一家上海國(guó)有銀行人士稱，在借殼上市之前，轉(zhuǎn)出萊茵房地產(chǎn)，日后又將受讓萊茵廣場(chǎng)的資產(chǎn)，或許是為后續(xù)的資產(chǎn)注入作出準(zhǔn)備。
華麗家族2008年年報(bào)顯示，南江集團(tuán)及曾志鋒等股東限售流通股的解禁日期為2011年7月16日，恰好在萊茵理財(cái)B檔產(chǎn)品到期日(2011年10月19日)之前。
對(duì)于上述種種說(shuō)法，前述華麗家族董秘辦人士一概不予回應(yīng)，并表示“現(xiàn)在談這些問(wèn)題，有些不是時(shí)候”。
值得注意的是，一位知情人士稱，在華麗家族、上海金疊、龍?jiān)ㄔO(shè)簽署三方協(xié)議時(shí)，還引入一個(gè)擔(dān)保方——華麗家族股東還為后期的履約提供擔(dān)保。
收益與風(fēng)險(xiǎn)的博弈
現(xiàn)在有銀行發(fā)售的私人銀行產(chǎn)品，可能就是把幾個(gè)大客戶的資金聚集在一起去炒地皮。
這場(chǎng)銀(行)、信(托)、企(業(yè))的多方合作，似乎邁向了共贏。
以14.5億元的收購(gòu)款來(lái)看，對(duì)于萊茵房地產(chǎn)，相當(dāng)于萊茵廣場(chǎng)項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值較上年末(8.42億元的存貨)溢價(jià)72%，較上年末的資產(chǎn)總額(10.89億元)溢價(jià)32%。如此一來(lái)，萊茵房地產(chǎn)及其控制人不僅悉數(shù)收回開(kāi)發(fā)成本，還能實(shí)現(xiàn)增值；而7.61億元的銀行貸款已不再是壓力，原來(lái)的貸款銀行也長(zhǎng)呼一口氣。
作為萊茵理財(cái)B檔次級(jí)產(chǎn)品的投資者，南江集團(tuán)不僅可以拿到預(yù)期年化收益率7%的投資收益，“另外在特定情形下，投資者可分配超額收益的80%。”一位銀行理財(cái)產(chǎn)品專家稱，所謂超額收益應(yīng)該是指項(xiàng)目資產(chǎn)再度交易變現(xiàn)時(shí)的溢價(jià)部分。更為重要的是，南江集團(tuán)還握有受讓上海金疊7.5億股的期權(quán)。
而建行上海分行、中信信托可以獲取的收入，主要包括產(chǎn)品管理費(fèi)、銷售費(fèi)、保管費(fèi)、信托管理費(fèi)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)。對(duì)于建行上海分行而言，還帶來(lái)一筆存款——中信信托增資上海金疊的7.5億元，存入了建行上海張江支行。
拿到信托資金，退出銀行貸款后，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了信托公司，而信托公司可以重復(fù)進(jìn)行信托貸款的發(fā)放，或者最后轉(zhuǎn)化為REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)，眼前的風(fēng)險(xiǎn)已被扛過(guò)去了。
上述大行信貸人士直言，從萊茵理財(cái)公告的信息看，上海金疊的融資成本較高，現(xiàn)在兩年期的貸款利率也沒(méi)這么高。暫時(shí)的信托融資應(yīng)該是一個(gè)過(guò)渡，然后再做項(xiàng)目貸款(經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款)，替換之前的信托資金，這一做法目前是陽(yáng)光化的方式。
但風(fēng)險(xiǎn)的拆分和延后，并沒(méi)有杜絕風(fēng)險(xiǎn)。
上述理財(cái)產(chǎn)品專家指出三大風(fēng)險(xiǎn)隱患，其一，目前質(zhì)押的是上市公司限售流通股，變現(xiàn)困難；其二，如果企業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題，債務(wù)重組和破產(chǎn)清算都有流程，存在不確定因素；其三，最大的風(fēng)險(xiǎn)隱患就是循環(huán)信貸本身，這也是很多銀行將房地產(chǎn)類理財(cái)產(chǎn)品視為“高壓線”的原因所在。
作為循環(huán)信貸引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的典型案例就是德隆隕落。而導(dǎo)致循環(huán)中斷的觸發(fā)點(diǎn)是大環(huán)境突變，理財(cái)產(chǎn)品循環(huán)發(fā)售中斷、基礎(chǔ)資產(chǎn)變現(xiàn)困難、其他融資渠道受限等。
“當(dāng)初德隆的問(wèn)題一是出在證券上，二是銀行停止放款，導(dǎo)致資金鏈斷裂。”上述理財(cái)專家直言。
但不可否認(rèn)的是，類似于萊茵理財(cái)?shù)漠a(chǎn)品，確實(shí)符合一些私人銀行客戶的要求——高風(fēng)險(xiǎn)高收益�，F(xiàn)在有銀行發(fā)售的私人銀行產(chǎn)品，可能就是把幾個(gè)大客戶的資金聚集在一起去炒地皮。如果一款私人銀行理財(cái)產(chǎn)品涉及大型項(xiàng)目，銀行可能無(wú)法向全部投資者講清楚其中的風(fēng)險(xiǎn)，值得深思。
銀行為追求中間業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)，而收取的產(chǎn)品管理費(fèi)，與基礎(chǔ)資產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題所帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn)如何匹配？而曲折房地產(chǎn)信托故事背后，銀行、信托公司又為誰(shuí)在做嫁衣？
萊茵房地產(chǎn)在信托資金進(jìn)入后成功溢價(jià)，而產(chǎn)品設(shè)計(jì)的信托公司和銀行規(guī)避了項(xiàng)目各種運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但面臨急劇堆積泡沫的地產(chǎn)市場(chǎng)和山雨欲來(lái)地產(chǎn)調(diào)控，不可消失的風(fēng)險(xiǎn)又規(guī)避給了誰(shuí)？
當(dāng)2007年，資本市場(chǎng)沖上6000點(diǎn)云霄，狂發(fā)的投連險(xiǎn)與今日的房地產(chǎn)信托何其相似，但此后的退保浪潮，保險(xiǎn)公司又是如何全身而退？
風(fēng)險(xiǎn)藏于無(wú)形，常不被覺(jué)察，或在不可能中發(fā)生，高息延攬存款者何時(shí)會(huì)想到擠兌風(fēng)波？當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)熱潮褪去，信貸緊縮，抵押物價(jià)值不在，又如何處置其中的隱患？
