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40億私募資金杯水車(chē)薪 恒大地產(chǎn)4580萬(wàn)平米土地待哺
LinkMall.Cn 2008-06-09 理財(cái)周報(bào)   評(píng)論條
　　聯(lián)街網(wǎng)據(jù)《理財(cái)周報(bào)》消息：因償債目的試圖在港交所IPO的恒大地產(chǎn)自今年3月失敗以來(lái)，近期再度因資金鏈問(wèn)題進(jìn)行私募，此次成功獲得超過(guò)40億港元資助，據(jù)稱(chēng)資金來(lái)源主要集中于恒大的機(jī)構(gòu)投資者和新世界］發(fā)展］董事長(zhǎng)鄭家純。

　　資金鏈緊繃促使重出江湖

　　恒大今年3月的這次上市融資，目的只有一個(gè)——償還債務(wù)。

　　其招股說(shuō)明書(shū)中顯示，該公司資金缺口來(lái)自4個(gè)部分：一是高達(dá)111.334億元的銀行貸款及其他借款，由于該部分借款的“貢獻(xiàn)”，恒大2007年的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)95%，已經(jīng)成為房地產(chǎn)公司中負(fù)債率最高的企業(yè)；二是其近10億美元的機(jī)構(gòu)投資者借款，該公司招股書(shū)中點(diǎn)名指出自己需向瑞信等機(jī)構(gòu)償還機(jī)構(gòu)擔(dān)保貸款11億港元；三是25億左右的土地出讓金，該項(xiàng)金額已被列入融資用途的第一位；最后一項(xiàng)，也是恒大陷入困境最根本的原因——土地儲(chǔ)備迅速擴(kuò)張至4580萬(wàn)平米，手中握有78個(gè)發(fā)展項(xiàng)目，其中46%的項(xiàng)目計(jì)劃在今年內(nèi)完成。

　　恒大土地?cái)U(kuò)張的伏筆早在脫殼綠地時(shí)就已經(jīng)埋下，有消息稱(chēng)當(dāng)初套現(xiàn)的7888萬(wàn)元現(xiàn)金與另外幾家機(jī)構(gòu)的參股資金一起幾乎全數(shù)被用在拿地上。售殼后兩個(gè)月內(nèi)，恒大先后在七八個(gè)二線城市中拿到了十七八塊地。反觀銷(xiāo)售成績(jī)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如恒大所期望的那樣，一位消息人士更稱(chēng)，恒大力推的廣州某樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)多時(shí)但僅售出2～3套。

　　此次IPO失敗無(wú)疑給恒大緩解資金鏈的計(jì)劃蒙上了陰影，4580萬(wàn)平米的土地如嗷嗷待哺的嬰兒一樣，急需開(kāi)發(fā)資金。恒大IPO失敗后迅速轉(zhuǎn)向私募市場(chǎng)也從另一個(gè)側(cè)面表明該公司資金鏈緊繃情況超出人們想象。

　　私募資金40億僅是冰山一角

　　近日有市場(chǎng)消息稱(chēng)，恒大將在今年第三季度重啟IPO計(jì)劃，分析師對(duì)此分為兩派意見(jiàn)。一派認(rèn)為恒大之前失敗的陰影隨著時(shí)間會(huì)逐漸散去，恒大重新IPO可能有戲。該觀點(diǎn)能否站得住腳還看近期是否有房企成功登陸港交所，在這種情況下，河南建業(yè)地產(chǎn)(00832.HK)IPO能否順利完成就成了恒大乃至整個(gè)市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　另一派觀點(diǎn)則認(rèn)為，如果恒大不解決其緊繃的資金鏈，上市幾乎是無(wú)望的。這次恒大私募40億左右港元，僅是其400億資金缺口冰山的一角。盡管今年四川發(fā)生地震，但震災(zāi)對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)沒(méi)有太大的影響，因而從緊的貨幣政策不會(huì)有太大改變，從銀行獲取資金周轉(zhuǎn)一途今年似難以通行。好在易居(中國(guó))、合富輝煌、世聯(lián)地產(chǎn)三家地產(chǎn)代理商支付了恒大一筆總共價(jià)值3億左右的保證金，恒大的日子才算湊合過(guò)去。如果恒大始終無(wú)法解開(kāi)這個(gè)困局，賣(mài)地或者出售公司更多的股份將是擺在恒大面前的兩難選擇。

　　資本市場(chǎng)屢敗屢戰(zhàn)

　　回望今年3月鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的恒大地產(chǎn)IPO，也是因資金緊張而進(jìn)行，而這一為了償債而展開(kāi)的籌資活動(dòng)最終遭到了市場(chǎng)的拋棄，以失敗告終。恒大3月20日的公告中稱(chēng)，“鑒于國(guó)際資本市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)波動(dòng)不定及市況不明朗，本公司決定不會(huì)根據(jù)原有時(shí)間表進(jìn)行全球發(fā)售。”但日前一位消息人士卻告訴記者，恒大IPO失敗很有可能是因?yàn)樯蠄?bào)港交所的數(shù)據(jù)出了問(wèn)題。

　　即使沒(méi)有上述可能，恒大今年IPO也是步履艱難，其預(yù)先認(rèn)購(gòu)行動(dòng)在市場(chǎng)上反響并不熱烈。一般來(lái)說(shuō)，募集資金的用途是投資者打新股時(shí)最關(guān)心的一環(huán)。恒大在招股說(shuō)明書(shū)中明確提出將資金的53.6%用于償還之前欠下土地出讓金和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，23.1%用于購(gòu)買(mǎi)土地儲(chǔ)備，9.1%用來(lái)償還瑞信貸款，7.5%用于支付陸家嘴］貿(mào)易區(qū)的土地使用額外現(xiàn)金代價(jià)�？梢�(jiàn)償債成了恒大IPO最主要的目的，投資者對(duì)該股上市持謹(jǐn)慎態(tài)度也就不難想像。

　　實(shí)際上今年3月的恒大香港IPO已非恒大第一次進(jìn)軍資本市場(chǎng)了。早在5年前，恒大就借殼瓊能源登陸國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)，并將瓊能源改名恒大地產(chǎn)。但恒大進(jìn)入A股市場(chǎng)后，上市公司的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)卻連年下降，2006年半年度財(cái)報(bào)發(fā)布了業(yè)績(jī)同向大幅下降50%-70%的公告，里面說(shuō)業(yè)績(jī)下降的主要原因是“受宏觀調(diào)控政策等因素的影響，公司控股開(kāi)發(fā)的商品房項(xiàng)目銷(xiāo)售收入下降，相應(yīng)成本上升導(dǎo)致凈利潤(rùn)下降”。

　　不久之后，恒大將證券名稱(chēng)改為綠景地產(chǎn)，以轉(zhuǎn)讓價(jià)為每股1.88元將綠景地產(chǎn)26.89%的股份賣(mài)與廣州市天譽(yù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司——即天譽(yù)地產(chǎn)(0059.HK)關(guān)聯(lián)企業(yè)，但當(dāng)時(shí)綠景地產(chǎn)的市面股價(jià)在5-6元區(qū)間內(nèi)，恒大急于套現(xiàn)抽身之心路人皆知。在成功套現(xiàn)7888.9818萬(wàn)元后，恒大退出了國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)。

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