應(yīng)晨報讀者要求，晨報房產(chǎn)新聞版與商業(yè)地產(chǎn)專家合作，針對京城正在推廣的商業(yè)地產(chǎn)項目作出專業(yè)點評，以期為廣大投資人和承租人作出一個簡單實用的投資可行性分析。

    最近不少投資人來電，希望專家能對號稱即將開啟北京“文化商業(yè)新時代”的位于北京西站南廣場的地下商業(yè)項目——萬博匯商業(yè)中心進(jìn)行點評�！�

    本期出鏡專家：北京通商商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理 吳煥賢

    火車站商圈現(xiàn)狀堪虞

    “北京的火車站的商業(yè)做得都不是很成功，幾個商業(yè)都沒做起來，包括北京站的恒基中心和早已關(guān)門的北京西站白馬，”北京通商商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理吳煥賢說，“與其他城市的火車站不同，北京的兩個火車站都屬于中轉(zhuǎn)型車站，沒有和公交總站、長途客運(yùn)車站結(jié)合起來，所以擁有大量人流但停駐性很差，也構(gòu)不成以購物群體為主的客流。”這樣以出差或者中轉(zhuǎn)為主的人流基本上都不愿意在火車站附近購物。所以，吳煥賢說：“最適合在北京的火車站周邊經(jīng)營的商業(yè)應(yīng)該是：旅游用品，如當(dāng)?shù)鼗蛘吒鞯氐耐撂禺a(chǎn)、差旅人員的旅途日用品、餐飲或者住宿，而其他產(chǎn)品難盈利。”有著商業(yè)運(yùn)作背景的吳煥賢對北京兩個火車站商圈的前景并不樂觀。

    北京西站商圈尚需政府推動

    “北京西站商圈還有幾個問題急需解決。首先，它是三個行政區(qū)的結(jié)合處，在體制上可能要有所突破；其次，整個商圈的規(guī)劃要具備引導(dǎo)性的統(tǒng)一，形成合力，最好能推出商圈預(yù)警信息。”中國商業(yè)步行街委員會主任韓健徽在某商業(yè)論壇上如此評價北京西站商圈。

    樂器廣場有待商榷

    做商業(yè)，最主要的是人氣，但有了人氣不等于有商氣，有了商氣也不等于有財氣。北京西站，每年有1.8億人次的客流量往來穿行，應(yīng)該是人流最旺的地方，但也是人員停駐性最差的地方。如何在這樣一個地方形成商氣、聚斂財氣，這是開發(fā)商要面臨的最大難題。“餐飲和土特產(chǎn)都是適合火車站商圈的商業(yè)類別。這主要是因為適合火車站商圈的商業(yè)類別太少，很難湊起一個大型商場。從消費心理方面分析，順便式購物的人對價格敏感度低，但是會嫌棄火車站商圈的商品檔次低；而隨便購物的人對價格敏感度高，要么貪便宜，要么去正規(guī)商場購物。所以，適合旅途生活的餐飲和具有特色的土特產(chǎn)都是不錯的火車站商業(yè)類別。”吳煥賢說。

    在北京西站的商圈打造亞洲規(guī)�；瘶菲鲝V場，將文化與商業(yè)完美結(jié)合起來，這些話聽起來很誘人，但業(yè)內(nèi)專家卻說：“我不看好北京兩個火車站的商圈，在北京西站商圈做樂器廣場，很難做成功。”現(xiàn)在乘火車的旅客購買力都比較低，這從旅客的穿著上可以得出結(jié)論。“專業(yè)樂器廣場如果能挺過前兩年的話，應(yīng)該還是有希望的。”吳煥賢表示。

    本報將繼續(xù)關(guān)注該商圈的發(fā)展。

    專家建議

    火車站商圈需要“養(yǎng)” 請謹(jǐn)慎投資

    火車站的商業(yè)項目還需要依賴政府對該區(qū)域整體形象的打造，必須有特色，才能吸引北京人到火車站商圈來購物。需要一到兩年甚至更長的時間來“養(yǎng)”，比如馬連道的茶葉一條街，就是專項打造出來的一個成功的先例。專項經(jīng)營、特色批發(fā)，茶葉、建材以及大型生活超市家樂福吸引了北京人的光顧。從這點來看，火車站商圈還需要一到兩年甚至更長時間來“養(yǎng)”。對廣大投資者來說，不要對租金抱有很高的期望值，最好將希望寄托在將來商鋪的升值空間上；對經(jīng)營者來說，也不要對回報有太高的要求。

    相關(guān)分析

    測算售價是否合理很簡單：按照萬博匯承諾的商鋪租金5元/平方米/天計算，為150元/平方米/月，按17年收回投資測算＝150元/平方米/月×12個月×17年＝30600元/平方米；租金一般按使用面積測算，萬博匯產(chǎn)權(quán)式商鋪的使用率在47％左右，那么，你所購商鋪的合理售價＝30600元×47％＝14382元/平方米；考慮物業(yè)租賃稅的扣除，合理售價在14000元/平方米左右，就是可以接受的價格。當(dāng)然，那種長期按固定年回報率返租的商鋪，則不存在此類問題。

    項目簡介

    萬博匯是位于北京西站南廣場的地下商業(yè)部分，總面積75萬平方米，整體分為樂器廣場、餐飲一條街、民俗風(fēng)情街三部分。其中，除了樂器廣場租售不分之外，餐飲一條街、民俗風(fēng)情街都以銷售為主，后期可由開發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一招商。目前，除少量只能投資不能自營的位于民俗風(fēng)情街的老字號位置外，基本已售罄。

    項目預(yù)計2008年2月底完工，3月15日簽租賃的正式合同，4月28日試營業(yè)。

    售價：均價2萬元/平方米

    租金：均價 5元/平方米/天

    管理費：1.2元/平方米/天

    使用率：47

    %電費：1元/千瓦時

    優(yōu)惠措施：年付租金可免3個月的租期