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過度加杠桿，資本玩起“空手道”
事實(shí)上，隨著金融政策對(duì)住房租賃市場(chǎng)的支持力度不斷加大，站在風(fēng)口上的長租公寓企業(yè)紛紛擴(kuò)規(guī)模、借助資本的力量跑馬圈地，由此衍生出諸多金融創(chuàng)新產(chǎn)品，如住房租賃類REITs（不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金）、ABS（以項(xiàng)目所屬資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式）、住房租賃專項(xiàng)公司債券等。
截至目前，已有12家公司提交了發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債的申請(qǐng)，發(fā)行規(guī)模總計(jì)618.8億元。長租公寓租賃市場(chǎng)資產(chǎn)證券化步伐也明顯加快，以租金收入或物業(yè)所有權(quán)為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已發(fā)行數(shù)十單，金融創(chuàng)新產(chǎn)品層出不窮。
為何住房租賃企業(yè)如此熱衷融資？業(yè)內(nèi)人士指出，融資后，住房租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展模式就變成了“拿房-出租-融資-再拿房”的循環(huán)，可以快速擴(kuò)大市場(chǎng)份額。
一位資深券商人士透露，對(duì)于目前盈利前景并不明朗的長租公寓行業(yè)，通過囤房、炒房租能讓“羊毛出在豬身上”，即用租房的生意，賺金融的錢。“這一模式的本質(zhì)是利用租客和房東信用，通過租房類貸款為運(yùn)營商提供擴(kuò)張資金，堪稱‘無本萬利’，既可加快投資資金回籠，亦可將資金快速循環(huán)至下一批房源的獲取、裝修、運(yùn)營等方面。”
“房租不炒”亟待落實(shí)
貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，房價(jià)主要影響的是投資，租金主要影響的是消費(fèi)。一定程度上，租金如果上漲過快，影響低收入家庭和流動(dòng)人口實(shí)現(xiàn)租賃上“住有所居”，將會(huì)影響整體的社會(huì)穩(wěn)定，可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)更值得警惕。
胡景暉認(rèn)為，租賃企業(yè)不斷通過融資擴(kuò)大規(guī)模、滾動(dòng)發(fā)展，占有市場(chǎng)大部分房源，最終將形成“壟斷”，獲得租金定價(jià)權(quán)。
與此同時(shí)，在大量社會(huì)資本涌入長租公寓領(lǐng)域的背后，由于欠缺準(zhǔn)入門檻、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范以及法律法規(guī)，市場(chǎng)發(fā)展良莠不齊的問題日漸突出。一些不具規(guī)模的企業(yè)跟P2P等小額貸款公司合作，過度使用杠桿增大了住房租賃企業(yè)和租客的風(fēng)險(xiǎn)，一旦經(jīng)營不善，甚至?xí)霈F(xiàn)P2P卷錢跑路的情況。
房租高企背后的資本投機(jī)已引起監(jiān)管部門警覺。針對(duì)長租公寓非理性推高房租的現(xiàn)象，多地已經(jīng)開始行動(dòng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，7月份以來已有北京、上海、深圳、南京和西安等23個(gè)城市出臺(tái)住房租賃新政，通過用地保障、增加房源投入、規(guī)范住房租賃交易服務(wù)和增加租房補(bǔ)貼等舉措，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。
專家認(rèn)為，打擊炒房租行為，從根本上講還是要增加供給、優(yōu)化供給。楊現(xiàn)領(lǐng)表示，在未來一段時(shí)間內(nèi)，一線和部分二線城市都將面臨有效供給不足的矛盾，租金穩(wěn)定的關(guān)鍵在于糾正當(dāng)前和潛在的供求失衡。（半月談?dòng)浾?鄭鈞天 何曦悅） 共2頁 上一頁 [1] [2] 打擊“投機(jī)炒房” 成都與杭州相繼宣布開展整治行動(dòng) 澳洲炒房客全面退卻 住房投資貸款金融危機(jī)以來首降 半月談批企業(yè)炒房亂象：超千家上市公司炒房近萬億 超千家上市公司囤房炒房 已成刺激房價(jià)重要推手 施工方老板失聯(lián)，炒房客押注的丹東一樓盤停工 搜索更多: 炒房 |
