聯(lián)街網(wǎng)訊：5月7日，上海土地交易中心拍賣(mài)大廳熱鬧非凡，一場(chǎng)本應(yīng)在4月28日進(jìn)行的土地拍賣(mài)會(huì)，因“技術(shù)故障”推遲到當(dāng)日。
在這場(chǎng)房產(chǎn)新政出臺(tái)后的上海首次土地拍賣(mài)會(huì)上，上海本土開(kāi)發(fā)商陸家嘴一舉擊敗了央企保利、成都龍城等7家地產(chǎn)大鱷，以15.28億元奪得浦江鎮(zhèn)中心河以南C-1、C-2號(hào)地塊，溢價(jià)達(dá)144％，樓板價(jià)8060元／平方米。
雖然早在2004年，陸家嘴集團(tuán)就開(kāi)始了從土地運(yùn)營(yíng)商向地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)型，但直到今年才有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作—除了5月7日第一次在上海土地市場(chǎng)上公開(kāi)拿地，4月29日，陸家嘴還公布了收購(gòu)母公司旗下的商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃，擬以13.57億元的現(xiàn)金收購(gòu)母公司旗下的6家公司的股權(quán)。通過(guò)這次收購(gòu)，陸家嘴集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)已經(jīng)涵蓋了涉及到酒店管理、會(huì)展、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，成為一家綜合的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司。
盡管如此，土地轉(zhuǎn)讓收入仍占陸家嘴今年一季度營(yíng)收的1/2，轉(zhuǎn)型的尷尬難掩。
“目前，陸家嘴集團(tuán)處于轉(zhuǎn)型的陣痛期。”上海五合國(guó)際總經(jīng)理鄒毅向時(shí)代周報(bào)記者表示，“一方面，公司需要大量資金進(jìn)行擴(kuò)張；另一方面，今年陸家嘴新開(kāi)工面積為約50萬(wàn)平方米，總的在建建筑面積約118萬(wàn)平方米，幾大商業(yè)項(xiàng)目剛剛?cè)胧�，短期�?nèi)很難回籠資金。”
根據(jù)陸家嘴集團(tuán)今年一季度財(cái)報(bào)顯示，截止到3月31日，陸家嘴持有的貨幣資金為4.69億元，同比去年減少31.0％。
賣(mài)地轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā)
上海陸家嘴（集團(tuán)）有限公司前身為上海市陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開(kāi)發(fā)公司，成立于1990年9月。1997年12月，改制更名為上海陸家嘴（集團(tuán)）有限公司，是經(jīng)上海市人民政府批準(zhǔn)組建并重點(diǎn)扶持的62家大型企業(yè)集團(tuán)之一。
當(dāng)時(shí)，陸家嘴集團(tuán)的主要工作，是對(duì)陸家嘴范圍內(nèi)的土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，最后對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓。
“經(jīng)過(guò)10多年的開(kāi)發(fā)，浦東新區(qū)特別是陸家嘴區(qū)域土地資源幾近枯竭，原來(lái)的營(yíng)運(yùn)模式使公司面臨著是否還能生存的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。”陸家嘴集團(tuán)總經(jīng)理?xiàng)钚∶飨驎r(shí)代周報(bào)記者表示，“在這種情況下，陸家嘴集團(tuán)開(kāi)始大力轉(zhuǎn)變發(fā)展模式。”
于是，從2004年開(kāi)始，陸家嘴集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略從土地一級(jí)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)為二級(jí)開(kāi)發(fā)商，并把工作重點(diǎn)放在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)上。
但是，轉(zhuǎn)型并不順利。2004年，陸家嘴集團(tuán)有意向開(kāi)發(fā)海南盈濱半島項(xiàng)目，但由于盈濱半島已經(jīng)“諸侯割據(jù)”多年，土地整合困難，最終不了了之。
楊小明向時(shí)代周報(bào)記者介紹，公司先前通過(guò)生地轉(zhuǎn)熟地，然后再進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)m然公司得到了較快的發(fā)展，但是，“為了公司可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略需要，公司已決定今后在區(qū)域內(nèi)將不再賣(mài)地。除利用公司自有土地資源參與投資建設(shè)項(xiàng)目之外，陸家嘴還將與其他房地產(chǎn)企業(yè)一樣，通過(guò)土地招投標(biāo)的方式，在市場(chǎng)上獲取所需土地。”
在這樣的戰(zhàn)略之下，陸家嘴集團(tuán)開(kāi)始深耕陸家嘴區(qū)域，先后獨(dú)立開(kāi)發(fā)了“陸家嘴花園”、“渣打銀行大廈”、“96廣場(chǎng)”等項(xiàng)目。同時(shí)，在進(jìn)軍海南失敗之后，并沒(méi)有停下對(duì)外擴(kuò)張的步伐，2008年進(jìn)軍天津，目前，正在開(kāi)發(fā)天津“陸家嘴河濱花園一期”。
