香港樓市近期出現(xiàn)惡化跡象：一些買家寧愿損失幾十萬港元定金，也要取消訂單。這種情況不僅出現(xiàn)在新開樓盤，還蔓延到了二手房市場，7月銷售也在放緩。分析師認為，這可能是買家情緒轉(zhuǎn)變的強烈信號。

　　香港房地產(chǎn)熱潮正在開始惡化。

　　根據(jù)香港南華早報的報道，焦躁不安的情緒正籠罩在香港樓市。一些買家在最后一刻退出了房產(chǎn)交易，他們寧愿損失定金。

　　報道稱，一位買家兩周前預(yù)定了新鴻基地產(chǎn)新上市的位于新界大埔市白石角的大埔云匯第二期房產(chǎn)，卻在上周四取消了訂單。這樣一來，他將損失725萬港元房產(chǎn)總價的5%定金，也就是36.27萬港元。

　　不久前，僅新鴻基地產(chǎn)開發(fā)的元朗錦田北PARK YOHO Milano樓盤中，就已發(fā)生至少5宗取消訂購的案例。該樓盤是今年最便宜的住宅項目，每宗成交價介乎604.38萬至792.45萬港元之間。因取消訂購而導(dǎo)致的定金損失總額接近200萬港元。

　　這種買家訂購情緒減退已經(jīng)從新樓盤蔓延到二手房市場。報道援引房產(chǎn)代理商的消息稱，上周，位于九龍紅磡的海濱南岸社區(qū)一棟589平方英尺（約55平方米）的公寓樓交易被買家終止，買方損失了近40萬港元定金。

　　南華早報認為，這種逆轉(zhuǎn)出現(xiàn)在香港房地產(chǎn)市場的不確定性日益增長之時。一些分析師表示，這可能是買方情緒轉(zhuǎn)變的一個強烈信號。此前，市場已經(jīng)習(xí)慣了供應(yīng)緊張下的房價不斷上漲、貸款成本低廉和激烈競爭。

　　“當(dāng)看到一些開發(fā)商將新開樓盤定在不那么嚇人的高價位，甚至降低售價，買家們期待著會有價格更低的樓盤很快入市。”全球商業(yè)不動產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)Colliers International負責(zé)亞洲評估和咨詢服務(wù)的副董事總經(jīng)理Vincent Cheung Kiu-cho說。

　　他還認為，這種已經(jīng)轉(zhuǎn)變的買方情緒將至少再持續(xù)一個季度。

　　上周三，新鴻基地產(chǎn)在位于西南九龍南昌站港鐵上蓋的樓盤新售119個單元，折扣后的售價平均為每平方英尺23893港元，這足足比去年12月的前一批單元均價低了10%。

　　受此影響，香港樓市7月銷售放緩，分析師預(yù)計8月將進一步萎縮。來自房產(chǎn)代理Ricacorp的數(shù)據(jù)顯示，7月新房銷售合同成交1740宗，環(huán)比減少15%。而截至8月14日，本月新公寓僅成交711宗。7月二手房銷售4040宗，環(huán)比減少7%，本月僅有1300宗。

　　香港已連續(xù)八年穩(wěn)坐全球房價最難負擔(dān)的城市第一位，屬于“極度負擔(dān)不起”之列。迄今為止，香港房價中值已連續(xù)上漲了27個月，僅今年上半年，房價就飆升了13%。不過，最近房價上漲的腳步正在放慢。

　　中信里昂證券（CLSA）房地產(chǎn)研究部門區(qū)域負責(zé)人Nicole Wong表示，由于香港房價已經(jīng)漲到了不合理高位，情況也該發(fā)生變化了。“我不得不說，那些上半年買房的人實在是太勇敢了。”

　　瑞銀（UBS）此前預(yù)計，從現(xiàn)在起至2019年底，香港房價有可能下跌，最多將跌去10%�；ㄆ祛A(yù)計，下半年香港房價可能下跌7%左右。

　　改變這一切的不僅是美聯(lián)儲加息造成的香港銀行業(yè)整體提高抵押貸款利率，還包括美國發(fā)起的全球性貿(mào)易戰(zhàn)、股市疲軟和香港政府旨在給樓市降溫的種種辣招。

　　崩盤格局正在形成？

　　華爾街見聞在見聞主編精選文章《加息噩夢再臨 這一次香港房價比1998年更抗跌嗎？》中提及，香港樓市下挫的警鐘已經(jīng)敲響，房價崩盤的外部環(huán)境正在形成。

　　今年5月，香港樓市一度出現(xiàn)行情逆轉(zhuǎn)的信號，表征樓市總體價格水平的中原城市領(lǐng)先CCL指數(shù)中，無論是總體指數(shù)還是大型單位或是中小型單位，出現(xiàn)全線下跌。看空者預(yù)計，CCL指數(shù)月度數(shù)據(jù)下降2.09%，如果保持這種降速，香港大型單位價格將在今年下降22.38%。

　　與2009年至2016年較高的通貨膨脹率相比，香港目前的通脹水平已經(jīng)連續(xù)三年維持在歷史低位，高水平的通脹是支撐香港樓市膨脹的重要外部因素，現(xiàn)在看這一因素的影響已經(jīng)明顯減弱（相對房價攀升的初期）。

　　此外，租金回報水平被認為與樓市泡沫水平呈反比。里昂證券統(tǒng)計稱，香港住宅的年租金回報率為2.5%至3%，甚至低于十年前房價歷史高峰期的租金回報水平（4.3%至5%）。

　　另外，中國境內(nèi)資本流向香港房地產(chǎn)行業(yè)的資金呈現(xiàn)出迅速放緩的趨勢。根據(jù)高力國際統(tǒng)計，2018年上半年，中國內(nèi)地對香港住宅用地的投資金額累計8.35億美元，去年全年的數(shù)字高達70億美元。

　　綜上所述，香港樓市面臨全球流動性趨緊、通脹水平回落、租金回報持續(xù)惡化及中國境內(nèi)資本流入減少的外部環(huán)境，房價崩盤的大氣候已經(jīng)形成。有分析指出，美元加息將直接刺穿香港樓市泡沫破滅。

　　來源：華爾街見聞

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