎn)

　　萬(wàn)科作為地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，對(duì)此輪地產(chǎn)調(diào)控政策早有預(yù)料。北京萬(wàn)科一名營(yíng)銷經(jīng)理對(duì)《投資者報(bào)》表示，盡管如此，當(dāng)政策突降之時(shí)，萬(wàn)科還是顯得有些不安。這種不安，既是萬(wàn)科面臨業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)向時(shí)的抉擇陣痛，也是王石對(duì)是否堅(jiān)守20年來(lái)減法策略的猶豫。

　　畢竟，在外人眼中，萬(wàn)科和王石都是在面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域諸多誘惑仍能“坐懷不亂”堅(jiān)持住宅開(kāi)發(fā)的忠實(shí)信徒。事實(shí)上，1984年成立之初，萬(wàn)科走的是多元化路子，用王石當(dāng)時(shí)的玩笑話形容，就是“除了軍火、黃、賭、毒不做外，什么都做。”但隨后，酷愛(ài)登山的王石卻在商界放棄了眾多的山峰，大刀闊斧地砍掉食品飲料、影視以及百貨等業(yè)務(wù)，專注于單一的住宅開(kāi)發(fā)。

　　正是這種專注，成就了萬(wàn)科飛躍式的發(fā)展，公司上市18年來(lái)，年復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)30%�？梢哉f(shuō)，萬(wàn)科在專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)商的道路上已走到極致。然而，就在2009年創(chuàng)造了房地產(chǎn)公司銷售業(yè)績(jī)首次突破600億元壯舉后，萬(wàn)科面臨轉(zhuǎn)向抉擇，壓力的來(lái)源就是中國(guó)宏觀政策對(duì)住宅開(kāi)發(fā)前所未有的調(diào)控。

　　去年底以來(lái)，一系列樓市調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，房?jī)r(jià)今年上半年步入調(diào)整。與存量房“價(jià)跌量縮”不同，一手房市場(chǎng)在調(diào)控政策出臺(tái)后仍經(jīng)歷了一段“滯漲”時(shí)期。截至2010年第一季度末，萬(wàn)科的現(xiàn)房為59億元，比2009年末的53.1億元現(xiàn)房，增加了11.11%。而4月份和5月份，存貨增加的趨勢(shì)估計(jì)只會(huì)越來(lái)越明顯。

　　但是，五一過(guò)后，在恒大地產(chǎn)率先宣布所有樓盤8.5折促銷后，萬(wàn)科沉寂半月也悄然跟上。盡管銷售人員對(duì)《投資者報(bào)》表示并未宣布降價(jià)，甚至一再?gòu)?qiáng)調(diào)不會(huì)降價(jià)，但萬(wàn)科北京紫苑項(xiàng)目5月16日開(kāi)盤時(shí)，開(kāi)盤價(jià)已經(jīng)下調(diào)了800元�？勺罱K銷售量只有認(rèn)購(gòu)量的50%，此前紫苑項(xiàng)目的歷次開(kāi)盤都以當(dāng)日銷售告罄告終。

　　萬(wàn)科的二線樓盤也受到影響。《投資者報(bào)》5月27日從萬(wàn)科蘇州金色家園處了解到，目前售價(jià)為12000元，與該項(xiàng)目此前13000~15000元/㎡的估價(jià)相比，降低了銷售預(yù)期。

　　從萬(wàn)科一季度銷量來(lái)看，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積124 萬(wàn)平方米，同比下降19%，在嚴(yán)厲調(diào)控下，萬(wàn)科未來(lái)銷售面積繼續(xù)出現(xiàn)同比下降在所難免。國(guó)信證券分析師方焱認(rèn)為，今年銷售額要與2009年的634億持平，有一定難度。

　　4月中旬，在國(guó)務(wù)院發(fā)布了嚴(yán)厲的收緊二套房貸款政策之后，國(guó)土部門、建設(shè)部門和各個(gè)地方政府順勢(shì)推出了各種打壓住宅市場(chǎng)的政策。就連萬(wàn)科北京總經(jīng)理毛大慶也表示, “我們幾乎每晚都碰頭，商量應(yīng)對(duì)辦法。”而萬(wàn)科去年8 月提出的112億元再融資方案仍未獲批，如被否決或打折實(shí)施，公司釋放業(yè)績(jī)的動(dòng)力將缺乏。

