2017年底，環(huán)京房?jī)r(jià)經(jīng)歷一輪下跌后，王慧群認(rèn)為已經(jīng)到了抄底的時(shí)候，以2.2萬(wàn)元價(jià)格在燕郊購(gòu)買(mǎi)了一套兩居室，這個(gè)回馬槍被他稱為樓市投資生涯中最大的敗筆，該房產(chǎn)目前價(jià)格下跌了三分之一。
王慧群是自由職業(yè)者，妻子在一家外企任高管，最近妻子打算換工作，如果換工作失敗，房子便面臨斷供的危機(jī)，所以王慧群將燕郊的房子委托給單燕出售，“賣(mài)140萬(wàn)元，給我40萬(wàn)現(xiàn)金就行了。”這意味王慧群虧損20萬(wàn)元首付及近一年的按揭。
單燕介紹，在環(huán)京的樓市投資客中，房地產(chǎn)銷售和中介人員押房、炒房現(xiàn)象非常普遍，“說(shuō)實(shí)話，干銷售光靠提成賺不了多少錢(qián)，主要還是靠倒騰房子，行情好的時(shí)候，押幾個(gè)月就能賺一大筆。”單燕表示。
單燕告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，中介或銷售是樓市交易過(guò)程各種信息的匯聚地，對(duì)市場(chǎng)供需情況和交易價(jià)格了如指掌，“看著自己經(jīng)手的房子一轉(zhuǎn)手賺幾十萬(wàn)，手里有錢(qián)的，肯定會(huì)投進(jìn)去的。即便是剛?cè)胄械男率謧�，也�?huì)幾個(gè)人一起投資一套房子。”
從2006年進(jìn)入中介行業(yè)開(kāi)始，單燕就是房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的常客，已經(jīng)記不清自己倒騰過(guò)多少套房子了，“手里有錢(qián)，遇到低價(jià)房源，肯定要自己拿下來(lái)，價(jià)格上漲就出手，行情好的時(shí)候，能倒騰的人，一年賺百十來(lái)萬(wàn)很輕松。”
押房的操作是，一手房先交訂金或首付，把房子圈定，然后利用自己的中介身份進(jìn)行銷售；二手房則簽合同而不過(guò)戶，等找到下一個(gè)買(mǎi)家再交易過(guò)戶。
押房有利有弊，好處是不僅壓縮了交易周期，而且也能省下一筆不菲的交易費(fèi)用。壞處是，如果房?jī)r(jià)上漲較快，可能會(huì)遭遇賣(mài)家違約。
剛?cè)胄械匿N售和中介通常會(huì)合伙投資房產(chǎn)，幾個(gè)人湊錢(qián)共同投資一套房子或幾套房子，等出售套現(xiàn)后再進(jìn)行分成，在樓市火爆的時(shí)候，一些中介人員也會(huì)通過(guò)小額貸等方式籌集資金。
目前環(huán)京投資客中受到?jīng)_擊最大的也是這些新手們，既包括剛?cè)胄械闹薪楹弯N售，也包括剛嘗到炒房甜頭的新手炒房客，“最慘的月供還不起，欠一屁股高利貸，房子又出不了手。”單燕表示。
被擠出的投資客
2018年以來(lái)，經(jīng)過(guò)一輪降杠桿，國(guó)內(nèi)主流開(kāi)發(fā)商負(fù)債率普遍下降，但一些國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)依然下調(diào)了部分龍頭房企的評(píng)級(jí)，其中一個(gè)重要理由就是這些房企土地儲(chǔ)備與當(dāng)前市場(chǎng)消化能力并不匹配。
貝殼研究院最新報(bào)告顯示，三季度以來(lái)，全國(guó)重點(diǎn)城市二手房成交普遍回落，均價(jià)趨穩(wěn)或下跌，買(mǎi)賣(mài)雙方信心不足，價(jià)格上漲預(yù)期出現(xiàn)松動(dòng)。三季度全國(guó)11個(gè)重點(diǎn)城市成交量環(huán)比下滑33%。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月9日，近一個(gè)月北京二手房成交均價(jià)同比下跌6.06%，天津跌幅為3.8%，河北石家莊、保定和廊坊跌幅分別為5.09%、6.02%和15.39%。其他區(qū)域只有上海同比出現(xiàn)小幅下跌。
值得關(guān)注的是，雖然其他區(qū)域多數(shù)城市房?jī)r(jià)同比仍在上漲，但環(huán)比已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)下跌。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，三季度成都和青島成交均價(jià)環(huán)比下跌8%和6%，上海下跌5.6%，其中上海已經(jīng)連續(xù)17個(gè)月環(huán)比下跌，青島連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌。
從8月開(kāi)始，100個(gè)城市月度掛牌價(jià)環(huán)比下跌城市增多，從7月19個(gè)增加至8月份的47個(gè)。二手房成交量方面，三季度青島和天津下滑幅度超過(guò)50%，北京下滑了35%，深圳下滑了42%。其中青島成交量連續(xù)6個(gè)月下滑，杭州連續(xù)5個(gè)月下滑。
如果說(shuō)炒房客單燕離開(kāi)樓市轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市是因?yàn)橥顿Y風(fēng)向變化，王慧群割肉套現(xiàn)更多是出于資產(chǎn)安全的需要，目前他在燕郊的房產(chǎn)非但沒(méi)有升值，而且每月還需要償還月供，“現(xiàn)在出手也就虧損三四十萬(wàn)，不賣(mài)的話就還得往里扔錢(qián)。”
（來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 應(yīng)受訪者要求，文中單燕和王慧群為化名）
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