楊小明表示，公司已經(jīng)不再單純靠“賣(mài)地為生”，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括酒店管理、會(huì)展服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等。
雖然今年第一季度陸家嘴集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入同比去年增加了11倍，約為16億元，但是，土地轉(zhuǎn)讓收入仍占一季度營(yíng)業(yè)收入的1/2，轉(zhuǎn)型的尷尬難掩。
對(duì)此，楊小明表示：“雖然公司從一次性批租土地轉(zhuǎn)變?yōu)殚_(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)各類(lèi)功能性房產(chǎn)資源，但這需要一個(gè)過(guò)程。”
收支失衡
“按照陸家嘴集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況，能依靠自有資金完成項(xiàng)目已經(jīng)是很不錯(cuò)了。”上海順創(chuàng)投資咨詢有限公司分析師朱佳民對(duì)時(shí)代周報(bào)記者感嘆。
資料顯示，截至2009年底，陸家嘴集團(tuán)貸款余額較年初增加18.78億元，財(cái)務(wù)費(fèi)用比上年發(fā)生數(shù)增加1.16億元，增加比例超過(guò)100％，資產(chǎn)負(fù)債率42.4％。
進(jìn)入2010年后，公司的財(cái)務(wù)狀況仍然沒(méi)有較大改變，一季度財(cái)報(bào)顯示，截止到3月31日，陸家嘴持有的貨幣資金為4.69億元，同比減少31.0％；經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為負(fù)2.48億元，同比減少30.44％；公司長(zhǎng)期、短期借款同比增加20億元，財(cái)務(wù)費(fèi)用比上年同期增加282.3％，為2047萬(wàn)元。
按照計(jì)劃，今年陸家嘴新開(kāi)工面積為約50萬(wàn)平方米，總在建面積約118萬(wàn)平方米，包括世紀(jì)大都會(huì)、陸家嘴基金大廈等七個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)工，資金需求量較大。
同時(shí)，陸家嘴還公布了擬以13.57億元的現(xiàn)金，收購(gòu)上海陸家嘴東怡酒店管理有限公司等母公司旗下6個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，收購(gòu)股權(quán)33％-100％不等。
顯然，陸家嘴集團(tuán)面臨著收支嚴(yán)重失衡的壓力。“在轉(zhuǎn)型之初，陸家嘴集團(tuán)沒(méi)有意識(shí)到住宅項(xiàng)目對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的貢獻(xiàn)力度。參照世茂集團(tuán)，在上海一方面有大量的高端商業(yè)項(xiàng)目租賃，另一方面，在奉賢、浦東有住宅項(xiàng)目在售，這樣短期內(nèi)可以平衡公司營(yíng)業(yè)收入的分配比例，分擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。”鄒毅向時(shí)代周報(bào)記者表示。
不過(guò)，陸家嘴集團(tuán)也意識(shí)到了產(chǎn)品單一的問(wèn)題，已經(jīng)開(kāi)始逐步調(diào)整土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，目前在天津、上海約有總建筑面積為50萬(wàn)平方米的住宅用地儲(chǔ)備。
多重融資解危
事實(shí)上，陸家嘴集團(tuán)也意識(shí)到了公司資金緊張的問(wèn)題。楊小明向時(shí)代周報(bào)記者表示，公司目前處于轉(zhuǎn)型過(guò)程中的項(xiàng)目密集期，對(duì)資金需求較大，“去年公司資金缺口主要通過(guò)銀行貸款方式解決，公司對(duì)未來(lái)的資金需求和融資渠道已有充分的預(yù)計(jì)和安排，今年將繼續(xù)推進(jìn)發(fā)債進(jìn)程。”
記者了解到，為解決短期內(nèi)資金緊張的困境，陸家嘴集團(tuán)近期頻頻融資。就在宣布收購(gòu)母公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的同時(shí)，陸家嘴還計(jì)劃發(fā)行不超過(guò)38億元的公司債券，另外還獲得了控股股東提供的4.5億元的委托貸款。
上海順創(chuàng)投資有限公司分析師朱佳民向時(shí)代周報(bào)記者透露，今年陸家嘴集團(tuán)會(huì)發(fā)行REITs產(chǎn)品，發(fā)行年限或可達(dá)15年，在這個(gè)金融平臺(tái)取得融資，可以用在下一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)；另一方面，其投資性物業(yè)比重接近70％左右，依靠這類(lèi)高端物業(yè)平臺(tái)，可以獲得較穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
而易居研究院分析師薛建雄也向時(shí)代周報(bào)記者表示，“陸家嘴集團(tuán)擁有陸家嘴區(qū)域的“世紀(jì)大都會(huì)”等重要商業(yè)項(xiàng)目，有較大的增值空間；同時(shí)陸家嘴集團(tuán)也是參與開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)迪斯尼的中方大股東，也可為公司帶來(lái)較穩(wěn)定的收入。”
