“香港未來(lái)5年，甚至10年的租金估測(cè)都有機(jī)構(gòu)在做，因?yàn)橄愀鄯康禺a(chǎn)信息是透明公開(kāi)的。”來(lái)自香港的戴德梁行估價(jià)與咨詢服務(wù)北亞區(qū)總經(jīng)理趙錦權(quán)說(shuō)，內(nèi)地要推廣收益法評(píng)估，必須將市場(chǎng)信息公開(kāi)透明。

　　“這兩種方法，實(shí)際上就是買賣雙方利益出發(fā)點(diǎn)不同導(dǎo)致的。”一位參會(huì)人士指出其中奧妙。

　　對(duì)于REITs投資者來(lái)說(shuō)，關(guān)注的是自己的現(xiàn)金流和收益所得，主張采用國(guó)際通行的收益法，而對(duì)于REITs的賣方來(lái)說(shuō)，關(guān)注的是房地產(chǎn)租金的市場(chǎng)價(jià)位，希望按市場(chǎng)法高價(jià)獲益。

　　因此，多位房地產(chǎn)評(píng)估公司表示，政策究竟支持哪種評(píng)估方法，實(shí)際上就表示對(duì)投資者和租戶權(quán)益的保護(hù)程度。

　　“原先考慮的是優(yōu)選收益法，次選市場(chǎng)法，但這個(gè)提法會(huì)變，而對(duì)兩種評(píng)估方法保持彈性。”張小宏透露。

　　【分歧二】

　　兩個(gè)市場(chǎng)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)否一致

　　分歧之二在于REITs交易的兩個(gè)市場(chǎng)——銀行間市場(chǎng)和交易所市場(chǎng)，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)是否一致化？

　　從2008年底國(guó)務(wù)院決定上海、北京、天津三地是REITs的試點(diǎn)城市后，REITs已經(jīng)在悄然試水，究竟是哪個(gè)市場(chǎng)更活躍呢？

　　中信證券股份有限公司就天津試點(diǎn)反饋的意見(jiàn)是，目前內(nèi)地依然是以銀行間市場(chǎng)產(chǎn)品為主。“天津試點(diǎn)REITs，涉及兩種產(chǎn)品，一是銀行間市場(chǎng)REITs產(chǎn)品，主要就是廉租房租金。一種是交易所市場(chǎng)REITs產(chǎn)品，以商業(yè)辦公租金為主，但目前還處于和開(kāi)發(fā)商討價(jià)還價(jià)的階段。”中信證券股份有限公司副總裁何亮宇介紹說(shuō)。

　　“廉租房租金REITs產(chǎn)品，雖然風(fēng)險(xiǎn)性小，但收益不高。”中信證券的高級(jí)經(jīng)理翁少群指出，以收益不高的廉租房做試點(diǎn)，不具有市場(chǎng)代表性。

　　針對(duì)內(nèi)地兩個(gè)市場(chǎng)問(wèn)題，中金公司也提出意見(jiàn)說(shuō)，能否對(duì)交易所市場(chǎng)的REITs產(chǎn)品和銀行間市場(chǎng)的REITs產(chǎn)品采取有所區(qū)別的監(jiān)管辦法，但對(duì)評(píng)估報(bào)告可以采用同樣的標(biāo)準(zhǔn)。

　　【趨勢(shì)】

　　“一定要與國(guó)際接軌”

　　研討會(huì)的另外一個(gè)爭(zhēng)論焦點(diǎn)集中到《指導(dǎo)意見(jiàn)》第五條關(guān)于“同一房地產(chǎn)投資信托基金的同一評(píng)估對(duì)象的物業(yè)狀況評(píng)價(jià)、物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研、物業(yè)價(jià)值評(píng)估，宜分別由不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)獨(dú)立完成”。

　　3個(gè)報(bào)告的獨(dú)立性出發(fā)點(diǎn)是什么？這樣做是否能保持評(píng)估的獨(dú)立性、客觀性？

　　住建部市場(chǎng)監(jiān)管司副司長(zhǎng)張小宏表示，這條規(guī)定主要是借鑒香港的做法。

　　來(lái)自香港的戴德梁行估價(jià)與咨詢服務(wù)北亞區(qū)總經(jīng)理趙錦權(quán)回應(yīng)說(shuō)，“在香港，3個(gè)報(bào)告保持獨(dú)立，主要有兩個(gè)目的，一是在上市時(shí)被要求獨(dú)立放在招股書(shū)中，起到向公眾公告、披露信息作用；二是為最后出具的物業(yè)評(píng)估報(bào)告提供客觀的評(píng)估支撐。”

　　趙錦權(quán)解釋說(shuō)，境外REITs全部采用的是交易所，不像內(nèi)地有兩個(gè)市場(chǎng)：銀行間市場(chǎng)和交易所市場(chǎng)。香港REITs只能在交易所交易，受香港聯(lián)合交易所和證監(jiān)會(huì)監(jiān)管，因此，必將按照上市公司的要求，嚴(yán)格信息披露制度。在這一點(diǎn)上，趙錦權(quán)希望內(nèi)地REITs的指導(dǎo)意見(jiàn) “一定要與國(guó)際接軌，讓國(guó)際投資者參與進(jìn)來(lái)”。

　　“從《通知》和《指導(dǎo)意見(jiàn)》看，雖然在評(píng)估機(jī)構(gòu)信息披露、評(píng)估方法等方面更多借鑒了香港和新加坡經(jīng)驗(yàn)，但是否能在實(shí)際操作中做到是另外一個(gè)問(wèn)題。”一位參會(huì)人士指出，目前試水的REITs產(chǎn)品，多數(shù)屬于非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，加上兩個(gè)市場(chǎng)、兩種評(píng)估方法，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不透明化，都是阻礙REITs走向國(guó)際化的因素。

　　“REITs走向國(guó)際化是趨勢(shì)，但從目前政策看，還有更多努力的空間。”上述人士指出。

　　名詞解釋

　　REITs，房地產(chǎn)投資信托基金。從國(guó)際范圍看，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

　　從本質(zhì)上看，REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。REITs典型的運(yùn)作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)，并以這些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息；其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的REITs，以其收益，如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利。相形之下，寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠(yuǎn)較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此，REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。

　　1960年，世界上第一只REITs在美國(guó)誕生。