　　王石和萬(wàn)科站在了岔路口，是繼續(xù)專注住宅開(kāi)發(fā)，還是實(shí)施業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向？

　　不過(guò)，此前公司似乎已經(jīng)給出初步答案。在萬(wàn)科2009年年報(bào)的“致股東”部分，有兩段意味深長(zhǎng)的話：在未來(lái)若干年內(nèi)，軌道交通甚至電梯將成為最主要的交通工具，純粹的住宅區(qū)將不再是建筑主流，取而代之的是城市綜合體；另一句話是：面對(duì)新的局面，有許多具體問(wèn)題萬(wàn)科需要重新思考。”

　　據(jù)了解，萬(wàn)科早在2006年就進(jìn)行過(guò)一項(xiàng)關(guān)于中國(guó)人口結(jié)構(gòu)的調(diào)查。結(jié)果顯示，2013年,首次置業(yè)人口紅利的拐點(diǎn)將出現(xiàn),新增首次置業(yè)人口將迅速下降，到2017年左右,老齡人口在此期間將不斷增加。

　　這意味著,住宅地產(chǎn)將面臨需求萎縮的局面。也許,萬(wàn)科在今年涉足商業(yè)地產(chǎn),正是為未來(lái)的發(fā)展和業(yè)務(wù)模式的可持續(xù)性留出空間。

　　轉(zhuǎn)雖受益 必伴風(fēng)險(xiǎn)

　　事實(shí)上，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)而言，商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率究竟有多高才是關(guān)鍵。正略鈞策高級(jí)顧問(wèn)鄧宇明的團(tuán)隊(duì)專門做過(guò)一項(xiàng)研究,將單純做持有物業(yè)的開(kāi)發(fā)商和單純做住宅的開(kāi)發(fā)商最近10年的股東回報(bào)進(jìn)行比較,結(jié)果是前者比后者高出30%。

　　美聯(lián)物業(yè)深圳工商鋪總監(jiān)姜奇夫介紹，現(xiàn)在深圳寫(xiě)字樓空置率非常低，只有10%左右，說(shuō)明需求非常大。目前租金在上漲，售價(jià)也會(huì)跟著上漲�，F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率大概為5%~6%，羅湖等熱門寫(xiě)字樓區(qū)最高可達(dá)8%。

　　國(guó)泰君安近期一份報(bào)告顯示，自2000年~2009年，含辦公樓和商業(yè)用房在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)銷售面積年均復(fù)合增長(zhǎng)率為16%，而銷售均價(jià)年均復(fù)合增長(zhǎng)率為9.4%，大部分一二線城市優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金收益率在7%以上，最高達(dá)11.5%。

　　安信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師陶學(xué)明認(rèn)為，萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)配套舉措初期不至于會(huì)使得業(yè)績(jī)大增，畢竟只是少部分附帶的物業(yè)。戴德梁行商業(yè)部董事張志聰也認(rèn)為，住宅附屬的商業(yè)物業(yè)通常租金水平較低，租金回報(bào)率僅有5%左右。

　　這意味著，商業(yè)物業(yè)在進(jìn)行打包整體賣給機(jī)構(gòu)投資者時(shí)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)較大幅度的折讓。世邦魏理仕華南區(qū)董事總經(jīng)理劉蔚海則表示，據(jù)其了解，萬(wàn)科對(duì)旗下住宅的商業(yè)物業(yè)尚無(wú)統(tǒng)一的安排，有散售，也對(duì)一些物業(yè)進(jìn)行持有，在對(duì)這類商業(yè)物業(yè)進(jìn)行整體轉(zhuǎn)賣的時(shí)候價(jià)格往往低于散售，機(jī)構(gòu)投資者通常要求租金回報(bào)率達(dá)到8%以上。

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來(lái)源：投資者報(bào)  賴智慧 曾郁蘭 責(zé)編：筱悠