地產(chǎn)人士指出，整體出讓華山夏都一事大摩也許同其它投行接觸過，但多半因價格談不攏而選擇以散賣的方式來獲取現(xiàn)金。另外，摩根是想趁現(xiàn)在上海高檔住宅市場回暖而出貨套現(xiàn)，但摩根士丹利把一棟持有型物業(yè)散賣，仍存在一定風險。

　　同區(qū)域售價偏高

　　自去年底以來，有關摩根士丹利出讓上海物業(yè)的消息一直不斷，但目前以整體出讓的形式套現(xiàn)的案例還沒有出現(xiàn)。日前在某房產(chǎn)網(wǎng)站上，位于長寧區(qū)華山綠地旁幸福路211弄的華山夏都苑，卻在被中介機構以散賣的方式銷售。

　　華山夏都是上海市中心少有的高檔住宅之一，由4幢高層公寓組成。2006年大摩以總價超過7.5億元的價格收購了華山夏都A幢樓約2.7萬平米的公寓樓，收購單價約2.8萬元/平米。

　　當記者以購房人身份向中介人員詢問售價時，這位中介人員告訴記者，目前在售的這幢樓即是大摩持有的華山夏都A棟樓。“售價在6萬-7萬元/平米之間，均價6.5萬元/平米，房型以210和230平米兩種為主。”這位中介人員還說，五一節(jié)期間已有幾單成交的案例。

　　高力國際華東區(qū)董事李慶賢認為，由于上海市中心高檔樓盤數(shù)量比較有限，這樣的價格仍具有投資價值。“和同區(qū)域價格相比，售價太高，能不能賣出去是個問題。”一家房地產(chǎn)代理行人士對大摩開出如此高的價格表示了不解，他認為6.5萬/平米的售價在目前同區(qū)域板塊售價過高。

　　“目前上海高檔公寓市場的租金水平比去年降了不少，出租率也并不理想。在這樣的情形下，基金和投資機構的收購意愿降低了，成交的幾率也小了很多，而大摩想套現(xiàn)的想法也比較難實現(xiàn)。”一位不愿透露姓名的投資人士說。

　　從整棟出讓到散賣

　　不少投資者都是以整體出讓的方式完成大宗物業(yè)的交易的。去年李嘉誠的上海商貿(mào)廣場、卓越金融在上海的長壽商業(yè)廣場都是，買家多數(shù)為機構投資者以整體收購的方式完成交易。那么摩根士丹利為何要以散賣的方式賣樓？

　　自去年起，市場上就不斷傳出摩根士丹利欲出讓上海的錦麟天地苑公寓、東海廣場及寶山安信商業(yè)廣場權益的消息，但摩根對這些消息都不置可否。近期風傳潘石屹有意整體收購東海廣場的消息，再次讓人猜測大摩有意“拋售”上海物業(yè)。但大摩在上海的這些物業(yè)目前尚沒有一宗成功被轉讓出去。“今年整體出售物業(yè)成功的案例并不多，大摩想整體出讓有困難�，F(xiàn)在投資機構整體收購樓盤的意愿并不強，而想以散賣的方式套現(xiàn)的公司卻多了起來。”一位地產(chǎn)人士指出。

　　據(jù)了解，與華山夏都鄰近的嘉里華庭原為一家公司持有，但這個樓盤也有意通過分拆的方式散賣。而在陸家嘴地區(qū)被一家投資機構持有的服務公寓也有意分拆開來散賣。

　　對于為什么摩根士丹利進行散賣，易居房地產(chǎn)研究院高級研究員回建強認為，在這輪金融危機中摩根士丹利作為世界排名前幾位的投資銀行受到的影響比較大，美國總部的壓力一直存在。“通過散賣來套現(xiàn)恐怕與這種壓力有一定關系。”回建強認為，整棟出讓雖然可以一次性拿到錢款，但在市場收購意愿減弱的情況下，這種想法很難實現(xiàn)。

　　“摩根士丹利以散賣的方式賣樓還是整體出讓，應該做過方案的比較。”李慶賢表示，雖然散賣會加長銷售的周期，但散賣的價格比賣給機構的更高，通過散賣摩根士丹利賺得更多。

　　市場走高趁機出貨

　　上海高檔住宅的市場行情開始漸入佳境。今年一季度的成交量中，中低價位房源的成交占絕大多數(shù)比例，但4月以來的成交量中上海高端公寓市場成交量也變得活躍起來。

　　盛勢投資副總裁簡宏洲表示，大摩走散賣路線與今年上海豪宅市場的回暖有很大關系。

　　據(jù)上海臺慶房產(chǎn)統(tǒng)計，今年4月上海一手豪宅（單價3萬元以上的公寓及別墅）共成交655套（2008年4月成交642套）。呈現(xiàn)出不輸于2008年上半年豪宅市場的火爆態(tài)勢。

　　簡宏洲指出，如果整體出讓，收購方會要求更多的折扣，大摩很難接受過低的價格；而豪宅市場成交的回暖，增加了高檔住宅持有者的選擇，可以通過市場而不是機構投資來套現(xiàn)。

　　“整棟出手賣家少，但市場上散戶卻還有需求。一些大型的中介公司有自己固定的投資客戶群，可以加快銷售速度。”回建強認為，按目前6.5萬元/平米的散賣價，比2006年2.8萬/平米的售價高出一倍還多，如能按這個價格套現(xiàn)，大摩在這個項目上仍能賺不少錢。

　　但有地產(chǎn)人士指出，在此時摩根士丹利把一棟持有型物業(yè)散賣存在著風險：雖然現(xiàn)在高檔住宅市場住宅剛回暖，但并不能確定未來一定走強。在這樣的形勢下，過高的價格散戶未必感興趣。